מחיר למתעכב - זוכי ההגרלות משלמים בגדול: ״אני לא ישן בלילות מעל לחצי שנה״
מחיר למתעכב - זוכי ההגרלות משלמים בגדול: ״אני לא ישן בלילות מעל לחצי שנה״
היתרים שניתנים באיחור של 32 חודשים מתנאי המכרז, הצמדה למחירי התשומות וקשיחות שמגלים הקבלנים והפיקוח על הבנקים – כל אלו מתורגמים לעלייה חדה במחיר הדירה שלעתים מגיעה ליותר מרבע מיליון שקל. כלכליסט בעקבות הסחרור שאליו נקלעה תוכנית שבאה לעשות טוב. כתבה ראשונה בסדרה
עיכובים של עשרות חודשים והצמדה למדד מיום החתימה על החוזה הפכו עשרות אלפי זוכים בהגרלות מחיר למשתכן לשבויים בהנחה שהמדינה נתנה להם על הדירה המיוחלת. הקושי בהוצאת היתרים וההצמדה הבעייתית למדד תשומות הבנייה שחקו את ההנחה שלהם והובילו אותם למחנק תזרימי כשהדירה הנכספת לא נראית באופק. בבדיקה שערך "כלכליסט" ב־20 פרויקטים כאלה נמצא כי הדירות בהם התייקרו בממוצע בכ־140 אלף שקל. כך, למשל, בפרויקט בנתניה, שבו הקבלן זכה במכרז בדצמבר 2016 והדירות יימסרו רק באוגוסט 2024, ייאלצו הרוכשים לשלם עוד 181 אלף שקל. בפרויקט בעתלית ישלמו הרוכשים תוספת של 266 אלף שקל וזוכים בפרויקט באר יעקב ישלמו עוד 118 אלף שקל. בפרויקטים אחרים התוספת היא של כמה עשרות אלפי שקלים.
כדי להימנע מתוספת התשלום בגלל עלייה עתידית של מדד תשומות הבנייה, היו רוכשים שניסו להקדים את התשלומים לקבלנים אך סורבו. הסיבה, כך נודע ל"כלכליסט", היא שהמפקח על הבנקים יאיר אבידן לא נעתר לבקשת הקבלנים להשקיע את הכסף שיקבלו מהרוכשים במסלול סולידי שימנע את שחיקתו. בבנק ישראל נימקו זאת ברצון למנוע חשיפה של הפרויקטים לסיכון. כתוצאה מכך קבלנים לא מאפשרים לרוכשים להקדים את התשלומים.
נציגות של 64 פרויקטים של מחיר למשתכן שבהם כ־10,000 משפחות נפגשה עם יזמים בניסיון לשנות את המצב, בינתיים ללא הועיל. סביר להניח כי יש עוד זוכים בפרויקטים אחרים עם קשיים דומים. עד מרץ 2018 המדינה איפשרה להצמיד את מחיר הדירה למדד התשומות מהיום שבו הקבלן זכה בקרקע במכרז, ולעתים שנים לפני שהתאפשר להוציא היתר בנייה, ולכן מחיר הדירות זינק.
"בכל פעם שמדד תשומות הבנייה עולה – החוב תופח בעוד 15-10אלף שקל. אני מרגיש כאילו לא הבאתי משכורת. אני לא ישן בלילות כבר יותר מחצי שנה, כל הזמן בלחץ, כל הזמן בודק", סיפר ל"כלכליסט" שמוליק, בן 40, נשוי עם 3 ילדים, שזכה בפרויקט מחיר למשתכן ביולי 2018 בקריית אונו, וצפוי לקבל את הדירה ביוני 2024.
כך מרגישים גם אור ואסף לסרי שכבר במאי 2019 זכו בדירת מחיר למשתכן במעלה אדומים, אך יקבלו אותה בפברואר 2025. "אם היינו יודעים שזה מה שיקרה היינו קונים דירה בשוק החופשי. עד עכשיו שילמנו תוספת של 50 אלף שקלבעקבות ההצמדה", אמרו. "היזם לא מוכן שנקדים את התשלומים. אנחנו מפסידים גם בגלל ההצמדה למדד וגם כי הריבית הקבועה במשכנתא נקבעת ביום שלוקחים את ההלוואה. ככל שחולף זמן כך הריבית צפויה לעלות. התשלום הבא יהיה רק במאי 2023".
לדברי שימי אדזיאשוילי, חבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות, יש זוכים שספגו עלייה של 14% במדד. "המצב על גבול ההזיה, עוד אין דירה והם כבר ספגו התייקרות", אמר.
על הסיבה לעיכובים בפרויקטים אומר חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים ומנכ"ל חברת צמח המרמן: "הממשלה פרסמה את ההגרלות מוקדם מדי. זה אבא של הפופוליזם. מכרו להם חלומות, ולנו שיווקו קרקע מלאה חסמים. זה החלום ושברו. זה לא מקצועי. זה גימיק שמביא בסופו של דבר למפח נפש. אותם צעירים יכלו לקנות לפני שנים דירות בשוק החופשי באותו מחיר שישלמו היום".
הכנסת מצאה דווקא פתרון לעליית המחירים בעקבות ההצמדה למדד, אך הוא אינו רלבנטי למי שזכה בעבר במחיר למשתכן. ב־7 ביולי נכנס לתוקף חוק שמאפשר לחברות הבנייה להצמיד רק עד 40% ממחיר דירה למדד תשומות הבנייה, בעוד שלפני כן הן הצמידו את מלוא המחיר למדד התשומות. החוק הזה נועד להגביר את הוודאות באשר למחיר הסופי של הדירה, אבל לפחות לגבי הזוכים בהגרלות, אי־הוודאות, הבלבול והחששות רק התעצמו.
מדוע קבלנים מתנגדים להקדמת תשלומים
המחאה של קבוצת הזוכים באותם 64 פרויקטים היא שדרבנה חברי הכנסת להוביל תיקון חוק שיצמצם את השפעת מדד התשומות על מחירי הדירות, אבל מכיוון שאי אפשר להחיל את החוק בצורה רטרואקטיבית, דווקא הם נותרו ללא פתרון.
לאחר שהבינו כי קטנו הסיכויים להחיל את החוק עליהם, חברי קבוצת המחאה מבקשת לאפשר להם להקדים תשלומים כדי לחסוך התייקרותעתידית בעקבות המשך עליית מדד תשומות הבנייה. ברוב המקרים חברות הבנייה שאליהן הוגשה בקשה כזו דחו אותה בטענה כי אינן מוכנות להסתכן בכך שחומרי הבנייה יתייקרו וישחקו את רווחיהן. כך, למשל, אמפא ישראל מסרה בתגובה לקבוצת רוכשים בעתלית: "כפי הידוע, לכם חלה התייקרות הלכה למעשה בעלויות חומרי הבנייה. עם כל הרצון לסייע, איננו יכולים לאפשר הקדמת תשלומים בשלב זה".
לדברי יועץ המשכנאות אדזיאשוילי, יש קבלנים שמסכימים להקדמת תשלומים אבל ללא עצירת המדד. צעד שכמובן לא פותר את הבעיה. בקבוצת גבסו הסכימו להקדים תשלומים לרוכשים בפרויקט באשקלון משום שהעריכו כי במקרה הזה החשיפה שלהם לעליית מדד תשומות הבנייה נמוכה. בעל החברה והמנכ"ל חיים גבסו אמר ל"כלכליסט": "מאחר שהפרויקט במצב מאוד מתקדם, הושלמו כ־70% ממנו ורוב ההשקעה כבר מאחורינו, חשבתי שאפשר ללכת לקראת הרוכשים. אילו הייתי במצב פחות מתקדם, כפי הנראה הייתי דוחה את הבקשה".
ברכישת דירה חדשה, התשלומים מועברים לחברות הבנייה בכמה פעימות על פי קצב התקדמות הפרויקט. הכסף מופקד בחשבון ליווי מיוחד שמנוהל על ידי הבנק של חברת הבנייה, שמשחרר כסף בהתאם להתקדמות הפרויקט. המנגנון הזה נועד למנוע קריסה של פרויקט בעקבות שימוש בכסף שלא לצורך אותו פרויקט. חברות בנייה הסכימו להקדים תשלומים אם הבנקים יאפשרו להן להשקיע את הכסף במסלול סולידי שמונע שחיקה שלו.
"הכסף נכנס לחשבון הליווי של הפרויקט ואני לא יכול להשתמש בו. כך הוא נשחק בהתאם לשיעור האינפלציה", הסביר היזם חיים פייגלין שנפגש עם נציגי הרוכשים. "בנוסף, במקרה של הקדמת תשלומים, קבלן צריך להחזיק ערבות חוק מכר על כל שווי הדירה והעמלה שהבנק דורש היא כ־1% לשנה כאשר בנייה נמשכת כשלוש שנים. לכן אם היתה אפשרות להשקיע את הכסף לטווח קצר, באופן שיאפשר לי למשוך כסף בהדרגה, הייתי יכול ללכת לקראת הקונים".
לדברי ח"כ בצלאל סמוטריץ' שפעל מול המפקח על הבנקים במטרה למצוא פתרון מוסכם, "המפקח לא מוכן לאפשר להשקיע את הכסף גם לא במסלול סולידי כמו אג"ח ממשלתיות בטענה שהוא חייב להגן על הכספים ולא לחשוף את הפרויקטים לסיכון", אמר. "דווקא המצב הנוכחי מייצר סיכון ליציבות הפרויקטים משום שיכול להיות שהתוצאה תהיה שאנשים לא יעמדו בתשלומים". לדברי סמוטריץ', המפקח על הבנקים הסכים בשיחות עמו לשני צעדים קטנים שיקלו מעט על הרוכשים: האחד, סכום המשכנתא, עד 75% ממחיר הדירה, יכלול גם את תוספת ההצמדה למדד התשומות. כיום הזוכים מקבלים אישור למשכנתא בסך 75% ממחיר הדירה ביום מתן האישור. הבעיה היא שהסכום המאושר לא כולל הצמדה למדד תשומות הבנייה. מחיר הדירות בפרויקטים שהבנייה בהם התעכבה התייקרו בכ־140 אלף שקל בממוצע בגלל עליית מדד התשומות. כך, בבואם לממש את האישור שניתן לפני שנים, הרוכשים מגלים כי חסר להם סכום נכבד. צעד נוסף שבנק ישראל מסכים לו, לדברי סמוטריץ', הוא הארכה של תקופת החזר המשכנתא בלי שהדבר יוביל להעלאת גובה הריבית. עם זאת, נראה כי גם פתרונות אלה עדיין לא בשלים.
מבנק ישראל נמסר: "אין בנמצא כלי פיננסי שלפיו המערכת הבנקאית תוכל להתכסות ולהבטיח תשואה מתאימה למדד תשומות הבנייה. נושא הארכת תקופת ההחזר של המשכנתה נבחן מקצועית. לכשתושלם הבחינה, נתייחס".
הטבה לא שקופה ולא שיוויונית
לכאורה, מצבם של זוכים בהגרלות שעדיין לא חתמו על חוזים טוב יותר. אמנם הפרויקט שלהם נגרר אבל לפחות לפי החוק, הם יחתמו בבוא העת על חוזה שבו רק 40% ממחיר הדירה מוצמדים למדד תשומות הבנייה. אלא שגם המצב של הזכאים האלה מעורפל. זאת משום שהקבלנים עתרו לבג"ץ לביטול החוק שמגביל את ההצמדה למדד תשומות הבנייה ומשרד השיכון מאפשר לקבלנים להוסיף לחוזים סעיף שלפיו ההצמדה תשתנה בהתאם לפסק הדין. במצב הזה מצויים כ־20 אלף זוכים שעדיין לא חתמו על חוזה, אך גם כל מי שיזכה מעתה בהגרלה ועד להכרעת בג"ץ.
התסבוכות האלה הן ביטוי לבעיה בסיסית במדיניות הממשלתית שמקנה דירה בהנחה למי שזכה בהגרלה: היא מובילה להטבה לא שוויונית ולא שקופה, בעיקר משום שהממשלה אינה שולטת בגובה ההנחות. מי שהאיר לו המזל וזכה בדירה בפרויקט באזור מבוקש שהתקדם מהר – נהנה מהנחה של מאות אלפי שקלים ולעתים יותר מכך. מי שהגריל דירה בפרויקט תקוע מחשב מדי חודש את סכום הכסף שהוא הפסיד. אחרים שהגרילו דירה באזור לא מבוקש נאלצו להסתפק בהנחה צנועה.
בכיר בממשלה אומר: "מהרגע שהחליטו על הנחה שלא ניתן לאמוד אותה, נוצרה הטבה לא שקופה ולא שוויונית כי היא לא כספית ואתה לא יודע למדוד אותה. בצעדי מדיניות חשובים מאוד להקפיד על שקיפות ושוויון".
