בלעדיהמלאי מצטמק? 2022 בדרך לשבור את שיא כל הזמנים בשיווק דירות
בלעדי
המלאי מצטמק? 2022 בדרך לשבור את שיא כל הזמנים בשיווק דירות
הנתונים שנחשפים משקפים קצב שיווקים גבוה ודומה ל־2021 שבה רשמה רמ"י שיא של 20 שנה. זאת בניגוד לטענת הקבלנים כי עליית המחירים ממשיכה משום שהמלאי מצטמק, כאשר מתחילת השנה פורסמו מכרזים לבניית 62 אלף דירות
רשות מקרקעי ישראל פרסמה במהלך שנת 2022 מכרזים לבניית 62,840 דירות, וחתמה על עסקאות להחכרת מגרשים שעליהם יבנו 40 אלף דירות, כך עולה מבדיקת "כלכליסט". מהבדיקה עולה כי מתחילת השנה עד עתה הכניסה רמ"י 25 מיליארד שקל. אם הקצב הזה יישמר, שיא השיווקים וההכנסות שנרשם ב־2021 ישוחזר גם השנה.
המידע הזה מאפשר לבחון את טענת הקבלנים כי מלאי הדירות לבנייה מצטמק. הטענה הזו נשמעת בשנה האחרונה וביתר שאת בחודשים האחרונים בעקבות עלייה עקבית וחדה מאוד במדד מחירי הדיור. ביום חמישי האחרון דיווחה הלמ"ס כי בחודשים יוני־יולי 2022 מחירי דירות חדשות ויד שנייה עלו ב־1.3% בהשוואה לחודשיים מאי־יוני 2022, והשלימו עלייה שנתית של 17.9%, הגבוהה ביותר בעשור האחרון.
עליית המחירים הזו הפוכה למגמה של ירידה בביקוש לדירות שמשתקפת בנתוני הלמ"ס ובסקירות של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר כבר כמה חודשים. למשל, ביום רביעי דווח כי ביולי 2022 נמכרו 9,400 דירות חדשות ומיד שנייה, הנתון הנמוך ביותר בשנתיים האחרונות וירידה של 28% בהשוואה לנתוני יולי 2021. במקביל, הריבית במשק עלתה ויחד עם עליית המחירים הובילה לעלייה בהחזר החודשי של משכנתא ממוצעת ובדרישה להון עצמי. בתיאוריה התופעות האלה צריכות להתגלגל בסופו של דבר לירידת מחירים או לכל הפחות לבלימה של עלייתם.
התאחדות הקבלנים בוני הארץ טוענת כי עליית המחירים נמשכת משום שמלאי הדירות מצטמק במיוחד במרכז. לטענתה, הירידה במלאי היא גם זו שמובילה לירידה במספר העסקאות למכירת דירה. כלומר, זה לא שהביקוש לדירות יורד, אלא שאין הרבה סחורה על המדף ולכן אין מה למכור.
הנתונים שנחשפים כאן לראשונה משקפים תמונה קצת שונה, משום שקצב השיווקים גבוה ודומה לקצב של שנת 2021 שבה רשמה רמ"י שיא של 20 שנה ויותר. בשנת 2021 פורסמו מכרזים לבניית 101 אלף דירות, ונחתמו עסקאות לבניית 63 אלף דירות. שני הנתונים האלה לא נראו בישראל מאז סוף שנות ה־90 של המאה הקודמת. היו מי שטענו כי השיא שנקבע בשנה שעברה הוא בעיקר מכרזים שהתעכבו בתקופת הקורונה ועל רקע הקיפאון הממשלתי. אבל הנתונים שבידינו מלמדים כי המגמה נמשכת גם השנה.
מתחילת שנת 2021, עם מינוי של ינקי קוינט למנהל רמ"י, שיווקה הרשות קרקעות לבניית 165 אלף, ונחתמו עסקאות לבניית כ־100 אלף דירות. גם כינונה של הממשלה ביוני 2021 לאחר תקופה ארוכה של קיפאון איפשר לשחרר חסמים שמנעו עד אז פרסום מכרזים. השבוע הקרוב דרמטי במיוחד משום שייסגרו בו מכרזים לבניית 10,000 דירות. מידת ההצלחה של המכרזים תסמן את המגמה לקראת הישורת האחרונה של השנה.
יעד אחר שממנו הממשלה רחוקה מאוד הוא היקף הדירות במכרזים להשכרה ארוכת טווח ובפיקוח. עד עתה פורסמו מכרזים לבניית 2,670 דירות בלבד, בעוד היעד שהציבה הממשלה השנה הוא מכרזים לבניית 10,000 דירות.
ההערכות הן כי המכרזים שנסגרו במהלך השנה הניבו לרמ"י הכנסות של 25 מיליארד שקל. שיא ההכנסות נרשם בשנה שעברה כאשר רמ"י גרפה 29 מיליארד שקל - גבוה ב־44% משיא קודם משנת 2017 שבה היא הכניסה 16 מיליארד שקל.
