ראיון"הממשלה יודעת להבטיח, אך מלאי הדירות צומצם"
ראיון
"הממשלה יודעת להבטיח, אך מלאי הדירות צומצם"
מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, מיכה קליין, טוען כי הירידה ברכישת דירות שעליה דיווחו הלמ"ס ובנק ישראל אינה נובעת מצמצום הביקוש האדיר בענף הדיור. כראיה החברה שלו מציגה דו"חות שבהם נרשמו מכירות ערות של דירות שיימסרו רק בעוד שלוש שנים
השבוע דיווחה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על ירידה של 14% במכירת דירות חדשות ברבעון השני השנה, ובמקביל דיווח בנק ישראל כי ביולי נרשמה ירידה של 14.8% בהיקף נטילת המשכנתאות. האם ייתכן שההתמתנות הזו מקורה בהשגת היעד הממשלתי של מתן מענה לביקוש האדיר בענף הדיור? אם שואלים את מנכ"ל אפריקה מגורים ישראל, מיכה קליין, התשובה היא ההפך. לדבריו, הירידות הללו נובעות מהצטמקות מלאי הדירות למכירה ולא מירידה בביקוש לדירות.
"אנחנו לא מזהים ירידה בהיקף המכירות. על פי הניתוח שלי, יש ירידה במלאי הדירות ולכן נמכרות פחות דירות. זה גלגל, משפרי דיור לא מוצאים דירה חדשה ולכן הם גם לא מוכרים את הדירה שלהם". מבחינתו, הראיה לכך כי אין ירידה בביקוש לדירות היא העובדה שהחברה מכרה שיעור גבוה מהדירות בפרויקטים שבנייתם רק החלה, והדירות בהם יימסרו לרוכשים רק בעוד שלוש שנים ויותר.
החברה פרסמה אתמול דו"חות שמהם עולה חלה עליה חדה בשיעור של 34% במספר הדירות הנמכרות: 251 ברבעון השני השנה לעומת 187 דירות ברבעון המקביל. בסך הכל מתחילת השנה ועד יוני היא מכרה 446 דירות, לעומת זאת במחצית השנה הראשונה של 2021 היא מכרה 365 דירות.
עם זאת, הכנסותיה ירדו ב־5.8% והסתכמו ב־323 מיליון שקל, והסעיף הבולט שבו נרשמה ירידה בהכנסות הוא דירות למגורים: 143 מיליון שקל בהשוואה ל־232 מיליון שקל ברבעון המקביל. מה שתיקן את שורת ההכנסות היה בעיקר מכירת שטחי מסחר בבית מפא"י בירושלים תמורת 102 מיליון שקל.
ההסבר לכך שמספר הדירות המכורות גבוה אך ההכנסות נמוכות יחסית הוא בכללי החשבונאות שמאפשרים להכיר בהכנסות על פי קצב התקדמות הבנייה של פרויקט, וחלק נכבד מהדירות שנמכרו ברבעון שחלף הם בפרויקטים שבנייתם רק החלה. הרווח הנקי של החברה זינק ל־104.9 מיליון שקל, בהשוואה ל־23 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.
"הפרויקט שמכר הכי הרבה הוא סביוני גבעת שמואל, בו מכרנו ברבעון האחרון 75 דירות", אומר קליין. "הפרויקט הזה מכיל שני בניינים, אחד בעבודת ביסוס, הבנייה של השני עוד לא התחילה. הדירות יאוכלסו בעוד 3.5 שנים, וכבר מכרנו 65% מהן. מחיר הדירות עלה ב־8% לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה. בנתניה מכרנו מחצית מהדירות בפרויקט שיאוכלס בעוד שלוש שנים, כך גם בקטמון בירושלים. בפרויקט Duo במתחם סמל בתל אביב מכרנו 65% מהדירות והוא יאוכלס רק בשנת 2028.
ומה לגבי מחירי הדירות? לדבריו, מחיר דירה ממוצע ברבעון השני עמד על כ־3 מיליון שקל, ואילו ברבעון המקביל אשתקד המחיר הממוצע היה 3.4 מיליון שקל. אבל לדבריו שני פרויקטים ייחודיים גרמו לכך שהמחיר הממוצע בשנה שעברה היה גבוה יותר, ובנטרולם המחיר הממוצע השנה גבוה יותר.
ברבעון השני של 2021 החברה מכרה 44 דירות פרויקט Duo היוקרתי בתל אביב, בו מחיר למ"ר עמד על כ־60 אלף שקל, ומחיר דירה ממוצעת היה כ־5.6 מיליון שקל. לעומת זאת בדיווח לרבעון השני השנה לא היו מכירות בתל אביב, אך החברה מכרה 26 דירות בפרויקט מחיר למשתכן בנס ציונה, שבו המחיר למ"ר הוא 13.5 אלף שקל, שהם כ־1.38 מיליון שקל לדירה טיפוסית. "אם מנטרלים את שני הפרויקטים האלה רשמנו עליית מחירים".
"עם כל הרגל על הגז"
אם זה המצב וכל כך קל למכור, למה אתם לא מוכרים יותר דירות? לפי הדו"ח יש לכם עתודות קרקע שמספיקות לבניית 13 אלף דירות, אולי נוח לכם לשבת ולחכות שהמחירים יעלו?
"אנחנו בביצוע של למעלה מ־2,000 דירות. אנחנו לוחצים עם כל הרגל על הגז. אם היינו רוצים לשבת על קרקעות, לא היית רואה מכירות בצורה מסיבית בפרויקטים שיאוכלסו בעוד שלוש שנים. הייתי מחכה, מוכר כמה דירות בודדות בחודש, ומעלה מחיר. זה לא המצב. מכרתי 75 דירות בפרויקט גבעת שמואל בתוך רבעון".
אז מה מעכב את בניית הדירות?
"בסופו של דבר הקרקעות האלה לא עולות לשולחן של איש המכירות בגלל הליכי בירוקרטיה ורישוי, וקצת בגלל הליכי החתמה בהתחדשות עירונית. עיקר הבעיה הוא הליכי הרישוי בוועדות המחוזיות והמקומיות".
מי אשם בכך?
"הבעיה היא שהרשויות המקומיות לא מקבלות מענה לצרכים שלהן. למשל יש מחסור במכוני טיהור שפכים וכיתות לימוד. רשות מקרקעי ישראל רוצה מאוד לשווק, אבל הממשלה היום לא יודעת להבטיח ולקיים. הבעיה הזו חסרת פתרון בטווח הנוכחי. את המחיר כולנו משלמים. נכון שאנחנו מוכרים דירות ביוקר, אבל אנחנו גם מקבלים דרישות מחיר לקרקעות ביוקר. זו בעיה שכולנו סובלים ממנה. הממשלה עשתה הרבה יחסית לתקופת הזמן שבה כיהנה, לצערי היא לא שרדה".
תיתכן שחיקה
בדו"חות שפורסמו אתמול צוין כי העליות בשיעור הריבית של בנק ישראל, במדד המחירים ובמדד תשומות הבנייה עלולות להוביל לשחיקה ברווחי החברה, ובאותה פסקה הוערך כי "הימשכות העלייה במחירי הדירות למגורים והצמדת התמורה למדד תשומות הבנייה מקטינה ואולי אף מבטלת את השפעת העלייה בשיעורי הריבית".
