ניתוחלטובת רוכשי הדירות? המיסוי החדש יגרום להם גם הפסדים
ניתוח
לטובת רוכשי הדירות? המיסוי החדש יגרום להם גם הפסדים
חוק ההסדרים כולל הצעות מיסוי שנועדו לסייע לרוכשי דירות וגם לעודד שחרור סחורה לשוק. אלא שהמהלכים הללו נהגו לפני שהענף נכנס לקיפאון, ויישום של כמה מהם יחטוא למטרה. דוגמה בולטת היא ההחלטה לקצר את התקופה שבה משפרי הדיור יכולים להחזיק בשתי דירות בלי לשלם על כך מס
הממשלה קידמה במסגרת חוק ההסדרים שורה של הצעות מיסוי שמטרתן להקל על בעלי דירות וגם לשחרר סחורה לשוק לטובת הרוכשים. אלא שההצעות שעולות בימים אלה לדיונים בוועדת הכספים וועדת הפנים והגנת הסביבה קודמו בחלקן לפני ששוק הנדל"ן נכנס לתרדמת בעקבות הקפצת הריבית, והחלה של כמה מהן תחטוא למטרתן המוצהרת. הדוגמה הבולטת ביותר לבעייתיות הזו היא ההחלטה לקצר את מספר החודשים שבהם משפרי הדיור יכולים להחזיק בשתי דירות בלי לשלם על כך מס. בתנאים הנוכחיים של קיפאון בשוק החלטה כזו עלולה להכניס למצוקה לא מעט רוכשי דירות. מנגד, צעדים אחרים כמו הגדלת הפטור על מיסוי של השכרת דירה יחידה יכולים להקל על חלק מהרוכשים. באופן כללי אין ביוזמות החקיקה הללו תוכנית סדורה להורדת מחירי הדיור, הן נעדרות מכנה משותף, יעילותן מוטלת בספק, ולא צפויה להן השפעה של ממש על השוק.
1. הגדלת הפטור על השכרת הדירה היחידה
המרוויחים: זוגות ממעמד הביניים שמשכירים דירה בסכום הגבוה מ־5,471 שקל בחודש (סכום הפטור ממס כיום).
המפסידים: אלה שמשכירים את הדירה בסכום הגבוה מ־7,500 שקל ויידרשו עדיין לשלם מס; זוגות שרכשו שתי דירות להשקעה כדי לממן שכירות במקום אחר
סטטוס: אושר לקריאה שנייה ושלישית
העלאת סכום הפטור על השכרה עבור מי שזו דירתו היחידה צפויה להקל על מי שמחזיק בבעלותו דירה יחידה אך מעדיף להשכיר אותה ולהתגורר בשכירות במקום אחר. הפטור המוצע יינתן למי שמשכיר את דירתו בפחות מ־7,500 שקל בחודש. כיום התקרה היא 5,471 שקל. המשמעות היא שאדם שיש לו רק דירה אחת אך הוא לא מתגורר בה לא יצטרך לשלם מס על ההכנסות משכירות עד לסכום של 90 אלף שקל בשנה.
מדובר באחד התיקונים המתבקשים, שכן אין כל היגיון בכך שאדם שמחזיק בדירה יחידה יידרש לשלם מס על השכרתה, בעוד הוא נאלץ לשלם דמי שכירות עבור דירה אחרת. סיבה נוספת לנחיצות החוק היא תוכנית "מחיר למשתכן", שהזינקה את מספר הרכישות להשקעה. המרדף אחר ההנחות על דירה הוביל זוגות רבים להתמודד על מכרזים בערים רחוקות ממקום מגוריהם, גם ללא כוונה לעבור להתגורר בהן. במשרד השיכון היו ערים לתופעה, ואף עודדו אותה. ואז כשהזוג הצעיר קיבל את הדירה והחליט להשכיר אותה הוא גילה כי במקרים שבהם דמי השכירות עוברים את סכום הפטור המדינה מחייבת אותו במס, וזאת לצד המאבק על תשלומי המשכנתא וההוצאה של דמי שכירות. יותר ויותר רוכשי דירות נכנסו למעגל תשלומי המס ככל שדמי השכירות עלו.
זוגות שנמצאים בדיוק בטווח המדובר ומשכירים את דירתם בסכום של עד 7,500 שקל ייהנו מההטבה, אך לעומתם, לשם המחשה, רוכשים שמתגוררים במרכז הארץ בדירה בדמי שכירות ורכשו שתי דירות להשקעה בבאר שבע שאותן הם משכירים יחד ב־6,000 שקל למשל עדיין יידרשו לשלם מס. בנוסף לכך כשמדובר באזורי הביקוש גם פטור ממס בסכום של עד 7,500 שקל לא מספיק לאור הזינוק בדמי השכירות. למשל זוגות שרכשו דירות במחיר למשתכן בגליל ים ומשכירים אותן עדיין יידרשו לשלם עליהן מס.
הצעת החוק הזו זכתה לתגובות מעורבות בשוק הנדל"ן. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין נחמה בוגין אמרה כי היא רואה בכך חוק חברתי ממדרגה ראשונה: "החוק עוזר לשם שינוי למי שצריך לעזור לו. עבור אותם זוגות צעירים שרוכשים בתחילת הדרך דירה להשקעה הפטור ממס הוא מאוד נכון. לא מדובר על המשקיע העשיר, זו דירת מגורים יחידה של זוג שרוכש דירה בנתניה וגר בפתח תקווה למשל". מנגד, עו"ד אודי ברזילי, לשעבר היועץ המשפטי של רשות המסים, סבור כי ההגבלה לדירה יחידה היא בעייתית: "העלאת הפטור והגבלתו לדירה אחת היא מהלך קטנוני, ולא חשיבה ברמת המאקרו. נניח שיש לזוג צעיר שתי דירות קטנות בדימונה, הוא לא יקבל את הפטור אף שמצבו יכול להיות גרוע יותר מבעל דירה אחת בנתניה. הייתה צריכה להיות אמירה כללית שאם אדם משכיר ושוכר הוא יכול להתקזז במס".
2. דיווח גם על השכרה מתחת ל־5,470 שקל
המרוויחים: משרדי הממשלה הרלוונטיים
המפסידים: בעלי דירות שייכנסו למעגל הדיווחים
סטטוס: צפוי לעלות לקריאה שנייה ושלישית בחוק ההסדרים
הטלת חובת דיווח על כל מי שמשכיר את דירתו, גם אם הוא נהנה מפטור מתשלום, הוא מהלך משלים לזה של הגדלת הפטור מהכנסה משכירות וכך גם מתייחסים אליו באוצר. במקרה זה הדרישה נועדה לייצר מסד נתונים על שוק הדיור והיקפו, וכן לפקח באופן צמוד יותר על משכירי הדירות. עם זאת, ההערכות הן כי בעלי דירות רבים שכיום לא מדווחים על השכרת הדירה יחששו מדיווח שיגרור אחריו מיסוי, ובהיעדר מידע על זהות המשכירים לא ברור איזו יכולת אכיפה יש לרשות המסים על אלה שלא דיווחו ומה יהיו הסנקציות עליהם בהנחה והם כלל לא מחויבים במס. מנגד, באוצר טוענים כי מהלך כזה יסייע לשוק הדיור ויוכל לספק תמונה רחבה על היקף הדירות בישראל.
לדברי עו"ד ברזילי, הסיבה שחובת הדיווח לא קיימת בישראל היא שאין לרשות המסים שום יכולת לפקח על כך: "מי שידווחו על הדירות הם השכבות החלשות יותר, אלה שיש להם דירה אחת והם משכירים אותה. זה תיקון חקיקה שנתפס לקטנות, האם זה ההון השחור שצריך לטפל בו עכשיו? לתפוס את האדם שיש לו דירה קטנטנה שמושכרת ב־6,000 שקל? את אותו המידע הם יכולים לקבל בקלות מפירוט חיוביי הארנונה של הרשויות המקומיות".
3. ביטול הצמדת הפטור למדד דמי השכירות
המרוויחים: המדינה תרוויח יותר מתשלומי מס על שכירות
המפסידים: בעלי דירות מושכרות שיכנסו למעגל של דיווחי ותשלומי המס
סטטוס: צפוי לעלות בועדת הכספים לקראת קריאה שניה ושלישית
ביטול הצמדת הפטור למדד דמי השכירות במשק, בדומה להצעת החקיקה הקודמת (חובת הדיווח), הוא מהלך משלים לזה של הגדלת הפטור על תשלום המתקבל מהשכרה. גובה הפטור ממס הוא נתון שמתעדכן מדי שנה בהתאם לגובה דמי השכירות במשק. ההצעה לבטל את ההצמדה תוביל לשחיקה של הפטור ממס, ותכניס בעלי דירות (משקיעים בעלי יותר מדירה אחת) נוספים למעגל הדיווחים ולתשלום מס על השכרה. המשמעות עבור מי שמשכיר דירה היא שללא הצמדה לדמי השכירות, סכום הפטור (5,471 שקל) ייוותר סטטי ויישחק בשעה שדמי השכירות יעלו. באופן זה עוד ועוד בעלי דירות יידרשו לדווח על ההכנסה משכירות ולשלם מס. ההערכה בענף היא שמהלך כזה יגרור שורה של "קומבינות" ותשלומי שכירות בשחור, כדי שלא להיכנס למעגל הדיווחים, ובוודאי שלא מדובר במהלך שמיטיב עם בעלי הדירות.
לדברי עו"ד ברזילי, המהלך נובע מכך שהיה חשש כי אם הפטור יבוטל בבת אחת המשכירים ישיתו את זה על השוכרים או שחלק יצאו מהמעגל כי לא ירצו להיכנס לרמת הדיווחים. "ההיגיון אומר שעל האוצר להילחם בתופעת הדירות הריקות, ומהלך כזה יכול להביא לתוצאה הפוכה".
4. קיצור הזמן שבו לא משלמים מס על 2 דירות
המרוויחים: המדינה, שתיהנה מגביית מסים גדולה יותר
המפסידים: במיוחד בתקופה של קיפאון, מוכרים שזקוקים ליותר זמן כדי למכור את הדירה
סטטוס: אושר לקריאה שנייה ושלישית
צעד נוסף שאושר הוא קיצור התקופה שבה ניתן להחזיק בשתי דירות במקביל וליהנות מפטור ממס שבח ומשיעור מופחת של מס רכישה. רוכשי דירה יחידה נהנים ממס רכישה בשיעורי מופחת לעומת מי שרוכש דירה שנייה ושלישית. כמו כן יש פטור מיוחד ממס שבח למי שמוכר את דירתו היחידה. בעבר הרחוק החוק הגביל את התקופה לשנה ובהמשך הוא הורחב לתקופה של שנתיים, זאת בשל ההבנה כי לוקח זמן למכור את הדירה הראשונה. כעת מבקשים באוצר להחזיר את התקופה ל־12 חודשים בלבד, והוחלט כסוג של פשרה להוריד את התקופה שבה ניתן להחזיק בשתי דירות ל־18 חודשים בלבד.
המטרה של האוצר היא לעודד אנשים למכור את הדירות מהר, ובכך להגדיל את היצע הדירות. אלא שמדובר באחת החקיקות הבעייתיות בעת הזו. בשוק קפוא כמו בעת הנוכחית החלטה כזו יכולה לגרום לזוגות צעירים לקרוס כלכלית, לא פחות, ולכן גם הביקורת עליה רבה. לדברי עו"ד ברזילי, "בעבר כשהתקופה עמדה על שנה קיבלנו מכתבים קורעי לב ממשפחות שרכשו דירות ולא הצליחו למכור את דירתם הישנה בתקופה המוגדרת בחוק, ובאמת העלינו את זה ל־24 חודשים. ההחלטה לצמצם את התקופה כעת היא מרושעת".
הכלכלנית והשמאית דניאלה פז ארז, בעלת חברת פז כלכלה והנדסה, אמרה: "אלה צעדים שמעודדים אנשים לשחרר דירות לשוק, ויאיצו ברוכשים למכור את הדירה הישנה שלהם. אלה מהלכים שהיו הגיוניים ב־2022, אבל אנחנו בתקופה אחרת. אחרי שהמדינה שיווקה קרקעות במחירי שיא ב־2022, זה מגיע עכשיו על חשבון הזוגות הצעירים שהם בוודאי לא עשירים".
5. הפחתת מס שבח לבעלי קרקעות לעידוד מכירה
המרוויחים: בעלי קרקעות שמנסים למכור אותן; במידה והמהלך יצלח ישתחררו עוד קרקעות אל השוק וההיצע יגדל
המפסידים: אין
סטטוס: אושר לקריאה שנייה ושלישית
מדובר בהצעת חוק שמטרתה לעודד בעלי קרקעות היסטוריות למכור אותן על ידי הטלה של מס שבח מופחת על מי שמחזיקים בקרקע עוד לפני 2001. הצעת החוק מציעה לבעלי הקרקעות "מבצע", שבו יוכלו לשלם מס מופחת על כל התקופה בשיעור של עד 25%, וזאת בתנאי שהיזם שירכוש את הקרקע יסיים לבנות את הפרויקט בתוך ארבע שנים. בנייה בקצב אטי יותר תקטין את הטבת המס, ופרויקט שבנייתו תארך יותר משמונה שנים יאבד את הזכות להטבה.
על פי הערכות, אף שמדובר במהלך של ויתור על הכנסות מצד המדינה, מידת ההשפעה שלו צפויה להיות מוגבלת, בין היתר לאור ירידה חדה במחירי הקרקעות בתקופה זו, וההערכות הן כי אלה שייהנו מכך יהיו בעיקר בעלי קרקעות שממילא תכננו למכור אותן. לדברי בוגין, לא מדובר בהפחתה דרמטית ולכן השפעתה מוטלת בספק: "אני מלווה הרבה פרויקטים, ומה שמדבר אל היזמים אלה זה בעיקר זכויות הבנייה וההשבחה הצפויה. אם יש צפי להשבחה, לא בטוח שההנחה במס תגבר. אם זה יצא שהתזמון הוא של שני הנושאים יחד, אז יש סיכוי שזה יצליח בצורה מוגבלת".
פז ארז הוסיפה: "יזם שחותם על הסכם קומבינציה לא יכול להתחייב לסיים את הפרויקט בתוך ארבע שנים, זה לא יקרה, ולכן בעלי הקרקעות יירתעו מכך".
6. מס רכישה על מכירת מיזם התחדשות עירונית
המרוויחים: קופת המדינה
המפסידים: דרישת המס עלולה לעצור פרויקטים ולפגוע בדיירים
סטטוס: יעלה בימים הקרובים להצבעות לקראת קריאה שנייה ושלישית
מדובר בניסיון לעגן בחוק סוגיה שעליה נאבקת רשות המסים כבר מספר שנים. על פי עמדת המדינה, כל מהלך של מכירה או הכנסת שותף לפרויקט התחדשות עירונית מחייב במס לפי שווי הזכויות בפרויקט. במשך שנים טענו היזמים כי יש להכיר בדחיית המיסוי עד לתחילת הבנייה וכי מדובר בכפל מס רכישה על הפרויקט, ואכן פסק הדין האחרון שניתן בנושא החליש את עמדת רשות המסים לטובת היזמים.
כעת החליטה רשות המסים לעגן את הנושא במסגרת חקיקה. על מהלך זה יש ביקורת רבה בענף לאור הערכה כי הטלת מס רכישה על העברת הזכויות בפרויקט תסכל עסקאות רבות בענף, ואף תעצור פרויקטים להתחדשות עירונית. גם חקיקה זו מגיעה בעת שבה שוק ההתחדשות עירונית צריך להיות אחד המנועים המרכזיים בענף הבנייה, ולכן יש להימנע מתיקוני חקיקה שיכניסו אליו אלמנטים חדשים של חוסר ודאות.
לדברי עו"ד משה רז כהן, המתמחה בהתחדשות עירונית, "כשיזם מתקשר עם דיירים בפינוי בינוי או תמ"א, יום העסקה נדחה לשלב התחלת הבנייה. כשיזם העביר את הזכויות כלפי הדיירים ליזם אחר לאחר החתימות ולפני התחלת הבנייה, ראו בכך סחר בזכות שעדיין לא הבשילה לכדי עסקה, שכן טרם הגיע יום המכירה כלפי הדיירים. עיגון בחקיקה של כלל לפיו בהעברת הזכויות ליזם אחר יוקדם יום המכירה, יביא להחלת מס רכישה על מלוא שווי הקרקע בהעברת הזכויות. זה יגרום לכך שעסקאות ייעצרו, וזה יכביד. המון עסקאות בשוק מחליפות ידיים, מקרב הלקוחות שלי בכמחצית מהפרויקטים היזמים החליפו ידיים או שהכניסו שותף".
7. תיקוני חקיקה לעידוד שוק השכירות המוסדית
המרוויחים: קרנות הריט
המפסידים: גם כן קרנות הריט כי תיקוני החקיקה לא משפרים את מצבן משמעותית
סטטוס: עבר להכנה לקריאה שנייה ושלישית
עליית הריבית הכניסה את קרנות הריט המשקיעות בדיור להשכרה לכשל שוק שמקשה על רכישת פרויקטים חדשים, מאחר שהריבית על מימון העסקה גבוהה לעתים מהתשואה. התיקונים נועדו להגדיל את הרווחיות של קרנות הריט, ובעקיפין לעודד את תחום השכירות המוסדית, שנמצא בשלבי התפתחות ראשוניים בישראל.
ההטבות מאפשרות בין היתר לקרנות למכור את הפרויקט לגוף אחר שיתחייב על המשך ההשכרה, מאריכות את פרק הזמן הניתן לקרן להשלמת בנייה של 20 דירות לתקופה של שבע שנים, ומקטינות את מספר יחידות הדיור המינימלי שהקרן נדרשת לרכוש או לבנות באזורי הפריפריה מ־20 יחידות ל־15 בלבד.
בנוסף לכך ההצעה קובעת תיקון של חוק מע"מ כך שיינתן לקרנות ריט פטור מתשלום מע"מ על הכנסותיהן ממכירת מקרקעין לצורכי דיור להשכרה בתנאים מסוימים.
מדובר בהקלות שבימים שבשגרה יכלו בהחלט לסייע לענף, אך הן בעיקרן תפעוליות ולא פותרות את שורש הבעיה.
הבעיה נותרה היעדר כדאיות כלכלית וחשש של משקיעים להיכנס לשוק שהרווחיות בו נמוכה עד לא קיימת.
