פרשנותהדירות אמנם נבנות אך לא מגיעות לדיירים
פרשנות
הדירות אמנם נבנות אך לא מגיעות לדיירים
העלייה בקצב הבנייה למגורים שעולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מעודדת. אך עיכובים במתן טופס 4, מחסור בעובדים והתייקרות חומרי הגלם גרמו לכך שמספר הדירות לאיכלוס דווקא ירד
בתוך הנתונים האופטימיים שפרסמה אתמול הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מסתתר מוקש שעלול לחבל במאמצי הממשלה לבלום את עליית מחירי הדירות: בחודשים האחרונים נרשם גידול חד במספר הדירות שקבלנים החלו לבנות, אך הבעיה היא שהם מתקשים להגיע לקו הסיום. מנתוני הלמ"ס עולה כי אף שחל גידול במספר הדירות בבנייה, מספר הדירות שקיבלו טופס איכלוס דווקא הצטמק. גורמים בענף הבנייה למגורים טוענים כי הסיבה לכך היא קשיים בירוקרטיים בהוצאת טופס 4; מחסור בכוח אדם בענף הבנייה, חרף החלטת ממשלה להגדיל את מספר העובדים הפלסטינים, בפועל מספרם לא השתנה; והתייקרות מוצרי הבנייה.
לפי הנתונים מספר הדירות שבנייתן החלה זינק בין ספטמבר 2021 למרץ 2022 בחדות: בכל אחד משלושת הרבעונים הראשונים של 2021 החלה בניית 14 אלף דירות, לעומת זאת ברבעון האחרון של 2021 החלה בניית 19 אלף דירות. ברבעון הראשון של 2022 החלו להבנות כמעט 20 אלף דירות. כלומר קצב של לפחות 80 אלף דירות בשנה, הפעם האחרונה שנרשם נתון כזה היתה ב־1991 שבה החלה בניית 83.5 אלף דירות.
מנקודת המבט של מי שמבקש לרכוש דירה המספרים צריכים להפיח אופטימיות, משום שכעת קצב התחלות הבנייה גבוה מצורכי המשק. בשבוע שעבר הלמ"ס והכלכלנית הראשית באוצר גם דיווחו על ירידה בביקוש לדירות, בעקבות הציפיות לעליית הריבית והתייקרות מס הרכישה שמוטל על משקיעים. אם הירידה בביקוש והעלייה בהיצע יימשכו חברות הבנייה יפגשו במשרדי המכירות הרבה פחות קונים מכפי שהיו רגילות בשנים האחרונות ולא יוכלו להמשיך להעלות מחירים. בתסריט, שנראה עד לא מזמן בדיוני, הן אף עשויות להציע הטבות והנחות.
אולם בסוף הסקירה של הלמ"ס מסתתר המוקש: בתקופה הנסקרת הושלמה בניית 46.7 אלף דירות, נתון נמוך בכ־3.7% לעומת 12 החודשים קודם לכן שבהן הושלמה בניית 48.5 אלף דירות. כלומר אף שמספר הדירות שהחלו להיבנות גדל בקצב מרשים, מספר הדירות שהגיעו לגמר בנייה - דווקא קטן.
על פי הלמ"ס כיום בממוצע בניין מגיע לגמר בנייה תוך 31.1 חודשים, לעומת זאת בשנים 2018 ו־2019 הממוצע היה 28 חודשים, ולפני כעשור, כ־24 חודשים בלבד.
פחות עובדים יותר חסמים
בכל אחת מהשנים 2016־2020 קצב התחלות הבנייה היה של כ־56 אלף דירות בשנה. עד שנת 2019 מספר הדירות שהגיעו לגמר בנייה היה קטן בכ־3,000 פחות מאלו שבנייתן החלה, כלומר בכל אחת משנים אלו הסתיימה בנייה של כ־53 אלף דירות. בשנת 2020 החל לגדול הפער: ב־2020 קבלנים הצליחו לסיים בנייה של 49 אלף דירות, ב־2021 הסתיימה בניית כ־46 אלף דירות בלבד ואילו ברבעון הראשון של 2022 הסתיימה בניית כ־11 אלף דירות, כלומר קצב סיום של כ־44 אלף דירות בשנה. לעומת זאת בשנתיים האחרונות זינק מספר הדירות בבנייה פעילה מ־134 אלף ב־2020 ל־159 אלף נכון למרץ 2022 - עלייה של 18%.
מדוע הקבלנים מתקשים להשלים את הבנייה? בעיה מרכזית שעליה מצביעים הקבלנים היא העובדה שכוח האדם בענף לא גדל בשנה האחרונה אף שבאוגוסט 2021 הממשלה הגדילה את מכסת העובדים הזרים והפלסטינים. על פי החלטת הממשלה מכסת הפועלים הפלסטינים שיעבדו בענף הבנייה גדלה ב־15 אלף ומספרם אמור להגיע ל־80 אלף. בנוסף, הוחלט על תוספת של 13.5 אלף פועלים מחו"ל, ומספרם יכול להגיע ל־30 אלף. אלא שבשטח לא נקלטו עדיין פועלים זרים ופלסטינים. בהתאחדות הקבלנים מאשימים את הממשלה בכישלון, בין היתר נטען כי תהליך הקליטה החדש והממוחשב של תושבי הרשות הפלסטינית יצר עיכוב. בעיה נוספת היא מחסור במנהלי עבודה שבלעדיהם אתרי הבנייה מושבתים.
לעומת זאת, במשרד האוצר סבורים כי הליכי הבנייה האיטיים נובעים בין היתר משום שבענף עדיין משתמשים בשיטות בנייה מסורתיות, ולא עברו לבנייה מתועשת, שבה חלקים נבנים במפעיל ומורכבים באתר הבנייה.
בעיה נוספת שעלייה מצביעה התאחדות הקבלנים היא ההליכים האיטיים הכרוכים בהוצאת טופס 4 של אישור איכלוס. לטענתם בחמש השנים האחרונות הבירוקרטיה הכרוכה בטופס זה האריכה את פרק הזמן הממוצע למסירת דירה ב־5.6 חודשים. בהתאחדות מצביעים במיוחד על עיכובים מצד שירותי הכבאות וההצלה של הרשויות המקומיות.
בשבוע שעבר התקיים דיון בסוגיה בוועדת הכספים של הכנסת, חיים תמם, סגן נציב כבאות והצלה, הסביר כי העיכוב נובע ממחסור בכוח אדם משום שהרשות מתקשה לקלוט הנדסאים ומהנדסים לצורך אישורי איכלוס, שכן השכר החודשי שמוצע להם, 7,000 שקל, נמוך בהרבה מהשכר בשוק הפרטי.
בגלל אוקראינה והקורונה
סיבה נוספת היא התייקרות חומרי הבנייה בעקבות המלחמה באוקראינה ומגיפת הקורונה. האירועים האלה משפיעים על הליכי השינוע של החומרים וגם הובילו לירידה בהיצע שלהם. באופן ישיר הבעיה לא משפיעה על הבנייה למגורים אבל היא מאיימת על קבלני התשתית, ואי אפשר לאכלס שכונות מגורים בלי שהושלמה בניית התשתיות בה וללא תשתיות גם אי אפשר להוציא טופס 4. בעוד שקבלני הבנייה למגורים מפצים עצמם על ההתייקרויות באמצעות הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה קבלני התשתית חתומים על חוזים שצמודים במקרה הטוב למדד המחירים ולעיתים החוזים לא צמודים לשום מדד. בענף מעריכים כי בלי התערבות הממשלה בנושא זה המצב יחמיר. משום שחומרים מסוימים מתייקרים בעשרות אחוזים וקבלני תשתית יעדיפו להפר חוזה על פני קניית חומרים שיובילו להפסד של מיליוני שקלים.
שי לינדנר סמנכ"ל כספים של קבוצת שפיר אמר בכנס שעסק בנושא כי "בשטח רואים מיתון חמור, אירוע שלא היה מאז משבר האנרגיה ב־1973. עם התייקרויות של חומרי גלם כמו מלט, חצץ ובטון, והממשלה לוקחת את זה בכיוון ההפוך". לדברי חגי כהן, סמנכ"ל התשתיות בסולל בונה, "פרויקט שיש לו 5,000 טון ברזל התייקר בכמעט 7 מיליון שקל, ההצמדה לא מפצה על זה".
מרשות כבאות והצלה נמסר: "אנו פועלים בשיתוף התאחדות הקבלנים לצמצום חסמים ומתן מענה ליזמים ולקבלנים. נציב כבאות והצלה לישראל רב טפסר אייל כספי הנחה כי בשבועות הקרובים יירתם כלל מערך הכיבוי להפחתת חסמים וצמצום זמני ההמתנה לאיכלוס".
