מהלובי ישר למטרו: אושרה תוכנית התחדשות למתחם טרה בתל אביב
מהלובי ישר למטרו: אושרה תוכנית התחדשות למתחם טרה בתל אביב
התוכנית שעברה שינויים רבים תאפשר הקמה של ארבעה מגדלים בגובה של עד 65 קומות. כמו כן, לראשונה בישראל, תתאפשר גישה תת קרקעית מהבניינים לתחנת המטרו המשותפת לקווי M1 ו-M3
הוועדה המחוזית תל אביב אישרה השבוע למתן תוקף את תוכנית ההתחדשות למתחם טרה בתל אביב. התוכנית ממוקמת בין רחוב יגאל אלון לציר נתיבי איילון, מזרחית לקומפלקס מגדלי עזריאלי, ולראשונה בישראל תכלול גישה ישירה מהבניינים לתחת המטרו.
מדובר בשטח של כ-23 דונם בבעלויות פרטיים, וביניהם חברת מילקו תעשיות בע"מ (השייכת לחברה המרכזית למשקאות קלים), עיריית ת"א-יפו ורמ"י. יש לציין כי בין שלב ההחלטה על הפקדת התוכנית בנובמבר 2019, הפקדתה באפריל 2021, ועד שלב אישורה למתן תוקף, עברה התוכנית לא מעט שינויים.
מתחם טרה הוקם בשנות ה-40, לאחר שקבוצת רפתנים משכונת נחלת יצחק, שלא הייתה אז חלק מהעיר תל אביב, התאגדה והקימה מחלבה. המגרש שבחרו מוקם על שפת ואדי מוסררה (נחל איילון), באזור שהיה נתון להצפות עונתיות ולכן לא היה ראוי למגורים. חברת טרה פעלה במקום במשך עשרות שנים עד שהעתיקה את פעילותה לנתיבות.
בתחום התוכנית קיימים היום מבנים בשימוש משרדים, מלאכה, מוסכים ותעשייה ובכלל זה מפעל גורדון גז. הליך התכנון הכולל נערך בתיאום עם רוב בעלי הקרקע ובהתאם נקבעו ארבעה מתחמי תכנון: "מתחם טרה" בתא שטח 100, "מתחם מוטורולה" בתא שטח 101, "מתחם בן שמן צפון" בתא שטח 102 ו-502, "מתחם בן שמן" דרום בתא שטח 103 ו-503.
על פי התוכנית, שעליה חתום צוות בראשות האדריכל אבנר ישר וקודמה ע"י חברת הניהול וקסמן-גוברין-גבע, תתאפשר הקמה של ארבעה מגדלים בגובה של עד 65 קומות-שני מגדלים ממוקמים בדופן הפונה אל נתיבי איילון ושניים בדופן רחוב יגאל אלון. לאורך רחוב יגאל אלון מתוכנן גם מבנה ציבור בגובה עד 10 קומות. בנוסף, יוקצו שטחים ציבוריים בנויים ביתר המבנים בתוכנית. קומת הקרקע בכל המבנים תהיה מסחרית. כל הדרכים לשירות המתחם תהינה תת קרקעיות. כאמור התוכנית מאפשרת, לראשונה בישראל, גישה תת קרקעית מהבניינים לתחנת המטרו המשותפת לקווי M1 ו-M3. בסך הכל מציעה התוכנית בינוי של כ-660 יח"ד, משרדים בהיקף של 193,000 מ"ר ו-7,000 שטחי ציבור.
מאז שהתוכנית הופקדה ועד שאושרה היא עברה שינויים רבים. בין היתר ניתן לציין, הפקעת שטח לטובת תחנת מטרו תת קרקעית והסדרת כניסה לתחנת מטרו משותפת לשני הקווים דרך הבינוי הסחיר המוצע בפרויקט, עדכון התכנון בהתאם לפרויקט הגשרים החדשים מעל ציר איילון, כך שיתאפשר ביסוס הקירוי לצד הקמת המגדלים, וגם, קביעת רישום תלת מימדי של השטח הציבורי. הכוונה היא שהעירייה היא הבעלים של הכיכר ואילו קומות החניון שמתחת, של אחרים.
לתוכנית היו 15 מתנגדים, וביניהם ועד תושבי שכונת נחלת יצחק שביקש "חשיבה מחודשת בכל הנוגע להעמדת המגדלים בשטח הנתון ביחס לשכונה, הגדלת שטחים ציבוריים, בנויים ופתוחים, וזיקת הנאה ושצ"פ. כידוע, שכונת נחלת יצחק דלה בשרותים ציבוריים וכבר היום קיימים חוסרים ופערים בין הנדרש למצוי וככל שפרוייקט זה יתממש ע"פ התכנון המוצע, הפערים יגדלו".
משרד עו"ד נשיץ ברנדס אמיר, שייצג בעלי קרקע פרטיים, וביניהם, מרדכי ושושנה אפשטיין, שושנה סיון ודוד שבירו, טען מנגד, כי התוכנית מקצה יותר מדי שטחים לציבור, על חשבונם. מתוך ההתנגדות: "במסגרת התוכנית נקבעה תוספת קומות וזכויות בנייה אדירות לשטחי ציבור בכל, ולבניין הציבורי בפרט, וזאת, מבלי שתהיה לכך הצדקה פרוגרמטית או תמיכה במסד נתונים ועובדות שעליהן ניתן לבסס את הצורך בשטחי ציבור בהיקפים כה נרחבים". עוד הם טוענים: "דומה כי העיריה נוהגת כיזם לכל דבר ועניין, וזאת על חשבון המתנגדים (דבר שאין לקבלו), שהרי אם שטחי הציבור יישארו ריקים, הם ככל הנראה יוסבו בעתיד לטובת השכרת הקומות לציבור הרחב כשטח סחיר לכל דבר ועניין".
החברות אפלויג ואישוני, אף הן מבעלי הקרקע, שיוצגו ע"י עו"ד יגאל סבג, יצאו אף הן נגד הבניין הציבורי, אך התמקדו בנראות שלו: "בניגוד לכוונת עורכי התוכנית ובניגוד לחזון התכנוני שעמד לנגד עיניהם, התוכנית המופקדת, בתצורתה הנוכחית, מאפשרת להקים מבנה ציבורי בן 10 קומות בצמידות ובהמשך לבניינים השכנים לו. לצד היעדר ההצדקה הפרוגרמטית, צפויה הגבהת המבנה הציבורי לייצר חומה של ממש לכיוון רחוב יגאל אלון, שאופן שאיננו נכון מן הבחינה התכנונית והעיצובית".
התוכנית המאושרת מגלה שההתנגדויות שנגעו לסוגיית היקף השטח הציבורי, הן של בעלי הקרקע והן של השכנים, נדחו. מתוך ישיבת ההתנגדויות שנערכה בדצמבר 2021 : "הוועדה סבורה כי מדובר בתוכנית חשובה, התואמת את מדיניות הוועדה המחוזית לציפוף לאורך צירי מתע"ן, נסמכת על תשתית התחבורה הציבורית, ומספקת מענה ראוי תשתית התחבורה הציבורית, ומספקת מענה ראוי להתחדשות האזור".
