מהפך: קריית אונו, בת ים ולוד הצומחות ביותר בהיקפי הבנייה למגורים
מהפך: קריית אונו, בת ים ולוד הצומחות ביותר בהיקפי הבנייה למגורים
בדיקת הערים הצומחות ביותר בארץ ב־2024, בהן נרשמה הבנייה הפעילה הגבוהה ביותר ביחס למספר התושבים, מצאה שינויים מרחיקי לכת לעומת 2019. הצמרת החדשה כוללת ערים שבהן היקפים משמעותיים של התחדשות עירונית
חמש הערים הצומחות ביותר בישראל - שבהן יש היקפים גבוהים של בנייה פעילה ביחס למספר התושבים הקיימים – הן ערים שלא נכללו ברשימת הערים המובילות נכון לשנת 2019, כך עולה מניתוח נתוני הלמ"ס. הבדיקה כללה נתוני למ"ס על מספר התושבים בכל יישוב ונתוני הבנייה הפעילה בערים בהן יש בנייה בפועל של למעלה מ־500 יח"ד. על פי הבדיקה, קריית אונו נמצאת בראש הרשימה נכון למחצית הראשונה של השנה. יחס הבנייה בעיר עומד על 78.6 יחידות דיור בבנייה פעילה לכל 1,000 תושבים. אחריה מדורגות בהתאמה בת ים עם 60.7 יחידות דיור בבנייה לכל 1,000 תושבים, לוד עם 56.6 יחידות דיור, אופקים עם 52.2 יחידות דיור ובאר יעקב במקום החמישי עם 52 יחידות דיור. בחמישייה השנייה מדורגות אור יהודה, גבעת שמואל, קריית מלאכי, רמת השרון ונתיבות.
לשם השוואה, לפני חמש שנים, בשנת 2019, עמדה בראש הטבלה חריש עם 290.7 יחידות דיור לכל 1,000 תושבים, ואחריה דורגו נתיבות, טירת כרמל, שוהם, אור יהודה, קריית גת, אור עקיבא, הרצליה, יבנה וקריית אונו היתה רק במקום העשירי.
הערים שהוגדרו כצומחות אינן הערים שבהן היקפי הבנייה הם הגבוהים ביותר. בערים גדולות יותר כמו ירושלים, תל אביב, אשדוד, אשקלון, נתניה רמת גן ועוד יש היקפים גבוהים יותר של בנייה באופן משמעותי, אך הבנייה בהן מתפרשת על פני מספר גבוה של תושבים ועל שטח גדול יותר ולכן השפעתה מורגשת פחות ולעתים היא מצליחה להיטמע בהדרגה בתוך העיר. בתל אביב, למשל, יש מעל 17 אלף יח"ד בבנייה פעילה, אך מדובר בעיר של כחצי מיליון תושבים. בירושלים יש כ־15 אלף יח"ד בבנייה פעילה בעיר שמתגוררים בה כמיליון תושבים. לעומתן, מדד הערים הצומחות מתייחס בעיקר לערים קטנות שברובן מתגוררים 40-30 אלף תושבים, והגדולות בהן הן בת ים ולוד עם כ־130 ו־92 אלף תושבים בהתאמה. לאור גודלן, גם ההשפעה עליהן היא דרמטית במקרים רבים, ושיווקי הקרקעות בערים הללו מעידים בעיקר על התערבות אגרסיבית של המדינה בנעשה בהן בעיקר במסגרת הסכמי גג ופעילות של הותמ"ל.
בהסתכלות על נתוני העבר, הדוגמה הבולטת ביותר לזינוק כזה היא העיר חריש, שבה נרשם יחס גבוה במיוחד של בנייה ביחס לתושבים. בחריש הוקמה עיר חדשה כמעט מאפס עם שיווקים של עשרות אלפי יח"ד, אך עם השנים והקמת העיר היקף שיווקי הקרקעות בה התמתן, כך שכיום היא אינה אחת מהערים המובילות. אך לא מדובר רק בחריש, גם בעיר נתיבות שדורגה לפני חמש שנים אחריה ברשימה היה מדובר בעיקר בבנייה חדשה ובתוספת של שכונות מגורים חדשות וכך גם בערים נוספות כמו טירת כרמל, קריית גת (כרמי גת), אור עקיבא (שכונת אור ים) ועוד.
ההבדל העיקרי והבולט בין הערים שהובילו את הרשימה של 2019 לבין הערים שנמצאות בחמישייה הראשונה בשנת 2024 הוא בעיקר נוכחות הולכת וגוברת של תוכניות להתחדשות עירונית כחלק מתמהיל הבנייה בערים. לתוכניות התחדשות עירונית לוקח זמן רב להבשיל, כפי שניתן לראות בנתוני הרשות להתחדשות עירונית (דו”ח שנת 2023) ולפיהם בעוד בשנת 2019 התקבלו היתרים לכ־18 אלף יח"ד (פינוי־בינוי ותמ"א 38), בשנת 2023 כבר מדובר על 22.3 אלף יח"ד. השוני העיקרי הוא עלייה בתמהיל הפרויקטים במתחמי פינוי־בינוי (כ־3,200 יח"ד ב־2019 לעומת כ-9,600 יח"ד ב2023) ומנגד ירידה בהיתרים לתמ"א 38. בערים רבות רואים כעת את התוצאות של עבודה רבת שנים של גיבוש מתחמים ואישור תוכניות, וקריית אונו היא אחת הדוגמאות הבולטות בהקשר זה עם היתרים לכ־5,000 יח"ד במצטבר עד אמצע 2024; בבת ים כ־3,800 יח"ד (כ־1,200 בתוכניות תמ"א 38). בלוד, בגלל שיקולי כדאיות כלכלית, לקח זמן רב יותר עד שתוכניות בעיר החלו להבשיל, אך בסיומה של 2023 העיר כבר דורגה במקום החמישי הארצי במתן היתרים בתוכניות פינוי בינוי (774 יח"ד), אחרי ערים כמו חיפה, ירושלים, תל אביב ונתניה.
דורון נמרוד, מנכ"ל משותף בקבוצת רם אדרת הבונה בלוד, מספר כי בזכות הסכמי הגג ופעילות הותמ"ל בעיר אושרו תוכניות לשכונות חדשות הכוללות אלפי יח"ד בגבולות העיר לצד תוכניות להתחדשות עירונית של אלפי דירות במרכז העיר שחלקן אושרו בותמ"ל בזמני שיא. בין השכונות החדשות ניתן לציין את שכונת גני איילון, שכונת נופי בן שמן והרובע הבינלאומי. אשר אלון, מנכ"ל ובעלים של קבוצת אשלי לירן המתמחה בבניית מתחמי פינוי־בינוי גדולים במרכז הארץ, אומר כי ההתחדשות העירונית היא מחולל הצמיחה העיקרי בערים שבהן השכילו לקדם תוכניות כאלה. "כיום ניתן לראות את הפערים הגדולים בין רשויות שחרתו על דגלן את קידום ההתחדשות העירונית לבין עיריות שהאטו אותה. מאז 7 באוקטובר, המענה שנותנת ההתחדשות העירונית לנושא המיגון נגד טילים מעודד את הרשויות בלחץ התושבים לקדם יותר פרויקטים מתוך הבנה שמדובר בפרויקטים מצילי חיים".
כשמדובר בתוספת יח"ד כל כך משמעותית עד כדי הכפלת מספר התושבים בערים הקטנות ואף מעבר לכך, יש לזינוק המהיר השלכות בכל היבט עירוני, החל בכלכלת העיר, תחבורה, חינוך, תשתיות ועוד. בנתיבות, למשל, הוכפלה האוכלוסייה מאז שנת 2008 ועד היום, ונראה כי לאור הסכם הגג שנחתם בספטמבר השנה זוהי רק ההתחלה. בעיר צפויים לשווק בעתיד כ־32 אלף יח"ד שיהפכו את העיר שבה מתגוררים כיום כ־54 אלף תושבים ליישוב שונה לגמרי.
3 צפייה בגלריה
אלה אלכסנדרי, מנכ"לית עמותת מרחב, ואשר אלון, מנכ"ל קבוצת הבנייה אשלי לירן. "ערים על סטרואידים"
(צילום: עמית שעל)
אלה אלכסנדרי, מנכ"לית עמותת מרחב, מספרת כי בחלק מהערים מדובר במספרים "מפחידים". "יש לנו ערים על סטרואידים. נכון שקיים צורך בדירות אבל דירות הן לא סביבות חיים וברגע שלא מכמתים איכות, אנחנו מקבלים סלאמס שייצרו לנו בעיה בעתיד. עלייה במספר תושבי העיר זה משהו שצריך לעכל, וצריך לתכנן אותו בהדרגה".
לדבריה, "הרבה פעמים אנחנו רואים הכפלה של האוכלוסייה ובעצם יצירה של עיר חדשה שזה הכי קל לכולם, אבל זה גוזל משאבים מהעיר הקיימת, העירייה נשארת עם הצורך לתת שירותים לכולם, והתכנון הוא בדרך כלל גרוע, יש אפס חשיבה על הזהות המקומית של כל יישוב ויישוב, על המשמעות של השייכות. השכונות האלה יצרו ניתוק של הזהות והשייכות של התושבים החדשים. זו אסופה של אנשים שלא מחוברים למקום".
לדברי אלכסנדרי, הגדלת תמהיל ההתחדשות העירונית בערים היא שינוי חיובי: "ישראל צריכה לגדול פנימה וזה הסיכוי לחזק את השירותים וההזדמנויות בכל עיר. אבל גם בהתחדשות עירונית התכנון חייב לעודד עירוניות מיטבית וזה לא תמיד קורה".
