בלעדיאבן יהודה מציגה: פטור מהיטלי השבחה, גם במתחם שבו לראש המועצה דירות
בלעדי
אבן יהודה מציגה: פטור מהיטלי השבחה, גם במתחם שבו לראש המועצה דירות
ראש המועצה אבי הררי נכח בדיון על אישור פטור מהיטל השבחה בשני מתחמי פינוי־בינוי, באחד מהם יש לו ולבתו דירות. אחרי שהיועצת המשפטית כינסה דיון חוזר, הוא לא השתתף בהצבעה אך ההחלטה נותרה בעינה. המשמעות: “ויתור” על הכנסות של 24 מיליון שקל ליישוב. המועצה: “טעות בתום לב”
במוצאי השבת האחרונה קיימה מועצת אבן יהודה ישיבת חירום, שכונסה לאחר שהיועצת המשפטית של המועצה, עו"ד קרן קדמי, המליצה לבטל החלטה שקיבלה המועצה יומיים לפני כן. הסוגיה הבהולה שבדיון היתה שיעור היטל ההשבחה שיתבקשו לשלם למועצה יזמי נדל"ן בשני פרויקטים של פינוי־בינוי.
בדיון הראשון בנושא ביום חמישי, שאותו ניהל ראש המועצה אבי הררי, נקבעו שתי מדרגות של היטל השבחה: פטור מלא אם התוכניות שיאושרו ליזמים לא יחרגו ממספר הדירות שמאפשר להם להשיא 20% רווח, והיטל של 50% אם מספר הדירות יהיה גבוה יותר ויאפשר רווחיות גדולה יותר. בפועל, פירוש ההחלטה היא פטור מלא מהיטל השבחה, שכן ללא קשר לאינטרס המועצה להפחית את מספר הדירות, המילה האחרונה אינה שלה.
ההחלטה משמעותה הקלה של כ־24 מיליון שקל לחברות אאורה ושיכון ובינוי. אלא שאחרי הדיון הזה התברר כי להררי ובתו שתי דירות באחד המתחמים. הבהילות לכנס דיון חוזר נבעה מלוח הזמנים הצפוף שהכתיב התיקון לחוק, שעבר במסגרת חוק ההסדרים. לפי התיקון, שיעור היטל ההשבחה במתחמי פינוי־בינוי יהיה 25%, אך עד 1 במאי יכלה כל רשות מקומית לשנות את גובה ההיטל ל־50% או לחלופין להעניק פטור מלא.
החלטה רוחבית ליישוב
על פי החוק החדש, רשויות מקומיות התבקשו לסמן אזורים בשטחן שבהם אפשרות לקדם פרויקטים של פינוי־בינוי ולקבוע את גובה היטל ההשבחה בכל אחד מהם. באבן יהודה יש רק שני מתחמים ספציפיים שמיועדים לפינוי־בינוי. הראשון, שמכונה בן גוריון, הוא שטח ברחוב המייסדים שבו כיום יש 114 דירות ב־8 מבנים בני 4 קומות. חברת אאורה מקדמת בו תוכנית לבניית כ־395 דירות, תוספת של 281 דירות.
2 צפייה בגלריה
ראש מועצת אבן יהודה אבי הררי על רקע מתחם פינוי בינוי ברחוב מכבי
(צילום: יאיר שגיא ויקיפדיה)
המתחם השני הוא ברחוב מכבי, בצפון־מזרח היישוב, ובו לבני משפחת הררי שתי דירות. כיום יש במתחם 102 דירות ב־7 בניינים בני 4 קומות. משנת 2018 חברת שיכון ובינוי מקדמת בו פרויקט לבניית 395 דירות חדשות: תוספת של 293 דירות.
שני דיוני המועצה הוקלטו ושודרו ביוטיוב. עו"ד קדמי, היועצת המשפטית של המועצה, שהתה בימים שבהם התקיימו הישיבות בחו"ל, אך הנחתה את הררי להקריא את חוות דעתה בדיון החירום שהתקיים בשבת. בטקסט שהקריא הררי בדיון זה נאמר: "על פני הדברים, מדובר בהחלטת מועצה רוחבית החלה על כלל היישוב כדוגמת החלטה על צו ארנונה, חוק עזר וכדומה. אין מניע שחבר מועצה ישתתף בדיון ויצביע. אלא שבצד ההחלטה על החלוקה לאזורים התקבלה גם ההחלטה על שיעור היטל השבחה ספציפי. הרי שלמען הסר כל ספקות שמא מדובר בהחלטה שהתקבלה תוך שלראש המועצה עניין אישי בשכונת מכבי ולכן קיים חשש לניגוד עניינים, הייתי ממליצה לבטל את החלטת המועצה, ולקיים ישיבת מועצה דחופה שבה לא ישתתף ראש המועצה בדיון ובוודאי שלא יצביע".
לאחר שהקריא את הדברים האלה, עזב הררי את אולם הישיבה. בתום דיון שנמשך כשעה ורבע קיבלה המועצה את אותה החלטה. ביום חמישי הצעת ההחלטה אושרה ברוב של 7 חברים מול 3 מתנגדים, ביום רביעי היו 4 מתנגדים ו־5 תומכים.
בפוסט שפרסם הררי ביום שישי בצהריים הסביר כי נוכחותו בדיון מקורה "בטעות שלי שנעשתה בתום לב ובחוסר תשומת לב עקב הדיון החשוב, הענייני והמעמיק בישיבה שכולו התבסס על שכונת בן גוריון". הררי הסביר כי טעה וחשב שהדיון הוא רק על היטל ההשבחה במתחם בן גוריון, אלא שבהצעת ההחלטה נכתב במפורש ולא פעם אחת שהיא עוסקת בהיטל ההשבחה בשני המתחמים.
"מוותרים על הרבה כסף"
ההחלטה שהתקבלה פעמיים יוצאת דופן ומבדיקת "כלכליסט" עולה כי היא אינה עונה בהכרח לכוונת המחוקק לייצר ודאות. פטור או הנחה בהיטלי השבחה נולדו כדי לעודד פרויקטים של פינוי־בינוי בפריפריה שבה הדירות זולות יחסית, ויזמים מתרחקים מהם מחשש כי הרווחים לא מספיקים. אלא שזה לא המצב באבן יהודה. מהדיונים עולה כי מהנדס המועצה ויקטור אבקסיס הסביר למשתתפים כמה פעמים כי שווי הקרקע במועצה הסמוכה לנתניה גבוה ואטרקטיבי. "אנחנו באבן יהודה לא צריכים לדאוג שלא תהיה כדאיות כלכלית לפרויקטים", אמר אבקסיס, "לכן כל החלטה שתתקבל היום בעיניי היא לגיטימית". בהמשך הדיון אמר: "המשתנה הכי גדול עבור קבלן הם ערכי הקרקע, ובאבן יהודה ערכי הקרקע גבוהים".
ההמלצה לפטור מהיטל השבחה, על פי אבקסיס, היא כדי להפחית את מספר הדירות בכל פרויקט. לדבריו, התוכניות מאוד צפופות "ואנחנו נלחמים שם על כל מטר ירוק וחום (שטח למוסדות ציבור — א"ג) לטובת הציבור".
על פי חוות הדעת שאבקסיס הציג, ויתור על היטל ההשבחה יאפשר להפחית ב־16 את מספר הדירות במתחם בן גוריון שאותו מקדמת אאורה. לעומת זאת, היטל השבחה של 50% במתחם היה מקנה למועצה הכנסה של 12.3 מיליון שקל. לא הוצגה בדיקה שמאית של מתחם מכבי אך בדיון נאמר כי הנתונים בו דומים, וההערכה היא כי גם היטל השבחה במתחם זה ייצר למועצה הכנסה דומה. כלומר, המועצה לכאורה הסכימה לוותר על כ־24 מיליון שקל כדי להפחית דירות ספורות בכל פרויקט. יעקב אטרצ’קי, בעל השליטה ומנכ”ל אאורה, אמר ל”כלכליסט” כי אין סיכום עם המועצה על הפחתת כמות הדירות, וכי “כמות סופית של יחידות דיור תקבע בוועדה המחוזית”.
שיר אדלסון, חברת מועצה מטעם הקואליציה שהתנגדה להצעה לפטור מהיטל השבחה, אמרה ל"כלכליסט": "מבחינתי הפער (במספר הדירות — א"ג) מינורי ויש בו אמירה ערכית שאנחנו לא מוותרים על כסף שיכול להיכנס לקופת המועצה". חבר האופוזיציה זוהר אברמוב שהתנגד גם הוא, אמר: "אני לא חושב ש־16 דירות ישנו משהו בצפיפות, ולעומת זאת מדובר בכסף שהיה יכול לשמש למבני ציבור".
היבט נוסף של ההחלטה הוא שבפועל, גם אם תרצה בכך, המועצה תתקשה להעלות את שיעור היטל ההשבחה ל־50%. לשאלה האם החלטה על היטל השבחה מדורג אפשרית, עונה ל"כלכליסט" אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית ומי שהיה ממובילי התיקון לחוק, שזה לא אפשרי. "כל הרעיון של החקיקה זה לייצר ודאות, ולא רק ל־5 שנים. החוק קובע כי מהרגע שהיזם אישר את התוכנית, היטל ההשבחה יחול לנצח. חוסר הוודאות היה אחד החסמים בפינוי־בינוי".
ממועצת אבן יהודה נמסר: "בישיבת המועצה ביום חמישי 28 באפריל נעשתה טעות בתום לב על ידי ראש המועצה כאשר לקח חלק בישיבה. הישיבה התנהלה על ידיו באופן רגיל תוך שיש חופש הצבעה לכל חבר. כל הישיבות הן במועצה והן בישיבת ההנהלה היו סביב שכונת בן גוריון, כולל דיווח השמאי שהתייחס לשכונת בן גוריון בלבד, ולכן ראש המועצה לא נתן את הדעת על כך שההחלטה שתתקבל מתייחסת גם לשכונת מכבי. אם ראש המועצה היה ער לכך, הוא היה יוצא מהישיבה.
"טעות זו קרתה בגלל שעד לחודש נובמבר החלטות בנוגע לשיעור היטל השבחה של פרויקט פינוי־בינוי התקבלו בנוגע לכל פרויקט ופרויקט בנפרד. כשראש המועצה הבין שנעשתה על ידיו טעות, הוא דיווח על כך מיידית. על פי הנחיות היועמ"ש יש לקיים ישיבה חוזרת. ראש המועצה לא השתתף בהצבעה בישיבה החוזרת ולא לקח חלק בדיון". `
