מחיר המינימום במכרז בשדה דב: 2.3 מיליון שקל לדירה
מחיר המינימום במכרז בשדה דב: 2.3 מיליון שקל לדירה
רשות מקרקעי ישראל הוציאה מכרז לשטח נוסף במתחם שדה דב שבו ייבנו 270 דירות ודורשת מחיר מינימום של 569 מיליון שקל. במכרזים במתחם לפני חצי שנה מחיר המינימום היה 1.4 מיליון שקל, ובסופו של דבר המגרש נמכר במחיר כפול
מחיר המינימום להשתתפות במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) למגרש של כ־4 דונם בשטח שבו שכן שדה דב הוא 569 מיליון שקל. הזוכה במגרש, שממוקם בחלק המזרחי של המתחם, יקבל זכויות לבניית כ־270 דירות כך שמחיר הקרקע לכל דירה הוא 2.3 מיליון שקל. אם מוסיפים לכך עלויות בנייה, רווח יזמי, מיסים והוצאות נוספות, מחיר המינימום לדירה הוא 5 מיליון שקל ואף יותר.
מהמכרז עולה כי תוך חצי שנה נרשמה עלייה של כ־900 אלף שקל בהערכת השווי של קרקע ליחידת דיור במתחם שדה דב על ידי שמאי רמ"י). במכרזים שנערכו באוגוסט 2021 הוא העריך כי שווי הקרקע לדירה הוא 1.4 מיליון שקל. אם הביקוש למגרש שהוצא למכרז אתמול יהיה דומה לביקוש שנרשם במכרזים שנסגרו באוגוסט 2021, המחיר הסופי יהיה גבוה ממחיר המינימום, ובהתאם לכך גם מחירי הדירות.
המכרז באוגוסט היה סטנדרטי כך שהזוכה קיבל זכות חכירה ל־98 שנים. במקרים אלה מחיר המינימום הוא 30% עד 50% מהערכת השווי של שמאי רמ"י. ההתמודדות הייתה על 4 מגרשים שונים. באחד מהם עם זכויות ל־230 דירות מחיר המינימום היה 88 מיליון שקל בלבד, כנגזרת משומה שהעריכה כי שווי המגרש 273 מיליון שקל שהם כ־1.2 מיליון שקל לדירה. במגרשים אחרים שבכל אחד מהם כ־400 דירות ויותר הערכת השווי הייתה כאמור כ־1.4 מיליון שקל קרקע ליחידה.
לעומת זאת המכרז שפורסם עתה וצפוי להיסגר בסוף מרץ הוא לרכישה של מלוא הזכויות בקרקע, כלומר הזוכה יהיה בעל הזכויות היחיד הרשום בטאבו. רמ"י הוציאה את המכרז בצורה הזו משום שזהו מגרש מרובה בעלים. למדינה 71% מהזכויות במגרש גדול שבו אפשר לבנות 337 דירות בסך הכל. הזוכה בו יצטרך להגיע להסכמות עם יתר בעלי הזכויות.
במקרים כאלה מחיר המינימום הוא 90% מהערכת השווי של שמאי רמ"י. כך שההסבר לזינוק במחיר המינימום למגרש כולו הוא בסוג המוצר שנמכר, אבל גם בעליית מחירים חדה שנרשמה השנה בארץ ובתל אביב במיוחד.
המכרזים באוגוסט 2021 נסגרו בפערים של מאות מיליוני שקלים מהערכות השמאי. למשל, מגרש ששוויו הוערך ב־564 מיליון שקל נמכר ב־1.092 מיליארד שקל. מגרש ששוויו הוערך ב־677 מיליון שקל נמכר בכ־1.4 מיליארד שקל.
כנראה שהפעם לא יהיו פערים כה גדולים במחירי המכירה, בעיקר משום שהשומה כעת עדכנית ומבוססת על אותן עסקאות מאוגוסט. ועדיין הדינמיקה ששרתה כאן בשנתיים האחרונות תוביל כנראה לעוד עליית מחירים, ונחצה עוד רף מחירים דמיוני. זו דינמיקה שניזונה מאמונה כי מחירי הדירות לא יפסיקו לעלות.
אתמול התברר כי היקף המשכנתאות לרכישת דירה שעולה יותר מ־5 מיליון הוכפל תוך שנה זו מגמה מסוכנת שנובעת מהערכה כי לגרף מחירי הדירות יש רק כיוון אחד. זה סחרור שבו לכודים יזמים, משקיעים ורוכשי דירות, סחרור שאותו אולי יוכלו לעצור בנק ישראל – אם וכאשר יעלה את הריבית, והממשלה – אם צעדיה יצליחו.
