ניתוחבית רומנו בידי עיריית ת"א, האם תצליח לנהל אותו?
ניתוח
בית רומנו בידי עיריית ת"א, האם תצליח לנהל אותו?
רוכשי בית רומנו יפוצו בהגדלת זכויות בנייה במתחמים אחרים שבבעלותם בשווי מאות מיליוני שקלים. העירייה תישאר עם קשיי הניהול
ראש עיריית ת"א רון חולדאי הכריז השבוע כי העירייה תעביר לבעלותה את בית רומנו בדרך יפו, ותשמור על צביונו כמרכז תרבות. העסקה היא במתכונת של הפקעה, שבמסגרתה תפצה העירייה את היזמים שרכשו את הנכס במאות מיליוני שקלים.
אולם כיצד תצליח העירייה לשקם את המבנה וגם לתפעל אותו כמרכז תרבות, תעסוקה ומסחר — פרויקט בתמהיל שימושים, פרטי וציבורי — שעד כה לא התנסתה בו.
במרץ 2022 זכתה חברת ווייבוקס (YBOX) במכרז של נכסים ובניין (73%) ועוד חמישה פרטיים, לרכישת המבנה בתמורה ל־371 מיליון שקל. על פי התב"ע הקיימת, ניתן לבנות על המבנה הקיים כ־140 יחידות דיור למגורים, בשטח כולל של כ־12 אלף מ"ר, במקביל להליך שימור שעתה העירייה מובילה, וכרוך באישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה והוועדה המחוזית לתכנון.
על פי הודעת העירייה, התמורה שווייבוקס תקבל תמורת הוויתור על הנכס היא תוספת זכויות בנייה למגורים ותעסוקה בפרויקטים שכבר מובילה החברה במתחמי ניבה־גת רימון (היקף השקעה מוערך של 500 מיליון שקל, עם התוספת), וחסן עראפה (היקף השקעה מוערך של 400 מיליון שקל, עם התוספת).
סך הכל תוספת זכויות הבנייה הסחירות בתוכניות תבוא לידי ביטוי בתוספת של 6־8 קומות בשלושה מגדלים שאמורים להיבנות בשני המתחמים, כך שגובה כל אחד מהם יגיע ל־40 קומות.
פרויקט ניבה־גת רימון מתייחס לשטח של כ־2.8 דונם ברחוב דרך יפו וברחוב גת רימון. על פי התוכנית המופקדת יוקם במקום מגדל משולב, ובו מגורים (381 דירות, במקום 143 לפני התוספת), משרדים, מלונאות ושטחי ציבור. כלל זכויות הבנייה בתוכנית, לאחר התוספת עומד על 78 אלף מ"ר (במקום 60.5 אלף מ"ר קודם לכן).
הפרויקט בחסן עראפה, בדרך בגין הוא על מגרש של 2 דונם. זכויות הבנייה מעל הקרקע הן ל־33.9 אלף מ"ר (במקום 26.5 אלף מ"ר לפני התוספת), עם 70 דירות, ושטחי תעסוקה, מסחר וציבור. חלק מהפתרון של תוספת הזכויות ליזמים הוא ששטחים בייעוד ציבורי כמו בתי ספר, גנים ומתנ"סים, שהיו אמורים להיבנות בקומת הקרקע בפרויקטים של ווייבוקס, יועברו לבית רומנו.
שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד קמיל, טרשנסקי, רפאל, מסביר שבעסקת ההפקעה העירייה תעביר לבעלותה את המבנה ותצטרך לפצות את חברת ווייבוקס, הן בסכום שאותו שילמה, והן בזכויות הבנייה, שלא ימומשו במקום. לדבריו זה לא הליך תקדימי ובעיר יש מבנים נוספים שהופקעו לטובת יעוד ציבורי.
אולם לדבריו סוגיית התפעול של מבנים מעין אלה אינה פשוטה מאחר שעלות השימור והתחזוקה אדירות.
עניין אחר, שגם אינו ברור, הוא איך העירייה תתפעל מבנה שרובו מסחרי.
התוכנית סופגת ביקורת גם מתוך העירייה. לדברי סגנית ראש העיר מיטל להבי "ההודעה על בית רומנו נמסרה עוד לפני שהתב"ע, שמכוחה תבוצע ההפקעה וינוידו זכויות, נדונה ואושרה בוועדות הרלבנטיות. ההחלטה תמוהה בפרט כשמדובר בהחלטה שעלותה מאות מיליונים. נתקלנו לאחרונה בהתנהלות דומה, המתעלמת ממועצת העיר, כאשר חולדאי הודיע על כיכר הדמוקרטיה בצומת קפלן מנחם בגין ללא דיון בוועדת השמות. אמנם מדובר בהחלטות טובות, אך הן מקודמות ומתפרסמות באופן שמעלה חשש שהדבר משרת את קידומו של ראש העיר המכהן בתקופת בחירות, ותוך התעלמות מחברי המועצה".
להבי מוסיפה כי לעירייה אין יכולת מוכחת בניהול מבני ציבור בסדר גודל כזה: "לא ברור מדוע הוחלט על הפקעה ולא על הכרזת הבניין והשימושים שבו לשימור. בפרט כשהעירייה אינה ידועה ביכולותיה לנהל מבני ציבור שהשימוש בהם הוא אמנותי ותרבותי, על בסיס מסחרי מניב.
"מה עוד שקיימת סתירה בין ההגדרה של בית רומנו כמתחם שמיועד לשימוש ציבורי אל מול המשך תפקודם של השימושים הנוכחיים התרבותיים שלו".
מעריית תל אביב לא התקבלה תגובה לטענות העולות בכתבה.
