הממשלה סוגרת שנה בלי שמאי ממשלתי: מיזמי נדל"ן מתעכבים, ואין מינוי באופק
הממשלה סוגרת שנה בלי שמאי ממשלתי: מיזמי נדל"ן מתעכבים, ואין מינוי באופק
היזמים נפגשים עם השמאי הממשלתי בוועדת ההשגות על שומות מטעם המדינה. זו הפכה לצוואר בקבוק שבו הכרעות מתקבלות לעתים אחרי שנים, ובשנה האחרונה העומס עליה רק החמיר. כיום מכהן בתפקיד השמאי ממלא מקום שסמכויותיו מוגבלות, והשר הממונה דוד אמסלם לא מוטרד
החודש הממשלה סגרה שנה ללא שמאי ממשלתי ואיוש התפקיד לא נראה באופק כי הליך המינוי לא מתקדם. בינתיים הוקמה ועדת איתור, אך היא אמורה לפרסם את הבחירה שלה רק בעוד כמה חודשים.
השמאי הממשלתי האחרון היה אוהד עיני, שפרש בסוף יוני 2023 לאחר שש שנים בתפקיד. מחליפו לא נבחר עד היום, וסגנו, השמאי גיל בלולו, מכהן כממלא מקום שסמכויותיו מוגבלות. כך, למשל, נאסר עליו למנות סגנים, שיסייעו לו בעומס העבודה, לקדם רפורמות או לקבל החלטות משנות מדיניות. אף שמועד הפרישה של עיני היה ידוע מראש, ועדת איתור לא הוקמה מבעוד מועד.
השמאי הממשלתי כפוף למשרד המשפטים, והשר הממונה עליו הוא דוד אמסלם, שאינו נראה מוטרד מהעיכוב בפרויקטים בהיעדר הסמכות המקצועית העליונה בתחום שמאות המקרקעין.
אחת מנקודות המפגש הקריטיות של היזמים עם השמאי הממשלתי היא ועדת ההשגות על שומות מטעם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שהוא אחד משלושת החברים בה. השניים האחרים הם משפטן, כיום עו"ד מיכל כהן, ושמאי מכריע, כיום יהודה פלד. היזמים פוגשים בוועדה הזו כאשר הם מגישים השגות על שומות לחכירת מגרשים של רשות מקרקעי ישראל. אלו מוגשות בעיקר כשמסתיימת תקופת חכירה.
הבדלים של מיליוני שקלים
כדי להמשיך פעילות עסקית במגרש, היזמים נדרשים לחדש הסכמי חכירה. גם במקרים שבהם רמ"י מקצה ליזם קרקע ללא מכרז, היא שולחת שומה עם שווי המגרש ודמי החכירה הנדרשים. בנוסף, כשיזם משביח קרקע שהוא חוכר על ידי שינוי ייעוד או על ידי תוכנית שמאפשרת להעצים את היקף הבנייה, הוא נדרש לשלם לרמ"י תוספת לדמי החכירה ששילם בעבר. בכל המקרים האלה יזמים יכולים להגיש השגה עם חוות דעת של שמאי מטעמם.
במגרשים של עשרות דונמים לבניית פרויקטים למגורים, מסחר, לוגיסטיקה או משרדים, הפערים בין שווי המגרש על פי שמאי רמ"י לשוויו על פי השמאי מטעם היזם מגיעים למיליוני שקלים, ולעתים עשרות מיליונים. ההשגות מתבררות בשתי ערכאות. בשלב ראשון הן מועברות להכרעת שמאי מחוזי, והשגה על הכרעת השמאי המחוזי עולה לוועדת ההשגות, שהפכה לצוואר בקבוק שבו מתקבלות הכרעות לאחר שנה ולעתים שנים. הוועדה היתה לא יעילה גם בתקופה שבה כיהן שמאי ממשלתי, לכן עיני החל לקדם רפורמה לייעול עבודת הוועדה. אלא שהוא עזב לפני שהספיק להשלימה, ובינתיים המצב רק החמיר.
הצצה בהכרעות אחרונות של הוועדה ממחישה את גודל הבעיה. בפברואר 2022, למשל, תנובה קיבלה מרמ"י שומה של 90 מיליון שקל לצורך חידוש הסכם החכירה של המגרש שעליו בנוי מרכז לוגיסטי של החברה בבאר טוביה. רק במאי השנה, לאחר 820 יום, הוועדה הכריעה כי שווי המגרש הוא 63 מיליון שקל. בישראל קנדה יכולים רק לקנא בפרק הזמן הזה, משום שהם חיכו חמש שנים להכרעה. עבור פרויקט כחול חוף עתלית של החברה התקבלה שומה של רמ"י באפריל 2019, שעל פיה הפער בין שווי המגרש לפני שהיה מיועד למגורים ואחרי שינוי הייעוד היה 119 מיליון שקל. היזמים, לעומת זאת, טענו כי הסכום הנכון הוא רק 53 מיליון שקל. אבל רק ביוני השנה הוועדה הכריעה לטובת רמ"י וקבעה שהסכום הנכון הוא 114 מיליון שקל. באתר ועדת ההשגות אפשר למצוא גם עשרות הכרעות בנוגע לשווי מגרשים לבנייה עצמית שהתקבלו שנתיים וחצי ואף שלוש שנים לאחר שנשלחה השומה הראשונית.
"העסק בקריסה"
"ההרגשה היא שאין מנהל והעסק בקריסה", אמר לכלכליסט מנהל בכיר בענף הנדל"ן. "כבר בהשגה הראשונה הצלחנו להוריד עשרות מיליונים שקלים משומת רמ"י, ולכן ועדת ההשגות חשובה לנו. כשהיינו בעידן שבו המחירים עלו, המחלוקת עם רמ"י השפיעה בסופו של דבר על שיעור הרווח. אבל כעת אנחנו בתקופה של ירידה במחירי הקרקעות, והשאלה קריטית. אנחנו שואלים את עצמנו אם בכלל לצאת לפרויקט. אני לא אצא לפרויקט בלי לדעת מה התשובה, לכן היעדרו של שמאי ממשלתי משפיע על הפעילות במשק".
השמאי הממשלתי חשוב גם לתחום ההתחדשות העירונית, משום שהוא החתום על מסמך קריטי לפרויקטים של התחדשות עירונית שבו מוגדר הרווח היזמי המינימלי הנחוץ לפרויקטים, ולפיו ועדות התכנון קובעות את מספר דירות בפינוי־בינוי. המסמך לא עודכן מאז יוני 2022, אף שמאז ריבית בנק ישראל עלתה באופן חד והשפיעה על הרווח של היזמים.
השמאי הממשלתי הוא גם הסמכות המקצועית במועצת שמאי המקרקעין, שעוסקת, בין היתר, בבחינות ההסמכה לשמאי המקרקעין. כמו כן, השמאי הממשלתי הוא היועץ המקצועי של פרקליטות המדינה בתיקים שהיא מנהלת.
ממשרד המשפטים נמסר: "משרד המשפטים פועל עם נציבות שירות המדינה לאיוש תפקיד השמאי הממשלתי הראשי. לנוכח הימשכות המלחמה והשלכותיה, ובהתאם להנחיית נציבות שירות המדינה בכל הנוגע לקידום הליכי איוש בכלל וועדות איתור בפרט במהלך המלחמה, הליך הקמת ועדת האיתור התעכב. יחד עם זאת, משניתן האישור להמשך קידום איוש משרות הוקמה ועדת איתור, המשרה פורסמה והוועדה תדון במועמדים בהקדם האפשרי".
