פרויקט מיוחדעם שלושה כיווני אוויר ונוף לשכנים: מי רוצה לגור בשכונת שינה?
פרויקט מיוחד
עם שלושה כיווני אוויר ונוף לשכנים: מי רוצה לגור בשכונת שינה?
כשקיבעון ה"שלושה כיווני אוויר" פוגש מחדלי תכנון וחמדנות של יזמים - ישראל מצטופפת בשכונות שינה של מגדלים אנונימיים תוך ניצול לא נכון של הקרקע. מנכ"ל פורום ה-15: "כולנו אשמים שאין בנייה מרקמית, אולי לא דפקנו מספיק על השולחן". כתבה רביעית בסדרה
"כולנו אשמים, כולנו אחראים, כולנו צריכים להבין שאם אנחנו רוצים להכיל פה פי שניים-שלושה בני אדם, אי אפשר להמשיך לבנות את המגדלים האלו שמרוחקים אחד מהשני, עם החניונים והמדרכות הענקיות. למה? כי בעוד 30-20 שנה, כשנצטרך לקלוט יותר בני אדם בשכונות האלו, אנחנו לא נצליח" - איתן אטיה, מנכ"ל פורום ה-15 (פורום הערים העצמאיות בישראל), מנה את האתגרים הגדולים ביותר המונחים בפני ישראל בתכנון לטווח הבינוני והארוך.
קראו עוד בפרויקט ישראל מצטופפת:
בשבועות האחרונים פרסנו בפניכם בסדרת כתבות את אתגר גידול האוכלוסין בישראל. המשמעות היא שבתוך 30 שנה בערך ניאלץ לבנות, בנוסף לקיים, את כל מה שנבנה פה מקום המדינה. יש לכך השפעה מהותית על כל אחד מהיבטי החיים של כולנו, החל מעומס בכבישים, דרך תשתיות וחינוך ועד לשוק העבודה ולכלכלה הישראלית. לכך ניתן להוסיף את העלייה בתוחלת החיים והעלייה המתמשכת בפערים החברתיים בין הערים ובתוך הערים. "האם אנחנו מסוגלים לנהל ממחר בבוקר את אותה עיר עתידית עם אותו ארגז כלים שיש לנו כיום?" תוהה אטיה. "התשובה היא לא. ארגז הכלים שלנו מיושן. אנחנו צריכים להמציא מחדש יחד עם הממשלה ויחד עם הכנסת ארגז כלים חדש כדי להתמודד עם האתגר הזה".
בחרנו בסדרת הכתבות להתרכז בהשפעתו של הגידול באוכלוסייה דווקא מנקודת מבט של שוק הדיור והבנייה. השאלה הבסיסית היא היכן יגורו כל אותם אנשים? כבר כיום ניתן לזהות שתי מגמות בנייה שונות לחלוטין, שמנסות לפתור, בצורה לא מוצלחת יש לומר, את בעיות הדיור העכשוויות והעתידיות. שיטות הבנייה הנהוגות בישראל מתמקדות בהתפשטות מבני המגורים למרחב, שמשמעותה העיקרית היא צמצום השטחים הפתוחים בישראל או לחלופין בנייה מרובה לגובה. התוצאה של שתי מגמות אלו היא הקמתן של "שכונות שינה" של מגדלים וניצול לא נכון של הקרקע.
בשנים האחרונות צפו על פני השטח פתרונות נוספים לבעיות הדיור כמו המרת משרדים לדירות, בתים ניידים מתועשים (קרוואנים או אוטובוסים), דיור במכולות ואפילו בניית בתים במדפסת תלת-ממד כדי להוזיל את הבנייה. מדובר לרוב בפתרונות נקודתיים, שאמנם מציעים אלטרנטיבות לדיור, אך אינם יכולים להכיל את הגידול הצפוי באוכלוסייה, וחשוב לא פחות - אינם רואים את הבעיה בכללותה. כיצד למשל מעבירים תחבורה ציבורית ראויה בשכונה של מכולות?
"עיר רק של מגדלים היא לא עיר טובה"
על פי רוב המומחים בתחום, הבנייה המרקמית נתפסת כשיטה הטובה ביותר להתמודד עם הצפיפות העירונית וגידול האוכלוסין משום שהיא מנצלת בצורה טובה יותר את הקרקע, ומשלבת נכון יותר בין המרחב הפרטי למרחב הציבור. בנייה מרקמית מוגדרת, כך על פי מיזם "שכונה ◦360" בשיתוף משרד השיכון והבינוי והמועצה הישראלית לבנייה ירוקה, כ"בנייה היוצרת דפנות בנויות ורציפות לרחוב ומגדירה את חלל הרחוב. ככלל, יש חשיבות לשמור על רצף בנוי המעודד אינטראקציה חיובית בין המרחב הפתוח למרחב הבנוי, ולא להעמיד בניינים כאובייקטים מנותקים ועצמאיים אלא כחלק ממרקם כולל".
פריז לדוגמה, ולא רק היא, מאופיינת בבנייה מרקמית רבה. כך מצד אחד יש אספלט וכבישים, ומהצד האחר יש חזית רציפה של בניינים שמאופיינים בכניסות רבות לשימושים שונים: מגורים, חנויות בתי קפה ועוד. בישראל ניתן למצוא סוג כזה של בנייה בחלקים הישנים של הערים הגדולות כמו דיזנגוף בתל אביב. בשכונות החדשות כמו אם המושבות בפתח תקווה יש מגדלי מגורים עם כניסה אחת ורווח גדול מאוד בין המגדלים, כלומר הם מנותקים זה מזה.
אחד היתרונות המובהקים של הבנייה המרקמית על פני הבנייה לגובה, כפי שהיא מתבצעת כיום בישראל, הוא היכולת לייצר צפיפות גבוהה יותר של יחידות דיור תוך שמירה על ההזדמנויות הגדולות שהעיר מאפשרת. "עיר נועדה לאפשר יצירת קשרים לכמה שיותר אנשים", מסביר פרופ' (אמריטוס) הלל שוקן, אדריכל, ממייסדי עמותת מרחב, הפועלת לקידום עירוניות בישראל, ולשעבר ראש בית הספר לאדריכלות באוניברסיטת תל אביב. "כשיש יותר כניסות, יש יותר מגע בין השטח הבנוי לבין השטח הפתוח, כך יש יותר אפשרות למפגש עם אנשים אחרים. זה ההבדל בין העיר לכפר או קיבוץ, שם אתה תמיד פוגש את אותם אנשים שאתה גר איתם. בעיר אתה כל הזמן חשוף לאנשים שאתה לא מכיר ואפשר ליצור איתם קשר: חברתי, מסחרי, תרבותי, כלכלי. אם יש לך מרחב ציבורי גדול מאוד ומעט מאוד אנשים, הסיכוי שתפגוש מישהו הוא נורא קטן".
יתרון נוסף של הבנייה המרקמית הוא האפשרות לבנות מגוון רחב של סוגי דירות לסוגים שונים של אנשים באותו מתחם מגורים. זאת בניגוד לשכונות המגורים הגבוהות שלטענת אטיה יוצרות "דלות קהילתית". על פי אטיה, "בפרויקטים של בנייה מרקמית ניתן לראות כל מיני דירות, החל מדירות חדר או סטודיו ועד דירות של חמישה חדרים. זה מאפשר לאדם להתחיל לגור באותו אזור מגיל צעיר ולעבור עם השנים את כל סוגי הדירות, בלי לצאת מהשכונה". לעומת זאת, "אחת הבעיות ברובן המכריע של 'שכונות השינה' היא שאין מגוון של דירות. יש או דירות גן או דירות עם 5-4 חדרים או פנטהאוז. מה בעצם אומרות לך שכונות השינה? אתה יכול לגור אצלנו רק אם אתה זוג נשוי עם שניים או שלושה ילדים. אם אתה לא כזה, אל תבוא. אתה לא מתאים. אם אתה אמן וצריך סטודיו, אל תבוא. אם אתה קשיש, אל תבוא לשכונה".
מה בעצם אומרות לך שכונות השינה? אתה יכול לגור אצלנו רק אם אתה זוג נשוי עם שניים או שלושה ילדים. אם אתה לא כזה, אל תבוא. אתה לא מתאים
חשוב לומר שהבנייה המרקמית היא רק אחת מצורות הבנייה הקיימות. לנוכח פיצוץ האוכלוסין הצפוי, בפרט בגוש דן, ייתכן שהיא לבדה לא תספיק, ויהיה צורך לשלב אותה יחד עם מגדלי מגורים רבי-קומות. "בגוש דן עדיין מתכננים עם 8-4 יחידות דיור לדונם", משתאה האדריכל גיל שנהב, יו"ר CTBUH ישראל (המועצה העולמית לגורדי שחקים ובניה עירונית). "אם היו לנו מאות מיליוני דונמים חופשיים לא היינו בונים לגובה, הבנייה לגובה אצלנו היא צורך". לדבריו, "עיר שהיא כולה צמודי קרקע היא לא עיר טובה, ועיר שכולה מגדלים היא לא עיר טובה. עיר טובה היא כמו אוכלוסייה טובה: מגוונת, הטרוגנית ומאפשרת שונות, ולכן גם אם נתכנן את המגדלים המושלמים ביותר, עיר רק של מגדלים היא לא עיר טובה".
לתפיסתו של שנהב, אדריכלות טובה נבחנת במפגש בין האדם לבניין. בבנייה מרקמית, עם שילוב נכון של מגדל מגורים, "המבנה המרקמי הוא זה שאתה פוגש ראשון ברחוב, וגובהו 7-5 קומות ו-10 מטר פנימה עולה המגדל. כך כשאתה הולך ברחוב אתה חווה שטח חתך ידידותי ששומר על אנושיות. אם אתה עומד ברחוב ועומד מול מגדל של 25 קומות בגובה של בערך 80 מטר, אתה מרגיש קטן", מסביר שנהב. "בשילוב נכון, הבנייה המרקמית תסתיר מעט את המגדל. מה שהולכי הרגל ירגישו זה את החמש הקומות התחתונות, והן אלו שיוצרות את החוויה שלנו".
מדוע לא בונים יותר בבנייה מרקמית?
הבנייה המרקמית נפוצה מאוד בערי אירופה הגדולות כגון פריז, ברצלונה ואמסטרדם, אך כמעט ואינה מיושמת בישראל. מנקודת מבט אדריכלית ישראלית, לבנייה המרקמית יש חיסרון אחד מרכזי והוא העובדה שבחלק גדול מהדירות יש כיוון אוויר אחד. המשמעות היא שהרוח לא עוברת דרך הדירה, וכפועל יוצא היא לא מתאווררת בצורה טובה. במובן הזה הבנייה המרקמית עומדת בניגוד מוחלט לדרישה, ויש שיאמרו, דרישה מוגזמת, של רוכש הדירה הישראלי שמצפה לשניים או שלושה כיווני אוויר בדירתו. זו אחת הסיבות המרכזיות לכך שרואים יותר בניינים מרוחקים זה מזה.
אולם קל מדי יהיה להאשים את הגחמה הישראלית לדירה עם מספר רב של כיווני אוויר במצב שנוצר. המציאות מורכבת בהרבה, משום שההחלטה על סוג הבנייה או השימוש בקרקע היא תוצאה של דינמיקה בין שלושה גורמים מרכזיים: היזם, הרשויות המקומיות והממשלה. "יש תמיד עימות עם היזמים", מסביר אטיה. "היזם תמיד ירצה לבנות יותר מגדלים כי הוא יכול להוציא מחיר למטר הרבה יותר גבוה. ברוב המקרים היזם הוא רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כי האדמה שלה או שהיא בעלת הרוב באדמה. אם יש לי שטח בתוך רשות מקומית שהיא בבעלות רמ"י, העירייה לא יכולה להיות היזם".
"כדי לייצר שכונות עם חשיבה מעט שונה", ממשיך אטיה, "צריכים את כולם במשחק. אין דבר כזה שרק עירייה עושה מה שהיא רוצה. אין לה כמעט סמכות היום. אנחנו לא בשוודיה או נורווגיה, ששם השלטון המקומי מחליט הכל. פה אנחנו תלויים בממשלה בכסף, במימון, בסמכויות, בתחבורה ציבורית ועוד - חוץ ממקרים מסוימים של עיריות שהצליחו לבסס לעצמן מעמד של ועדה מקומית עצמאית, ובתנאי שיש תוכנית מתאר לעיר ושהתוכנית אושרה. אז הן יכולות לקדם תוכניות על דעת עצמן, בלי לבקש אישור של הוועדה המחוזית. כמה כאלה יש? זה מעט מדי?" לתפיסתו של אטיה, "חשוב שהעירייה תתעקש ותדרוש לבנות עם פחות חניות, ושהשכונה תהיה מוטת תחבורה ציבורית. כדי שזה יקרה צריך גם את העירייה, גם את רמ"י וגם את הועדות המחוזיות. גם אנחנו (העיריות) אשמים שאין מספיק בנייה מרקמית. אולי לא דפקנו מספיק על השולחן".
7 צפייה בגלריה
שכונה חדשה בקריית ביאליק. מתפשטים למרחב במקום לתכנן מחדש את השכונות הקיימות
(שאטרסטוק)
ועדות הבנייה המחוזית והארצית לתכנון ובנייה (הותמ"ל) הן המקום שבו מתרכזים כל הצרכים והרצונות של הרשויות המקומיות, רמ"י ומשרדי הממשלה השונים. שם מתקבלות כל ההחלטות החשובות על אופן הבנייה בישראל, ובמובן הרחב יותר על אופיין של הערים. אלא שלטענת פרופ' (אמריטה) רחל אלתרמן מהפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים מהטכניון, מתכננת ערים, משפטנית וחוקרת בכירה במוסד נאמן למחקר מדיניות לאומית, "חוק התכנון והבנייה בישראל הוא הגרוע בעולם. מדובר בחוק הכי ריכוזי ביחס למדינות המפותחות. זה אומר שהממשלה, באמצעות הוועדה הארצית והמחוזית לבנייה, עדיין יושבת על השאלטר וצריכה לאשר כל דבר. המשמעות היא שקצב אישורי הבנייה במדינה הוא הכי בלתי מתאים למדינה עם שיעור הילודה הכי גבוה בין מדינות ה-OECD". התוצאה, על פי אלתרמן, היא עיכוב משמעותי בקצב הבנייה בישראל: "אם במדינה רגילה לאשר תוכנית חדשה לוקח שנה-שנתיים, אצלנו זה לוקח חמש-שש שנים".
חוק התכנון והבנייה בישראל הוא הגרוע בעולם. מדובר בחוק הכי ריכוזי ביחס למדינות המפותחות. זה אומר שהממשלה, באמצעות הוועדה הארצית והמחוזית לבנייה, עדיין יושבת על השאלטר
"תכנון עירוני זה תהליך", מסבירה אלתרמן, "והתהליך פגום כי הוא ריכוזי לגמרי, והוא הופך להיות יותר ויותר ריכוזי. זה נגד תכנון טוב וכל תיאוריה של תכנון. מה שגרם לכל השכונות הגדולות שכולם בוכים בגללן הוא שילוב של בעלות ריכוזית על הקרקע ותהליך קבלת החלטות לקוי. כולם אומרים לך שהשכונות בחוץ גרועות, אבל לא אומרים לך מה גרם לזה. השכונות הגרועות מחוץ לערים זה לא משום שהמתכננים כולם נעשו מטומטמים. זה משום שיש דרך קלה לעקוף את ההתפתחות היותר נורמלית של עיר, והדרך הזו היא השליטה הלאומית על הקרקע פלוס השליטה הלאומית על קבלת ההחלטות. הוותמ"ל הוא כמו מכשיר אקמו (לב-ריאה). מחברים את המכונה כמעט כשהולכים למות. כל הזמן מגדילים את כוחותיו והמערכת לא עובדת".
תקווה בתוכניות פינוי-בינוי
אם לא די בבירוקרטיה הישראלית, שמאטה מאוד את קצב הבנייה בישראל, הרי המציאות בשטח מעמיסה קשיים נוספים, שכן ברוב הערים הגדולות בישראל כמעט ולא נותר שטח פנוי לבנייה מסיבית חדשה. כלומר גם אם רוצים לקדם בנייה מרקמית, יש צורך להרוס את הקיים ולבנות אותו מחדש. הדבר אפשרי, וגם נעשה, בשתי דרכים עיקריות: התחדשות עירונית ותוכניות פינוי-בינוי. "התחדשות עירונית היא קושי אדיר בעולם התכנון העירוני", אומר אטיה. "יש מקומות שאין מקום או שאי אפשר לשנות את מלאי הדיור. אולם אפשר לעשות התחדשות קהילתית או של המרחב הציבורי. התחדשות עירונית חייבת להיעשות בשיתוף פעולה מלא עם תושבי אותה שכונה. אי אפשר לבוא היום עם הנחתות, זה לא עובד".
7 צפייה בגלריה
הדמיית פרויקט Moment של אזורים בבת ים, אחת הדוגמאות לפינוי בינוי בהיקף רחב
(הדמיה: 3Division)
"פינוי-בינוי כאסטרטגיה הוא מצוין וישראל כאן מובילה", מסבירה אלתרמן, "לא בעובדה שמכסחים מקום ובונים מחדש, אלא היא המובילה בעולם באפשרות לעשות התחדשות עירונית מול בתים משותפים בלי להפקיע ובלי לסלק את האנשים. הרעיון של להציע לאנשים פינוי-בינוי באופן וולונטרי בבתים משותפים לא מצליח לעבוד בארצות אחרות, כי אין להם רוב מיוחס. באופן עקרוני בלי חקיקה מיוחדת כל בעלי הדירות בבתים משותפים בכל העולם כולם צריכים להסכים לשינוי".
למדינת ישראל יש שתי ברירות: או להמשיך לבנות ולחסל את השטחים הפתוחים, שזה החקלאות ואוי ואבוי עם שינוי האקלים. האופציה השנייה זו בנייה פנימה
אחת הטענות שעולות נגד פינוי-בינוי היא שברוב המקרים התוכנית מתרכזת בבית או שניים ברחוב. הדבר גורם לכך שהמבנה העירוני, במבט רחב של שכונה או רובע, חסר אופי ומבולגן. הוא גם אינו מאפשר תכנון עירוני רחב יותר. "בכל תכנון עירוני יש יעדים מתנגשים", מסבירה אלתרמן. "אי אפשר גם להגיד פינוי-בינוי וגם לא לפגוע במרקם. הוא תמיד יהיה נקודתי, ואז צריך לראות איזה יעד עדיף על מה. למדינת ישראל יש שתי ברירות: או להמשיך לבנות ולחסל את השטחים הפתוחים, שזה החקלאות, ואוי ואבוי עם שינוי האקלים. האופציה השנייה זו בנייה פנימה".
והנה אפשרות שלישית, מוכרת פחות בישראל - בנייה מתחת לפני הקרקע. היא אמנם באה לידי ביטוי בדמותם של חניונים תת-קרקעיים או בנייני משרדים עם קומות מתחת לקרקע, אולם שינוי החוק בשנה שעברה בנוגע לרישום הבעלות על הקרקע משנה את כללי המשחק. עד לחקיקת החוק, אדם שרכש קרקע היה הבעלים של השטח גם בעומק האדמה וגם לחלק מסוים בגבוה. אולם החוק החדש מאפשר לאדם שרכש קרקע להיות בעלי הקרקע על פני השטח ועד לעומק מסוים, ולאדם אחר לרכוש את השטח בעומק הקרקע. המשמעות אדירה: אפשרות לחיסכון עצום בשטח על פני הקרקע, וניצול יעיל יותר שלו לטובת מגורים. כך למשל מבני ציבור שונים כגון בתי קולנוע, אולמות, מרכזים נותני שירות, מרלו"גים שתופסים שטחים עצומים ואפילו כבישים שבערים הגדולות תופסים 30%-40% משטח העיר, כל אלו יכולים לרדת אל מתחת לפני השטח.
נקודה אחרונה למחשבה
שיעור הפריון וקצב גידול האוכלוסייה בישראל משפיע באופן ישיר על כל אחד מתחומי החיים שלנו. בסדרת הכתבות עסקנו בעיקר במגורים, אולם לא ניתן להפריד באמת בין מגורים לבין חינוך, רווחה, תחבורה ובריאות. מגורים משפיעים על התחבורה בעיר, ולהפך. לכן עיר צפופה יותר צריכה תחבורה ציבורית יעילה יותר, וברור כי שניהם לא רק שאינם יכולים להתהוות אחד ללא האחר, אלא הם הכרחיים כדי להרכיב את העיר המודרנית שעתידה להכפיל את עצמה. במובן הזה נדמה שיש לבחון את הנושא במבט כולל יותר, שרואה את הדברים כיחידה הרמונית אחת.
ההתמודדות עם גידול האוכלוסין נכון להיום בישראל מתמקדת בניסיון של המדינה להדביק את קצב הגידול ולהתאים את התשתיות אליו. בין אם מדובר במגורים ובין אם מדובר בתחבורה, המציאות מראה פעם אחר פעם שהמדינה לא מצליחה לעשות זאת בצורה טובה. אפשרות נוספת להתמודד עם האתגר עשוי להגיע דווקא מכיוון אחר – צמצום הילודה. האם נכון להוריד את פריון הילודה בישראל, וחשוב לא פחות - האם המדינה צריכה להתערב בכך, למשל באמצעות קיצוץ קצבאות הילדים?
7 צפייה בגלריה
מגדלים בקו הים בראשון לציון. את אותה הצפיפות ניתן להשיג בבנייה מרקמית נמוכה שאינה מסתירה את הנוף
(צילום: אוראל כהן)
התגובות
רשות מקרקעי ישראל: "רמ"י רואה בתכנון בנייה מרקמית יחד עם שילוב טיפוסי בינוי נוספים כתצורת תכנון יעילה ותלויית מיקום והעדפות של גורמים שונים המעורבים ומכתיבים את התכנון. התפיסה התכנונית המומלצת על ידי רמ"י היא שילוב של תמהילי דיור שונים, תוך מתן מענה למגוון רצונות וצרכים של אוכלוסיות מגוונות. זאת בשונה מתכנון המסתכם בטרנד העכשווי בלבד: אתמול היה מגדלי, היום מרקמי, בעבר פוסט-מודרני ופרברי. רמ"י פועלת באמצעות משרדי האדריכלים מהשורה הראשונה. משרדים אלו מקדמים את התכנון ביחד עם רשויות מקומיות (אדריכלי, מהנדסי וראשי ערים) והוועדות המחוזית. כל אחד מהם משפיע על העדפות הבינוי שלו ביחס לתוכנית מסוימת.
"מעבר להעדפות אדריכליות, במסגרת הליך התכנון ושיקולי הוועדות עולים כיום נושאים חדשים המשפיעים על אופי הבינוי: ניהול נגר עילי, שדורש שטחים נרחבים לחלחול, שילוב אנרגיה מתחדשת, שילוב עירוב שימושים, תכנון מוטה מטרו ורק"ל וריכוז מסות בינוי בסביבת תחנות וכן הגעה לערכי סף כלכליים המאפשרים ביצוע התחדשות עירונית. כגוף שמנהל את רוב קרקעות המדינה, אנו שואפים לתכנון נכון תוך שמירה על ניצול יעיל של הקרקע, כמגמה משותפת המקודמת יחד עם מינהל התכנון. יתרה מכך, ברוב התוכניות המתוכננות על ידי רמ"י נספח הבינוי הוא מנחה, וההחלטה הסופית על תצורת הבינוי נקבעת על ידי פעילות היזם מול הרשות המקומית".
