שכונה מבפניםהלב של פתח תקווה פוגש את ליבת ההתחדשות העירונית
שכונה מבפנים
הלב של פתח תקווה פוגש את ליבת ההתחדשות העירונית
פרויקטי בנייה רחבים ונגישות לרכבת הקלה הופכים את שכונת לב המושבה בפתח תקווה להזדמנות, שלצידה לא מעט סיכונים. מדור שבועי חדש ינסה לספק תחזית לעליות מחירים בשכונות שעתידות לשנות את פניהן
האם אלגוריתם יכול לחזות מה יהיו מחירי הדירות בעוד שנים? המחירים עולים, על כך אין ויכוח, אך האם ניתן לדעת איזו שכונה תעניק את התשואה הגבוהה ביותר?
בראשית האלף חיו בקריית ים 38 אלף תושבים ובנס ציונה 26 אלף תושבים. 20 שנה אחר כך, על פי הלמ"ס, בקריית ים יש קצת יותר מ־39 אלף תושבים, ואילו בנס ציונה כ־50 אלף. קריית ים שוכנת על חוף הים, אבל מחירי הדירות בה עלו ב־20 השנים שחלפו ב־80%. בנס ציונה הם עלו ב־350%.
מהם הגורמים שהובילו לפערים האלה בין שתי הערים? מערכת הבינה המלאכותית של חברת פרופדו מנסה לספק תשובה על שאלות כאלה, ולהפיק ממנה תחזית לעתיד. באמצעות מאגרי נתונים פומביים של גופים כמו מינהל התכנון, הלמ"ס, רשויות מקומיות, תחזיות דמוגרפיות ורשות המסים, מערכת ה־AI מנסה לאתר אירועים מתוכננים שישפיעו בעתיד על מחירי הדיור.
לדברי החברה, זו אינה נבואה, אלא תחזית מושכלת. לצד זה, יש אינספור אירועים לא צפויים שיכולים לקלקל את חגיגת המחירים. מדור שבועי חדש ב"כלכליסט" ינסה לנתח שכונות נבחרות, שעתידות לשנות את פניהן עם פרויקטים של התחדשות עירונית.
על השכונה
שכונת לב המושבה בפתח תקווה הוא שם חדש לשכונה ותיקה בחלק הצפוני של מרכז העיר. גבולות השכונה הם הרחובות אורלוב, המכבים, אחד העם, הרצל, פיק"א, יצחק שדה וקרול.
לפני נתוני הלמ"ס, תושבי השכונה הם בדירוג סוציו־אקונומי 6-4. 27% מתושבי השכונה הם אקדמאים, וההכנסה החציונית למשק בית בשכונה היא קצת פחות מ־10,000 שקל לחודש. לפי המרכז למיפוי ישראל, מרבית תושבי השכונה חילוניים ומקצתם משתייכים לזרמים הדתי והחרדי. למרות זאת, בשכונה יש בית ספר ממלכתי אחד, בית ספר ממלכתי דתי אחד ו־7 בתי ספר חרדיים.
בשכונה בניינים משנות ה־70-50, רובם בנייני רכבת עם 4-3 קומות, ללא מעלית, ללא מרפסות וללא מיגון מפני רעידות אדמה או טילים. כמעט מחצית מהדירות בשכונה הן בנות 3 חדרים, בעוד שבממוצע ארצי שיעור הדירות בנות 3 חדרים נמוך מ־30%. שטח דירה ממוצעת בשכונה הוא 87 מ"ר ברוטו, בעוד שטח הדירה הממוצעת בישראל הוא כ־153 מ"ר ברוטו.
ההזדמנויות
שורה של אירועים תכנוניים בשכונה צפויה להוביל לעלייה בביקושים לדירות. על פי המערכת של פרופדו, בשכונת לב המושבה בפתח תקווה יש פוטנציאל משמעותי לעליית מחירים של בין 40% ל־48% בתוך עשור.
יש בשכונה צבר רב של תוכניות פינוי־בינוי והתחדשות עירונית שיוסיפו על פי הערכות כ־2,500 דירות חדשות בתוך עשור. בין הפרויקטים הבולטים תוכנית ברחוב קרול של חברת נדל"ן חכם שאושרה להפקדה, תוכנית ברחוב פינסקר של יסודות צור שהופקדה, תוכנית של דמרי על סף קבלת היתר בנייה, 2 תוכניות של קטה יזמות ואחת של ריאליטי.
בנוסף, לקו האדום של הרכבת הקלה יהיו 2 תחנות בשכונה — ברחוב פינסקר וברחוב קרול — ותחנות נוספות לאורך הקו מצויות במרחק לא רב. בעתיד הרחוק יותר צפויה על פי התוכניות לקום גם תחנת מטרו בשכונה.
מימוש התוכניות האלה יוביל לחידוש תשתיות בשכונה, ובהם רחובות, דרכים וכמובן תחבורה ציבורית מהירה ונגישה לאזורי התעסוקה. הבניינים החדשים שייבנו בפרויקטי הפינוי־בינוי יכללו קומות מסחר בגובה הרחוב וכן משרדים. אלה עשויים לעורר את הרחובות ולהפוך אותם לשוקקי חיים במהלך היום והערב. בנוסף צפויות להתפתח גינות ציבוריות, וייבנו מוסדות חינוך חדשים.
לכל אלה יש להוסיף את השיפור שיתחולל בדירות בשכונה. שטחן יגדל: יתווסף להן ממ"ד, מרפסת ומעלית, ובמרבית המקרים הן גם יעלו לקומות גבוהות יחסית.
בפרופדו מעריכים כי כבר בשלב התכנון הראשוני של פרויקטים של פינוי־בינוי ניכרת השפעה קלה על מחירי הדירות לא רק בבניין, אלא בסביבתו. ההשפעה תגדל ככל שהתכנון יבשיל והיא תזנק בעת תחילת הבנייה או בסמוך למתן ההיתר. רק בשלב טופס 4 השינוי שעברו הבניין והשכונה מגולם במלואו במחירי הדירות.
כך, דירה ישנה שעולה היום כ־1.8 מיליון שקל, תעלה בשלב התכנון כ־2.1 מילון שקל. עם קבלת היתר הבנייה היא כבר צפויה לעלות 2.5 מיליון שקל. עם השלמת הבנייה מחירה החזוי יהיה כ־2.8 מיליון שקל.
הסיכונים
סיכון מרכזי שקיים בכל פרויקט נדל"ני בכלל ובפינוי־בינוי בפרט הוא עיכובים בהליך הבנייה בגלל הליכים משפטיים, התנגדויות של דיירים בבניין או שכנים. יש גם סיכונים פיננסיים: פרויקט התחדשות עירונית עולה מאות מיליוני שקלים ולכן הצלחתו תלויה באיתנות הפיננסית של היזם לאורך תקופת הבנייה. אם פרויקטים ייתקעו מהסיבות האלה או אחרות גם התחדשות השכונה תתעכב, ואיתה גם התחדשות גנים, שטחי ציבור וחנויות רחוב.
בנוסף, גל של פרויקטים להתחדשות עירונית סמוכים זה לזה יוביל למפגעי רעש, פקקים וחסימות כבישים, ויקשה להשכיר דירות בבניינים שעוברים התחדשות וגם בסמוך להם. הבניינים החדשים שייבנו יהיו גבוהים יחסית לקיימים, ויפגעו בנוף הנשקף מדירות שממוקמות היום בקומות גבוהות. האירועים האלה עלולים לגרום לירידה בשווי הדירות, לפחות זמנית.
שכונת לב המושבה, פתח תקווה
תושבים כיום: 30 אלף
תוספת דירות מוערכת בעשור: 2,500
תוספת תושבים מוערכת בעשור: 7,500
מדד סוציו־אקונומי של תושבי השכונה: 4–6
הכנסה חציונית לחודש למשק בית: 10 אלף שקל
