העיריות נגד המיקרו־דירות של האוצר: “חסרות תשתיות"
העיריות נגד המיקרו־דירות של האוצר: “חסרות תשתיות"
חוק ההסדרים מבקש להסב שטחי משרדים לעשרות אלפי דירות קטנות של עד 50 מ"ר בהליך מהיר בוועדה המקומית. אלא שראשי הערים כבר מבהירים שבכוונתם לדחות את רוב הבקשות בשל היעדר תשתיות: “לא ניקח על זה אחריות. נודיע לכל מי שקונה דירה שאין לו גן ילדים או צנרת מים וביוב"
חוק ההסדרים מבקש להציף את שוק הנדל"ן בעשרות אלפי דירות קטנות (Micro Units בשפת החוק) של עד 50 מ"ר, שיוסבו ממחצית השטח של בנייני משרדים קיימים, או 30% מבנייני משרדים מתוכננים, וזאת בהליך מהיר בוועדה המקומית בלבד, ובתנאי שהמבנה ממוקם במרחק של עד 600 מטר מאזור מגורים.
היוזמה באה על רקע הערכת האוצר כי קיים בארץ עודף היצע לא סביר של שטחי תעסוקה. במקומות רבים שווי מ"ר מגורים הוא כפול ויותר משווי מ"ר משרדים, ובשוק מעריכים כי עשרות בקשות להסבת שטחי משרדים לדירות קטנות יוגשו לוועדות המקומיות. אבל עוד לפני כן, שר האוצר צפוי להיתקל בהתנגדות עזה מצד השלטון המקומי.
אם החוק יעבור, ראשי ערים כבר מבהירים כי הבקשות צפויות ברובן להידחות, מה שעשוי להציף את ועדות הערר ובתי המשפט בעררים ובעתירות מנהליות. במשרד האוצר חשבו שהם ירככו חלק מההתנגדות בעזרת סעיף הקובע שההיתר יכלול רק את אותן מיקרו־דירות, "הצפויות לשמש אוכלוסייה שאינה נזקקת להיקפים משמעותיים של צורכי ציבור, כמו רווקים, זוגות צעירים ובני הגיל השלישי", אבל לדברי רן קוניק, ראש עיריית גבעתיים, "בדירות של 50 מ"ר יכולים לגור בכיף גם הורה וילד שצריכים תשתיות".
בעולם הרחב מיקרו־דירות הן בדרך כלל דירות קטנות בהרבה, 25-15 מ"ר לכל היותר. לדברי קוניק, "בשום אופן לא נסכים לזה. לא נחתום על שום היתר בנייה ולא נוציא שום טופס 4 לתוכנית, אם אין מבני ציבור וחינוך. אנחנו מוכנים לשקול עירוב שימושים של משרדים ומגורים בקרקעות פנויות, אבל לא ניקח אחריות על תוספת דירות כשאין תשתיות, ואנחנו נודיע לכל מי שקונה דירה שהוא יידע שאין לו גן ילדים ואין לו בית ספר. לא ניקח אחריות על זה. בגבעתיים לא תאושר תוספת יחידת דיור שאין מענה עבורה של תשתיות מים, ביוב, גן ילדים, בית ספר או שאין יכולת כלכלית לשאת אותה. תוכניות כאלה לא יאושרו אצלנו. אם מישהו רוצה לחתום במקומי על היתרים שיחתום, והוא יהיה אחראי לנושא התשתיות".
2 צפייה בגלריה
מתחם משרדים ברמת גן. היוזמה באה על רקע הערכת האוצר כי קיים בארץ עודף היצע לא סביר של שטחי תעסוקה
(צילום: אוראל כהן)
גם מנכ”לית מינהל התכנון דלית זילבר הבהירה כי היא מתנגדת ליוזמה להסב משרדים לדירות בהליך רישוי מהיר, במקום בדרך של הכנת תוכנית וקיום דיונים בבקשות.
”כבר יש לנו ניסיון"
בשנים האחרונות מוסדות התכנון נוטים לקדש את הדירות הקטנות, ובמרבית התוכניות מוקצים לפחות 20% מכלל הדירות לדירות קטנות. בנוסף לכך במקומות שאינם שכונות מגורים מובהקות, כמו אזור התעשייה הרצליה, מאושרות תוכניות למיקרו־דירות.
עד כמה משפחות נרתעות מדירות כל כך קטנות? להלן מקרה שימחיש זאת. ב־2013 הרימה עיריית ראשון לציון את הכפפה. יזם שהחזיק במגרש בשכונת נחלת יהודה לבניית 64 דירות ביקש תוספת של 40 דירות. העירייה אישרה את הבקשה, אך קבעה כי הדירות שיתווספו יהיו עד 68 מ"ר ויימכרו בהנחה של 25% משווי השומה לזכאים תושבי העיר, ובתנאי שיתגוררו בהן חמש שנים לפחות. הפרויקט אוכלס על ידי זכאים, אלא שבטרם עברו חמש שנים, הזכאים הרחיבו את המשפחה ופנו לעירייה בדרישה לאפשר להם לעבור לדירות גדולות יותר.
"הדיירים התחננו שנאפשר להם לצאת הדירות, ובימים אלה אנחנו מאשרים במועצת העיר שינוי בקריטריון שיאפשר להם לעזוב את הדירות אחרי שנתיים וחצי", אומר ראש עיריית ראשון לציון רז קינסטליך. "ההנחה שמי שגר בדירה קטנה לא צריך שירותים עירוניים כמו גן, בית ספר או גינה ציבורית היא שגויה. אנחנו יודעים זאת מהניסיון אצלנו. אנחנו בהחלט מבינים שהעולם הולך לעירוב שימושים, אבל הדברים צריכים להיעשות בתכנון כולל ולא בהנחתה מהיום למחר. לא נאפשר הסבת משרדים למגורים, ועוד לא הזכרנו את הפגיעה הכלכלית הקשה ברשויות המקומיות מיוזמה כזאת".
2 צפייה בגלריה
מימין: ראש עיריית ראשל”צ רז קינסטליך וראש עיריית גבעתיים רן קוניק. הביעו התנגדות למהלך
(צילומים: תמר מצפי, עמית שעל)
במכתב ששיגר השבוע יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברמת גן, עו"ד רועי ברזילי, לשר האוצר אביגדור ליברמן הוא מציין כי "האפשרות לאשר מגורים בבניין משרדים בהליך של רישוי מעורר קשיים בלתי סבירים על הרשות המקומית, ויוביל להשלכות קשות על אספקת השירותים העירוניים, גביית הארנונה והקופה הציבורית. הפיכת מגדל משרדים, חלקו או כולו, למגורים כרוך גם בשינויים מבניים משמעותיים בבניין עצמו ובמערך השירותים העירוניים הניתן לבניין, החל מחניה, איסוף אשפה וכלה בפתרון של גני ילדים, בתי ספר, מרפאות ושטחי ציבור פתוחים. איננו פוסלים עירוב שימושים שהוא תפיסה אורבנית חשובה לחיזוקה של עיר, אולם עירוב שימושים נעשה בדרך של תוכנית על פי רוב, ולא באמצעות הליך רישוי".
עו"ד שרון פטל, שותף במשרד הרצוג פוקס נאמן, מזכיר כי הניסיון להוסיף מיקרו דירות במתחם הבורסה ברמת גן בדרך של תכנון מוסדר נכשל, וכעת חוזר בדלת האחורית בחוק ההסדרים: "המתווה בטיוטת חוק ההסדרים המאפשר להסב שימוש של שטחי תעסוקה לדירות קטנות, הוא ראוי ורצוי במציאות הנוכחית. עם זאת, צפויה התנגדות של רשויות מקומיות למהלך זה, מה שעתיד לסכל את מימשו המתווה. גם גם היום, מוסדות התכנון מאשרים תוכניות לשטחי תעסוקה בהיקפים של מיליוני מ"ר עם שטחים זניחים יחסית של דירות.
"הדוגמה הקלאסית לכך מהעת האחרונה, היא התוכנית למתחם הבורסה ברמת גן, המאשרת 3 מיליון מ"ר לתעסוקה, ו-1,750 דירות בלבד, תוך שהוועדה המחוזית החליטה לדחות בקשות של מרבית בעלי הקרקע להוספת מגורים לשטחי המשרדים העצומים שהוסיפה התוכנית. הוועדה קיבלה למעשה את עמדת עיריית רמת גן שהתנגדה לתוספת המגורים. נראה לא ראוי בעיניי לקדם תוכניות לשטחי תעסוקה בהיקפים אדירים ואחר כך לנסות "לטפל" בשטחי התעסוקה העצומים על ידי הסבת חלקים למגורים בהליכי רישוי בדיעבד ובאופן מאולץ, ולא בהליך תכנוני מושכל. הפתרון הנכון והיעיל לדעתי הוא ברמת תכניות המתאר, כאשר במסגרת תכניות לשטחי תעסוקה יתוכננו גם דירות תוך התייחסות תכנונית מיטבית ומראש לשילוב בין שני השימושים".
”כאוס כמו תמ”א 38"
עו"ד זיו כספי, שותף ומייסד משרד גינדי כספי: "זה מהלך שגוי שייצור בדיוק את אותו כאוס שיצרה תמ"א 38. לכל הפחות ראוי להורות לרשויות המקומיות להכין מסמך מדיניות או אפילו תוכניות שיקנו ודאות מינימלית ליישום של המהלך, ואיפה ניתן ליישם. כל דרך קיצור אחרת תביא, כמו בתמ"א 38, לתירוצים של העיריות למה לא לאשר, ואז לעררים ולעתירות מנהליות".
במשרד האוצר ינסו בכל זאת לקדם את המהלך. את האפשרות להסב 50% מבניין קיים ורק 30% מבניין חדש הם מסבירים בכך שהסבת בניין קיים דורשת התאמות הנדסיות בעלות גבוהה. בנוסף לכך הם מציעים להסמיך את הרשות המקומית לאפשר תוספת שימוש לצורכי ציבור, כמו מעונות יום וגני ילדים, בשיעור של עד 10% משטחי המשרדים המאושרים, "ובתנאי שלא יתווסף יותר מ־1 מ"ר לצורכי ציבור עבור כל 20 מ"ר תוספת שימושים למגורים".
