האוצר מציע: פי שלושה יותר דירות בפרויקטים לשכירות ארוכה
האוצר מציע: פי שלושה יותר דירות בפרויקטים לשכירות ארוכה
דירות קומפקטיות, עם מעט חנייה, אבל במספרים גדולים: האוצר מאפשר בחוק ההסדרים ליזמים להגדיל את מספר יחידות הדיור תמורת ייעודן לשכירות לצמיתות בלי אפשרות למוכרן לאחר 20 שנה כמו היום, ובעלות אחודה על הקומפלקס
מי שמחכה להגדלת היצע הדירות שלהן ארבעה כיווני אוויר, 4 חדרים וממ"ד עשוי להתאכזב למשמע החדשות: משרד האוצר ומינהל התכנון מובילים באמצעות חוק ההסדרים רפורמה בתחום הדיור להשכרה ארוכת טווח, והם מקווים כי בעקבותיה ייבנו כאן קומפלקסים עם מאות דירות קומפקטיות, אמנם עם הרבה פחות כיווני אוויר, פחות שטח פרטי, אך הרבה יותר שטח ציבורי משותף לכל הדיירים, והעיקר - בלי משכנתא. יהיו אלה בניינים בלב אזורי הביקוש בסמוך לצירי תחבורה ציבורית, שבהם גם שטחי מסחר רבים ומקומות תעסוקה.
הרפורמה החדשה נועדה לעודד יזמים פרטיים לפתח את תחום הדיור להשכרה ארוכת טווח, כך שלמשפחות קטנות, זוגות צעירים או גמלאים תהיה אלטרנטיבה לקניית דירה. כשבמקום לגייס מאות אלפי שקלים לטובת ההון העצמי הנחוץ למשכנתא, אלה יוכלו לחתום על חוזה שכירות לטווח ארוך.
מאז נולדה היוזמה לפיתוח תחום הדיור להשכרה ארוכת טווח במשרד האוצר ב־2013 בעקבות מחאת האוהלים, הוקמה חברת דירה להשכיר, וחוקקו חוקים שהעניקו הקלות מס ליזמים בתחום. בעשור זה נבנו או בהליכי בנייה כ־18 אלף דירות להשכרה ארוכת טווח על קרקעות מדינה. אולם הרפורמה מציעה לדיירים מוצר אחר לגמרי, וליזמים מודל כלכלי שעוד אין כמותו בארץ, אך הוא נפוץ במדינות כארה"ב וגרמניה.
הצ'ופר ליזמים: אפשרות להכפיל פי שלושה את מספר הדירות בפרויקט ובמקביל לחסוך בעלויות הבנייה, אך בתמורה הם מחויבים לכך שהבעלות על כל הדירות בבניינים בפרוייקט תירשם על חברה אחת, לכל החיים. כלומר, גם לאחר שנים הם לא יוכלו למכור את הדירות בנפרד אלא רק את הקומפלקס בשלמותו. כמו כן הם יחויבו לחתום עם השוכרים על חוזה לחמש שנים עם אופציה להארכתו בחמש שנים נוספות.
לעומת זאת, בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח שהוקמו עד עתה, מכירת הדירות לאחר 20 שנה היא המפתח לרווחיות. בפרויקטים האלה החברה היזמית קיבלה הלוואה מבנק למימון בניית הפרויקט. דמי השכירות מממנים את הפרויקט והחזר הריבית. רק לאחר מכירת הדירות, כאמור אחרי 20 שנה, החברה נדרשת להחזיר גם את קרן ההלוואה. העלייה בשווי הדירות לאורך התקופה מבטיחה את החזר ההלוואה ורווח ליזם.
במתכונת שמתגבשת בחוק ההסדרים החדש המודל הכלכלי הזה לא רלבנטי משום שאי אפשר למכור את הדירות כבודדות, וייעוד המגרש יישאר תמיד להשכרה ארוכת טווח. במודל החדש הרווח לדירה יהיה קטן יותר אך יהיו יותר דירות, כך שסך דמי השכירות יגדל, ובמקביל עלויות הבנייה יצטמקו.
הכדאיות הכלכלית נגזרת מכך שמוסדות התכנון יאשרו ליזמים לבנות בניין ששטחו גדול פי שניים מאשר אפשר היה לבנות לו היתה זו תוכנית בניין של דירות למכירה. משום שרוב הדירות קטנות, מספר הדירות המתוכנן גדול פי שלושה ממספר הדירות שהיו מאשרים לו היתה מקודמת תוכנית עם דירות למכירה. כך, למשל, קומה טיפוסית תכיל 12-6 דירות.
התכנון הזה אפשרי משום שיש הבנה שלא צריך למכור דירות בעוד 20 שנה, לכן גם אין סיבה לבנות אותן תוך מחשבה על הצרכים של אוכלוסיית רוכשי הדירות. בנוסף, מבחינה סטטיסטית אוכלוסיית השוכרים שונה במאפייניה מרוכשי הדירות: לרוב מדובר ברווקים או משקי בית קטנים ללא ילדים.
הרפורמה מקודמת בשני נתיבים: הראשון, תדריך להכנת תוכנית לדיור להשכרה ארוכת טווח - זהו מסמך שינחה את מוסדות התכנון באשר למפרט התכנון שאותו יוכלו לאשר ליזמים. במקביל יקודם תיקון לחוק התכנון והבנייה שיחייב בעלות אחודה על כל הפרויקט ודירותיו. החברה בעלת הפרויקט תהיה זו שתספק לשוכרים שירות ותתחזק את הדירות. על פי אותו מסמך חדש שינחה את מוסדות התכנון, יהיו בפרויקטים האלה לפחות 100 דירות ועד 500.
70% מהדירות יהיו קטנות, מדירות סטודיו ששטחן פחות מ־50 מ"ר ועד דירת 3 חדרים ששטחה פחות מ־80 מ"ר. לדירות האלה יהיה כיוון אוויר אחד או לכל היותר שניים.
חיסכון ניכר בעלויות הבנייה יושג על ידי פטירת היזמים מבניית ממ"ד בכל דירה. משום שהבעלות על הבניין אחודה, כמו בבניין משרדים, אפשר לבנות מרחב מוגן אחד מרכזי לכל קומה. גם עולם מערכות התשתית יעבור שינוי שמתאים לבניין מהסוג הזה: במקום מערכת מיזוג, מים, חשמל בכל דירה, תתאפשר הקמת מערכות מרכזיות בשטח משותף. כך יעיל יותר לתחזק את המערכות האלה, ובנוסף מפנים שטח בדירות. משום שהדירות קטנות תהיה הקפדה על שטחים פתוחים ומשותפים ולא יתאפשר ליזמים להשתמש בשטחים האלה לצרכים אחרים. למשל, שטחי קהילה יוגדרו בהוראות התוכנית באופן שלא יאפשר ליזם להסב אותם. שטחים משותפים יכולים להיות מועדון דיירים, חדר כושר, חלל עבודה וגם חדר אופניים או עגלות. היזמים יחויבו להקצות גם שטח פתוח ששטחו לפחות 150 מ"ר. בתוכניות תהיה דרישה להקמת גן או מעון, אך לא יהיו דרישות למוסדות ציבור אחרים כדי לא לפגוע בכדאיות הכלכלית.
במסמך מתייחסים גם לסוגיות החני: מוסדות התכנון מתבקשים לצמצם מאוד את מספר החניות. לא יוקצו לכל אחת מהדירות הקטנות חניות ומספר החניות יכול להיות פחות ממחצית מספר הדירות. זאת משום שמשקי הבית קטנים, אך במיוחד משום שהפרויקטים האלה יוקמו בעיקר בסמוך לתחנות תחבורה ציבורית. בנוסף, בפרויקטים האלה יהיו שטחי מסחר ותעסוקה. אלה יאפשרו לדיירים ליהנות משירותים שונים במרחק הליכה, ויהוו עוד מקור הכנסה ליזמים.
הוועדה המחוזית תל אביב אישרה במהלך שנת 2022 שני פרויקטים בגבעתיים שבהם אפשר לראות ניצנים של תוכנית משרד האוצר, לפחות מבחינת מספר הדירות. כך בפרויקט של תדהר ליד הבורסה ברמת גן התוכניות הן של 64 קומות ובהן 500 דירות להשכרה. כמות כזו של דירות מתאפשרת בזכות גודלן הקטן.
כך ייראו פרויקטים להשכרה ארוכת טווח על פי חוק ההסדרים החדש
בעלות: כל הבניינים בבעלות חברה אחת
מספר דירות: 500-100
משך: השכרה לכל החיים
דירות בקומה: 12-6
מרחב מוגן: משותף
שטח אחסון: 8 מ"ר לדירה במחסן משותף
מערכות מיזוג אוויר, מים ודוודים: משותפות
שטחים משותפים: לפחות 60 מ"ר בבניין (מועדונים/חדרי אופניים/חדרי עבודה)
שטח פתוח: לפחות 150 מ"ר בבניין
מוסדות ציבור: בעיקר גני ילדים
