הנתונים המעוותים בלמ"ס מתדלקים את משבר הדיור
הנתונים המעוותים בלמ"ס מתדלקים את משבר הדיור
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה השבוע נתונים שלפיהם חל שפל עמוק של 40% בדירות חדשות שנותרו למכירה; צלילה אל המספרים מגלה הטיות תמוהות, כשהשוואה לנתוני המקור של שנת 2020 מצביעה על ירידה של 6% בלבד; כשזו התמונה גם בהתחלות הבנייה, השוק נותר מבולבל והביקושים רק מזנקים
עיוותים בנתונים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) בנוגע להיצע הדירות הקיים והמתוכנן בשוק הנדל"ן ממשיכים להטעות את הציבור ואת קובעי המדיניות, והם מעצימים ומנפחים באופן מלאכותי ומסוכן את משבר הדיור, שקיים כמובן ממילא. מדובר בעיקר בעדכונים דרמטיים של הלמ"ס לאחור בשני פרמטרים קריטיים – כמות הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף כל חודש וכמות התחלות הבנייה בשוק שמתפרסמת מדי רבעון.
דוגמה טרייה היתה השבוע, כשהלמ"ס פרסמה נתונים על אודות הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף יוני 2021 – שמספרן צנח כביכול לשפל ועמד על 36,127 דירות בלבד, כמות שמספיקה למעט יותר משמונה חודשי היצע בלבד. בדיווח הטרי פורסם כי בדיוק לפני שנה, בסוף יוני 2020, עמדה כמות הדירות שעמדו למכירה על 50,717 דירות – 40% יותר מזו שבסוף יוני 2021. אלא שבדיווח לפני שנה, באוגוסט 2020, נמסר שבסוף יוני 2020 רק 38,370 דירות נותרו למכירה – פער של 32% מול הנתון המעודכן, שבעיקר מלמד שהשפל המדווח כעת נכון לסוף יוני 2021 הרבה פחות דרמטי. מול הנתון המקורי, הפער עומד על כ־2,000 דירות בלבד ולא פי 7 מכך.
3 צפייה בגלריה
מימין: נגיד בנק ישראל אמיר ירון, הסטטיסטיקאי הראשי פרופ' דני פפרמן ושר השיכון זאב אלקין
(צילומים: אלכס קולומויסקי, לשכה מרכזית לסטטיסטיקה, רפי קוץ)
גל של פאניקה
חשוב להבין שמדובר בהטיה עקבית. לפי הפרסום השבוע, בסוף יוני 2019 – למי שמתעקש על נתוני שנה "נורמלית" ללא השפעות קורונה – עמדה כמות הדירות למכירה על 46,839 דירות – גבוה ב־30% מהכמות שנותרה למכירה בסוף יוני האחרון. אבל שוב, הנתון המקורי בנוגע לכמות הדירות שנותרה למכירה בסוף יוני 2019, שפורסם באוגוסט באותה שנה, עמד על 25,969 דירות בלבד – 10,000 דירות פחות מהנתון הראשון בנוגע ליוני 2021 ושפל משמעותי הרבה יותר מאותו שפל שפורסם השבוע. ואגב, לפני שנה, עם פרסום נתוני יוני 2020, עמדה כמות הדירות שנותרה למכירה בסוף יוני 2019 על 41,682 דירות – מספר שהספיק להתעדכן מאז בתוספת של 5,157 דירות.
השאלה המתבקשת היא כמובן מה הטעם לפרסם נתון כל כך לא רלבנטי, שמתעדכן שנים אחר כך בתוספת של עשרות אחוזים. ואם כבר מפרסמים נתון ראשון, למה לא לכתוב מה היה הנתון הראשון במועדי הייחוס האחרים.
גם בנוגע לנתונים החשובים על התחלות הבנייה המצב דומה למדי. התחלות הבנייה מהוות פרמטר משמעותי מאוד לניתוח המחסור בהיצע דיור. מדובר בנתון שמתפרסם מדי רבעון, והוא תמיד מייצר גל של פאניקה נוכח נתוני השפל – שמתבררים כזמניים בלבד. חטיבת המחקר של בנק ישראל הזהירה כבר בשנת 2017 מפני הטיה "לא זניחה" בנתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס, שעומדת על לא פחות מ־10% בממוצע. עם זאת, הרבה לא נעשה לתיקון המצב, מה שלא מפריע גם לבנק המרכזי עצמו "להיבהל" מדי רבעון מהנתון הראשוני הנמוך.
גם במשרד השיכון ציינו בפברואר האחרון כי "המשך הירידה בהיקפי התחלות הבנייה יוביל לצמצום מתמשך במלאי הדירות החדשות למכירה ועשוי לתרום תרומה משמעותית לעליית המחירים". זאת, כאשר בכלל לא ברור האם אכן נרשמה ירידה כזו.
לפי הנתון האחרון, התחלות הבנייה ברבעון הראשון של 2021 עמדו על 12,085 דירות – מול 14,939 ברבעון ראשון 2020 ו־12,771 התחלות בנייה ברבעון הראשון של 2019. שפל היסטורי? ממש לא בטוח. הנתון הראשון בנוגע להתחלות הבנייה ברבעון הראשון של 2020 עמד על 11,500 דירות – נמוך מהנתון הראשון על הרבעון הראשון של 2021. הנתון הראשון בנוגע להתחלות הבנייה ברבעון הראשון של 2019 עמד על 11,271 דירות.
למעשה, בריטואל קבוע, בשוק הנדל"ן – כולל גורמים מקצועיים במשרד השיכון, במשרד האוצר ובבנק ישראל – נבהלים ומבהילים את הציבור מידי רבעון נוכח נתוני "שפל" שמפרסמת הלמ"ס, שמחריפים את מצוקת ההיצע החסר מול הביקושים הגבוהים (מה שמבטיח כמובן המשך עליות מחירים).
הדבר בולט במיוחד בנוגע לנתונים השנתיים. במרץ האחרון פורסם כי שנת 2020 הסתיימה עם התחלות בנייה של 51,605 יחידות דיור – לעומת 53,468 בשנת 2019 ו־53,556 בשנת 2018. גם בדו"ח השנתי שהוציא בנק ישראל באפריל 2021 הוא התריע על כך שהיקף התחלות הבנייה השנתי ירד ב־3.5%. "בשל משבר הקורונה, אי־הוודאות שנוצרה והסגרים שהושתו בעטיו הואטה פעילות הבנייה", כתבו כלכלני הבנק.
רק שבפועל, הנתון הזה היה גבוה מהנתון הראשון לגבי היקף התחלות הבנייה שפורסם לגבי אותן שנים. במרץ 2020 פורסם כי שנת 2019 הסתיימה עם התחלות בנייה של 50,831 יח"ד (נתון שהתעדכן מאז בתוספת של 2,637 דירות). במרץ 2019 פורסם כי שנת 2018 הסתיימה עם התחלות בנייה של 47,427 יח"ד (נתון שהתעדכן מאז בתוספת של 6,129 דירות!).
"נשקול לבצע שינוי"
בלמ"ס הודו בתגובה ל"כלכליסט" על "תשומת הלב והביקורת הבונה", וציינו כי הם "ישקלו לבצע שינוי באופן הצגת הנתונים בהודעה על מנת לא לייצר הטיה".
עם זאת, בלמ"ס ממשיכים להתעקש שהצגת הנתון הראשוני המקורי לצד הנתון המעודכן אינה נכונה, בעיקר בשל מה שנראה כמו מבוכה שעלולה להיווצר נוכח הפערים העצומים. לטענתם, "יש לזכור כי גישה זו של השוואה בין שני פרסומים ראשונים של שתי תקופות נכונה כאשר ניתן להניח שדפוסי ההתנהגות בזמן שעבר בין שתי התקופות לא השתנו. בענף הבינוי והנדל"ן דפוס ההתנהגות של נשוא המידע – רוכשים או מוכרים - ודפוס ההתנהגות של איסוף המידע משתנים תדיר, ולכן אין להניח שחישוב אחוז שינוי בשיטת אומדן ראשוני מול אומדן ראשוני יהיה טוב יותר". כמו כן, אומרים שם, "ההתנהגות הזאת של המשק מקשה בחישוב אומדנים איכותיים יותר בעיתוי הפרסום הראשוני - שהרי אנו מנסים לחזות בצורה מדויקת מה יהיה הנתון הסופי בהינתן הנתון הראשוני. אנו כמובן ממשיכים להתמודד עם אתגר זה ונמשיך לשפרו".
