ניתוחשינוי מדיניות תכנון הבנייה למגורים יאושר? אלו המוקשים שעלולים לעמוד בדרכו
ניתוח
שינוי מדיניות תכנון הבנייה למגורים יאושר? אלו המוקשים שעלולים לעמוד בדרכו
היום יגיע לאישור במועצה הארצית לתכנון תיקון לתוכנית המתאר שאמור להוביל להגדלה דרמטית של מספר הדירות בכל תוכנית בנייה. אך כנגדו יועלו הסתייגויות רבות אשר עלולות לדחות את המימוש שלו וימסמסו את יתרונותיו
הסוף לשכונות המגדלים? המועצה הארצית לתכנון ובנייה תדון היום (ג') באחד התיקונים החשובים שיזם מינהל התכנון בשנים האחרונות. תיקון שיוביל להגדלה דרמטית של מספר הדירות בכל תוכנית בנייה, ועם זאת יתמרץ לפזר אותן בבניינים נמוכים ופחות במגדלים.
אלא שהיום המועצה תדון גם בכמה בקשות לריכוך התיקון. אישור הבקשות עלול להוציא את העוקץ מהשינויים שיזם מינהל התכנון. בין היתר הוועדות המחוזיות לתכנון ובנייה מבקשות לאשר הוראת שעה שתאפשר לדחות ב־5 שנים את יישום התיקון החדש ב־24 ערים מהגדולות בארץ, וכן להקנות להן סמכות וגמישות להחריג תוכניות מהכללים החדשים.
2 צפייה בגלריה
יו”ר מטה התכנון הלאומי שלומי הייזלר ומנכ”לית מיִנהל התכנון דלית זילבר. תיקון לחישובי צפיפות המגורים
(צילומים: דוברות משרד המשפטים, אלכס קולומויסקי)
התיקון עצמו חשוב משום שהוא יאפשר להוסיף אלפי דירות בלב הערים, בשטח שבו כבר קיימות תשתיות, במקום זליגה לשטח פתוח. הפער בין היצע הדירות לגידול בביקוש להן הוא ההסבר לעליית המחירים בשנים האחרונות. התוכנית האסטרטגית לדיור קבעה כי כדי לעמוד בגידול האוכלוסייה עד שנת 2040, המדינה תצטרך לבנות עוד 1.5 מיליון דירות. ברשות מקרקעי ישראל ביקשו לפרוץ את התוכנית הזו ולאפשר לתכנן הרבה יותר דירות, גם בשטח פתוח, בטענה כי מלאי הקרקע הזמינה לבנייה אוזל.
לצמצם את איי המגדלים
התיקון שעל הפרק הוא שינוי של לוח 1 בתוכנית המתאר הארצית 35. זו תוכנית־העל שמגדירה את מדיניות התכנון ופריסת היישובים בישראל. על פי התיקון, כל תוכנית לבניית יותר מ־100 דירות חייבת להקצות לפחות 50% מהשטח למגרשים המיועדים למגורים. בנוסף, כל תוכנית בנייה כזו תהיה חייבת לעמוד ברף מינימלי של מספר אנשים שיתגוררו בה, רף שנגזר מגודל העיר שבה התוכנית.
למשל, בלב המטרופולין תוכנית צריכה לאפשר מגורים בצפיפות של 30 אלף איש לקילומטר רבוע. ביישובים שבהם עד 200 אלף תושבים הצפיפות צריכה להיות לפחות 20 אלף איש לקמ"ר. חישוב הצפיפות המגורים הוא ברוטו על כל שטח התוכנית, כלומר כולל גם מגרשים שלא מיועדים למגורים, גם אם למשל מתוכננים לקום עליהם כביש, גינה או מבנה ציבור.
פרמטר שלישי שמופיע בלוח החדש הוא מספר הדירות המינימלי שיש לבנות על כל מגרש שמיועד לבנייה למגורים. השילוב של פריסת המגורים על לפחות 50% משטח התוכנית עם צפיפות מינימלית ומספר דירות מינימלי נועד לחסל, או לפחות לצמצם, את איי המגדלים. תופעה שנולדה משום שעד עתה מתכננים נדרשים לחשב רק את מספר הדירות נטו, כלומר רק ביחס למגרשים בתוכנית שמיועדים למגורים. כתוצאה מכך תוכניות בנייה רבות כוללות מגדלים רבי־קומות שמאפשרים לעמוד ביעד הצפיפות הנדרש למגרש בודד, אך מותירות מגרשים אחרים בתוכנית בייעודים זוללי קרקע ולא יעילים.
מינהל התכנון מצא שבממוצע רק כ־25% משטח של תוכנית בנייה למגורים באמת מיועדים למגורים, שאר השטחים מיועדים בדרך כלל למבני ציבור, כבישים וגינות. הבעיה עם התכנון הזה היא כמובן ניצול לא יעיל של הקרקע. בבאר שבע, למשל, חיים 1,770 איש על קמ"ר בעוד בערי מטרופולין בעולם הצפיפות היא 15 אלף איש לקמ"ר ולעתים אף מעל ל־20 אלף. שכונות המגדלים שתוכננו ברחבי הארץ גם פוגעות בעירוניות, ביכולת ובמוטיבציה ללכת ברגל משום שהמרחקים גדולים ושוממים, והן גם מקשות לפתח תחבורה ציבורית.
באופן יוצא דופן התיקון החדש זוכה לתמיכה מגופים שבמקרים רבים אחרים נמצאים משני צידי המתרס - החברה להגנת הטבע, רשות מקרקעי ישראל והתאחדות הקבלנים בוני הארץ.
הגדלת הצפיפות רק בעוד 5 שנים
בחצי השנה האחרונה התיקון לתמ"א 35 הגיע לשלב הסופי לפני אישורו, במהלכו הוועדות המחוזיות לתכנון ובנייה התבקשו להעביר לו הערות. בקשות לשינויים עלו מראשי הערים שחברים בוועדות אלה. כעת עולה החשש כי השינויים שהן ביקשו להטמיע בתיקון ידחו את היכולת לממש אותו בעוד שנים רבות, ובמקרים רבים יגרמו לביטולו.
המועצה הארצית תידרש להכריע היום ב־3 שינויים שבמחלוקת. ראשית, עלתה בקשה להוסיף הוראת מעבר שתאפשר ל־24 ערים גדולות שלהן ועדה מקומית עצמאית (בין היתר תל אביב, הרצליה, קריית אונו, חולון), ב־5 השנים הקרובות, לאשר תוכניות בנייה שלא על פי הכללים החדשים, אלא על פי כללי הצפיפות שתקפים היום. כללים אשר יש הטוענים כי הם חלק מהגורמים למשבר הדיור הקשה.
מאחר שמשך הזמן לאשר תוכנית בנייה הוא כמה שנים - אם המועצה הארצית תסכים להוסיף הוראת שעה כזו, רק בעוד כעשור יאושרו תוכניות בנייה על פי הכללים החדשים.
בנוסף, הוועדות המחוזיות ביקשו להקנות להן גמישות שתאפשר להן להפחית את פריסת המגורים על פחות מ־40% משטח תוכנית. כמו כן הן ביקשו להקנות להן סמכות להגדיר מתחם כחריג ואינו כפוף לכללי הצפיפות.
התיקון לתמ"א 35 הוליד גם רעיון יוצא דופן שלפיו תוכניות בנייה מאושרות, אך לא ממומשות, יתוקנו כך שמספר הדירות בהן יגדל בהתאם לכללים החדשים. את הרעיון הזה מגלגלת התאחדות הקבלנים בוני הארץ. מחקר שביצע עבורה הכלכלן תמיר שאבי, בעבר ראש העיר אור יהודה, ניתח 47 תוכניות בנייה במרכז הארץ. שאבי מצא כי התאמתן לכללי הצפיפות החדשים תאפשר להוסיף לכולן יחד 400 אלף דירות.
במחקר עבור התאחדות הקבלנים על 47 תוכניות בנייה במרכז הארץ, נמצא כי התאמתן לכללי הצפיפות החדשים המוצעים בתמ”א 35 תאפשר להוסיף לכולן יחד 400 אלף דירות
חיים פייגלין, סגן נשיא ההתאחדות הקבלנים בוני הארץ, אומר ל”כלכליסט” כי “אני מוכרח לשבח את מינהל התכנון שב־4 השנים האחרונות הוביל הליך של שינוי היסטורי ופורץ דרך. זה באמת דבר שמשנה מציאות. הגמישויות והוראות המעבר ל־5 שנים יאפשרו לסוסים לברוח מהארווה. זו תהיה בכייה לדורות אם יממשו תוכניות על פי הכללים הישנים".
אסף זנזורי, רכז מדיניות התכנון בחברה להגנת הטבע, אומר כי "ישראל מתאפיינת במצוקת קרקע חמורה, הנובעת בעיקר מתרבות שימושי קרקע בזבזנית. מצב זה דורש מאיתנו שינוי תפיסה. לכן אנחנו מברכים על המהלך החשוב לעירוניות ולפיתוח בר־קיימא, ומקווים שלא ירפו את ידיו של מינהל התכנון ויחלישו את המהלך הזה על ידי יצירת חריגים וגמישויות".
רפי אלמליח, מנהל אגף בכיר תכנון ופרויקטים ברמ"י, מציע לקבוע תקופת לימוד מצומצמת של שנה שבמהלכה לוועדות המחוזיות תינתן גמישות ויכולת לאשר חריגות מהכללים החדשים. אבל הוא מבהיר כי "כדי שעיריות יתכנסו ויאפשרו לייעל את השימוש בקרקע, צריכה להיות הנחיה של המועצה הארצית שחריגה מהקריטריונים צריכה להיות במשורה ורק אחרי ניתוח של אותו תא שטח".
