כישלון פרויקט תמ"א בחולון יעלה לכל דייר עד מיליון שקל
כישלון פרויקט תמ"א בחולון יעלה לכל דייר עד מיליון שקל
מדובר במיזם ברחוב הציונות בעיר ששוויו 130 מיליון שקל ותקוע כבר ארבע שנים. מדו"ח הנאמן שמונה לפרויקט עולה כי על מנת להבריא אותו יש למכור אותו ליזם אחר תוך שהדיירים יאלצו לוותר על הנחות מפליגות מחברת קמה שמימנה את הפרויקט
כישלון פרויקט תמ"א 38 ברחוב הציונות בחולון יעלה לרוכשי הדירות ביוקר - עד מיליון שקל לדייר. כך עולה מדו"ח הנאמן שהוגש לבית המשפט המחוזי תל אביב בשבוע שעבר. הנאמן, מור נורדיה, נקרא לטפל באחד ממיזמי התמ"א הגדולים בחולון ששוויו 130 מיליון שקל, אולם תקוע כבר ארבע שנים בשעה שהדיירים החדשים ממתינים לדירות והדיירים הישנים חיים בין בולענים בבניין שכבר הוגדר כמסוכן על ידי עיריית חולון. היזמים המקוריים הם חברת השדרה הירוקה שהחלה את הפרויקט ב-2018 והוחלפו ב-2020 בחברת קמה. לנוכח קריסת הפרויקט אין לו היום יזם.
כישלון הפרויקט, הכולל 6 בניינים ברחוב הציונות 29-39 בחולון, נחשף לאחר ש-64 רוכשי דירות תבעו את שני היזמים האחראיים על הפרויקט ואף את הדיירים הקיימים בששת הבניינים, שלהשקפת רוכשי הדירות מעכבים את הבנייה. בתוכניות המקוריות היה הפרויקט בעל עודף תזרים של 50 מיליון שקל, אולם היום קופתו ריקה ובדיקת השמאי מתחילת השנה מראה כי קיים פער כספי משמעותי בהיקף של עשרות מיליוני שקלים כדי לסיים את הפרויקט שיש להשלימו אם רוצים לסיים את הבנייה. הנאמן מונה לפרויקט בתחילת השנה בניסיון להחיות את הבנייה מחדש תוך בדיקת הנתונים שהביאו לקריסתו.
מדו"ח הנאמן עולה כי כדי להבריא את הפרויקט, יש למכור את הפרויקט ליזם אחר והוא דורש מרוכשי הדירות שעשו זאת דרך חברת השדרה הירוקה להוסיף תשלום כדי להגדיל את שולי הרווח עבור היזם. לפי חישוב כלכליסט מדובר בתשלום ממוצע 300 אלף שקל לדייר. על פי הנאמן, גם לאחר תוספת תשלום, השווי של הדירה הוא 20 אלף שקל למטר לעומת 25 אלף שקל בשוק החופשי.
בנוסף, במסגרת המתווה החדש, יבוטלו הנחות שהחברה המממנת של הפרויקט העניקה לרוכשים שלהם היא שיווקה דירה. המממנת, חברת קמה, הבטיחה לקונים שלהם היא שיווקה דירות (כחלק מההסכם עם היזם בפרויקט) הנחות של חצי מיליון שקל, תמורת הלוואה בהיקף מיליון שקל. כך הצליחה קמה "להקדים" תשלומים. אולם העברת הכספים לחברה ולא לפרויקט גרע מכרית הביטחון של המיזם ולבסוף גם תרם לקריסתו על פי הנאמן. כך או אחרת, הנאמן קובע כי על בית המשפט לבטל את ההנחה ולדרוש מהרוכשים דרך קמה להוסיף מיליון שקל לקופה. כך הרוכשים דרך חברת קמה יצטרכו לנסות להשיב את כספם חזרה מהמממן. דרישה זו אמורה להביא לתוספת של 12 מיליון שקל לפרויקט. כלומר, מהנחות מפליגות על נכס נדל"ן, הרוכשים יצטרכו לרכוש דירה כמעט במחיר מלא תוך סכנת איבוד הלוואה במיליון שקל.
פרויקט התמ"א בחולון קרס בעיקר עקב בעיות המימון שליוו אותו ממש מתחילתו. חרף היקפו העצום של הפרויקט, החברה לא נטלה ליווי בנקאי. במקום זאת, החברה התקשרה ביולי 2018 בהסכם עם חברת קמה שבמסגרתו העמידה קמה מימון לפרויקט בהיקף 20 מיליון שקל. מעבר למימון, לקמה ניתנה הזכות לשווק 15 דירות במחירים נומינאליים של דוח ה-0 שמהווה הנחה של חצי מיליון שקל לרוכש. לאחר שהתגלו קשיים אצל היזם, קמה מונתה למנהלת מיוחדת בפרויקט בפברואר 2020 ובמאי 2020 הלוותה לפרויקט הלוואה שנייה בהיקף 15 מיליון שקל.
הנאמן מצא כי אין התאמה בין הקבלן הראשי בפרויקט כפי שהוכרז בהסכמים, לבין הקבלן בפועל. בנוסף מצא הנאמן ליקויים, כשלים וחריגות בנייה. בנוסף, בדו"ח הפיקוח האחרון שהופק מטעם החברה נמסר שהפרויקט מצוי ב-77% ביצוע, אולם במציאות מדובר ב-60% בלבד. בפרויקט נותרו 6 דירות למכירה ששוויין נאמד ב-13.3 מיליון שקל. התשלומים שאמורים להגיע למיזם מרוכשי הדירות בבניין נאמדים ב-30.7 מיליון שקל.
