הקבלניות חושפות: 48% זינוק בהכנסות מדירות
הקבלניות חושפות: 48% זינוק בהכנסות מדירות
מנתוני ארבע חברות קבלניות ציבוריות עולה כי מספר הדירות שנמכרו אשתקד זינק ב־25% לעומת 2020, והתמורה משקפת קפיצה של כ־18% במחיר הממוצע לדירה. הגורמים לכך הם בין היתר הפסקת מחיר למשתכן וחזרת המשקיעים לשוק
חברות הנדל”ן הציבוריות פרסמו השבוע את נתוני המכירות ל־2021. הדיווחים קצרים, אך מספקים הצצה לשנה סוערת במיוחד שעברה על שוק הדיור. בשורה התחתונה החברות הצליחו למכור הרבה יותר דירות, ובמחירים הרבה יותר גבוהים. הוביל לכך שילוב יוצא דופן של כמה אירועים: תוכנית הדיור הממשלתית מחיר למשתכן התפוגגה ודחפה לשוק עוד קונים; משבר פוליטי שהוביל להאטה בקצב שיווק קרקעות המדינה לבנייה למגורים; ומשבר הקורונה שהוביל להאטה בבנייה ולהורדת מס הרכישה, צעד שהחזיר משקיעים לשוק הנדל"ן.
עם תחילת 2022 מדווחות החברות הציבוריות על מספר הדירות שנמכרו ובכמה כסף נמכרו. אין אלה דו”חות כספיים מפורטים, שמתפרסמים בדרך כלל במרץ, אך גם מהדיווחים הקצרים האלה אפשר להבין מה עבר על שוק הדיור בשנה שחלפה.
בקנה מידה של הבורסה הישראלית י.ח. דמרי ואזורים הן חברות בנייה ענקיות. שתיהן דיווחו על זינוק של כ־20% במספר הדירות שמכרו ב־2021, ובשני המקרים זהו שיא היסטורי. אזורים מכרה 1,164 דירות, 19% יותר מאשר בשנת 2020. דמרי דיווחה על מכירת 953 דירות, 22% יותר מאשר שנה שעברה.
חברת אפי קפיטל היא מדווחת טרייה לבורסה, לאחר שב־2021 גייסה אג"ח. לפי דיווחיה, היא מכרה אשתקד 1,135 דירות, 18% יותר מאשר ב־2020. רוטשטיין נדל”ן דיווחה על עלייה של 85% במכירת דירות, שהסתכמה אשתקד ב־431 דירות.
החברות האלה הצליחו להגדיל משמעותית את קצב המכירות, אף שהן גם העלו בצורה חדה את מחיר הדירות.
למשל המחיר ממוצע של דירה שמכרה אזורים היה 2.4 מיליון שקל, עלייה של כ־10% לעומת המחיר הממוצע של הדירות שהיא מכרה בשנה שעברה (2.17 מיליון שקל). הדירות שי.ח דמרי מכרה התייקרו בממוצע ב־25%, ונמכרו ב־2021 במחיר של כ־2 מיליון שקל בממוצע. מחיר דירה ממוצע אצל רוטשטיין עלה ב־31% לסכום של 2.5 מיליון שקל.
עליות המחירים נובעות בחלקן מכך שמספר הדירות שנמכרו במחיר מסובסד במסגרת מחיר למשתכן הלך והצטמק, וכן מעלייה חדה בביקוש שנובעת מכניסת משקיעים, לאחר שביולי 2020 מס הרכישה על דירה להשקעה ירד מ־8% ל־5%. בנובמבר השנה המס עלה שוב ל־8%, ובינתיים השפעתו של הצעד הזה לא מורגשת בדיווחים. קבוצה נוספת שחזרה לשוק היא של משפרי דירות שמצליחים למכור את דירתם היום ביתר קלות לעומת התקופה שבה צעירים ניסו לקנות דירה במחיר למשתכן.
”אין פתרונות אמיתיים”
מנהלי החברות ששוחחו עם “כלכליסט” תמימי דעים כי הסחרחורת הזו היא תוצאה של אובדן אמון הציבור בממשלה הקודמת, וההכרה כי יחלוף זמן רב עד שצעדי הממשלה החדשה ישפיעו על שוק הנדל”ן, אם בכלל.
רון אבידן, מנכ"ל אזורים, אמר ל”כלכליסט”: “הביקושים החדים שראינו השנה נבעו בין היתר מאובדן אמון הציבור ביכולת הממשלה להוריד את המחירים, זאת לצד הצהרות השרים על כך שהמחירים לא ירדו בקרוב וניסיונות להשפיע על הביקוש באמצעות העלאת מס הרכישה.
“לפי הנתונים האחרונים שבידיי, חלה עלייה ברכישות משקיעים השנה באזורים. הקפיצה הגדולה קרתה כאשר החלו הדיבורים על עליית המס למשקיעים, ואכן שיעור המשקיעים מגיע עד ל־30% מסך המכירות, גבוה מהממוצעים המקובלים בשנים האחרונות, אשר נסובו סביב ה־19%. כ־40% מהקונים הם משפרי דיור, וכ־30% קוני דירה ראשונה. הנתח של משפרי דיור גדול אצלנו יחסית בגלל כמות קטנה של דירות מחיר למשתכן שמכרנו בהשוואה לשנים קודמות. בנוסף מיקום הפרויקטים באזורי הביקוש, ובעקבות זאת מחיר ממוצע יחסית גבוה לממוצע בשוק, מהווה לרוב חסם לזוגות הצעירים ויותר נגיש למשפרי דיור".
נורית טואיטו, משנה למנכ"ל י.ח דמרי, אמרה ל”כלכליסט”: "בשנתיים האחרונות אנחנו מרגישים שינוי גדול בשוק. אנשים הבינו שאין פתרונות אמיתיים למחסור בהיצע הדירות". לדבריה, בתקופת מחיר למשתכן נבלמו המכירות למשפרי הדיור. הקבוצה הזו ישבה על הגדר משום שבעלי דירות לא הצליחו למכור את דירתם, כי זכאי מחיר למשתכן העדיפו דירות מוזלות וחדשות. היה ביקוש כבוש אך, "ברבעון האחרון של 2019, כשמחיר למשתכן ירד מהפרק, השוק התחיל להתעורר".
היא הוסיפה כי נוצר מחסור בהיצע משום שבשנת 2020 “המדינה שיווקה מעט קרקעות. וגם אלה שהיא שיווקה לא תמיד בשלות לבנייה. משווקים הרבה קרקעות לא מפותחות. הרבה פעמים צריך לחכות כמה שנים עד שיהיה פיתוח".
”הצעות לא הגיוניות”
גם אפי שקדי, בעל השליטה, מנכ"ל ויו"ר אפי קפיטל, סבור כי הבעיה המרכזית היא אובדן אמון בצעדי הממשלה: "בשנים קודמות סבלנו מהיעדר המשילות. רוכשי דירות הבינו שלא יקרה כלום, נוצר משבר אמון של האזרחים במאמצי הממשלה. הרבה שישבו על הגדר הבינו שלא תהיה ירידת מחירים, ולכן היתה השנה התפרצות. ראינו את זה כבר במרץ־אפריל 2020. אף שהיו סגרים מכרנו מאות דירות".
שקדי מעריך כי בשנה שנתיים הקרובות המחירים ימשיכו לעלות משום שקרקעות נמכרו במחירים מאוד גבוהים שיחייבו את היזמים להעלות מחירים: "יזמים מגישים הצעות לא הגיוניות שמבוססות על הנחה שיהיו עליות מחירים של 15% ויותר". עם זאת, לדבריו, "בניגוד לממשלה הקודמת, הממשלה הנוכחית עובדת. אם יצליחו לטפל בבעיית ההיצע, להאיץ את קצב הוצאת היתרי הבנייה, והריבית תעלה כפי שחוזים, נראה בעוד שנתיים ירידות מחירים".
