בדיקההחוק לפיצול דירות פוצל ליותר מדי כשלים
בדיקה
החוק לפיצול דירות פוצל ליותר מדי כשלים
קביעת שטח מינימום של 45 מ”ר, אישור מהשכנים והיטל השבחה: כל אלה העיבו על החוק להגדלת היצע הדירות הקטנות להשכרה. עד כה הוצאו 200 היתרים בלבד, באוגוסט יפוג תוקפו, ואז העיריות יפעלו ביתר שאת לביטול הדירות החיוניות הללו
החוק לפיצול דירות בבתים צמודי קרקע, שנחקק כהוראת שעה לחמש שנים, נועד לקדם פתרון להיצע הנמוך של דירות קטנות להשכרה, אך עד כה כמעט שטרם נעשה בו שימוש — ובאוגוסט הקרוב כבר יפקע תוקפו. כעת אף עולה החשש שעם פקיעתו הרשויות יאכפו ביתר שאת את האיסור לפצל דירות, ויצמצמו את היקפן של היחידות הקטנות הכה חיוניות לשוק השכירות.
על נחיצותן של יחידות הדיור המפוצלות אין ויכוח. הפער שבין העלייה במספר משקי הבית שזקוקים לדיור (כולל צעירים לא נשואים, חד־הוריים וגרושים) לבין מספר יחידות הדיור הנבנות מדי שנה — רק הולך וגדל עם הזמן. אין נתונים מדויקים על מספר היחידות הבלתי חוקיות, אך ההערכה היא כי קיומן הוא אחת הסיבות המרכזיות לכך שבינתיים ניתן מענה לצורכי האוכלוסייה הגדלה. עם זאת, פקיעתו של התיקון לחוק בטרם הנושא הוסדר מעלה חשש כי אכיפה מחודשת תצמצם את מספר יחידות הדיור הללו.
החוק מתיר לפצל בתים צמודי קרקע לשתי דירות, למעט בקיבוצים ובמושבים, כאשר שטח הבית יותר מ־120 מ”ר. הדירה החדשה לא תפחת מ־45 מ”ר, תכלול מטבח ושירותים נפרדים, ונדרש אישור של פיקוד העורף בכל הקשור לממ”ד. כמו כן בעל הבית מחויב לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולבקש הקלה, ורק לאחר קבלת האישור ניתן להתקדם. מלבד זאת הוא נדרש לשלם היטל השבחה של 34% (שהופחת מ־50%). על רקע כל הדרישות הללו, אין פלא שבמשך כארבע שנים הוצאו היתרים רק לכ־200 יחידות דיור בכל הארץ.
מחקר חדש מצא כי הכשל בחקיקה החל עוד בטרם כניסת החוק לתוקף, והיה ברור כי הוא מועד לכישלון. את המחקר ערכו פרופ’ (אמריטה) רחל אלתרמן, מתכננת ערים ומשפטנית בטכניון וחוקרת בכירה במוסד שמואל נאמן למחקר מדיניות לאומית; פרופ’ יפעת הולצמן־גזית, בית הספר למשפטים במכללה האקדמית למינהל; וד”ר טל מודעי־שניר, אדריכלית ומתכננת ערים, פוסט־דוקטורנטית בטכניון.
במחקר נמצא למשל כי בעת החקיקה ב־2017 לא היו נתונים על היקף הבתים שעומדים בקריטריונים שנקבעו. כשל זה עלה גם בדו”ח שהכין מרכז המידע והמחקר של הכנסת ב־2019: “בדיוני הוועדה לא הוצגו הערכות באשר לפוטנציאל הדירות שניתן לפצל לפי תנאי הוראת השעה, אולם... ניכר כי מדובר במספר נמוך של בקשות ואישורים לפיצול דירות, ובתוספת מזערית למלאי הדירות”.
השכנים ירצו להתנגד
במחקר נמצא כי 25%-15% מהדירות בנות 4-3 חדרים שמוצעות להשכרה הן דירות מפוצלות. 44% מהדירות שמוצעות להשכרה קטנות מ־45 מ”ר. על חשיבות הדירות הללו לשוק השכירות ניתן ללמוד מניתוח של מחירי השכירות לפי דירות. במחירים הנמוכים של 3,000-2,000 שקל בחודש יש יתרון מספרי ליחידות הדיור המפוצלות (60%), בעוד במחירים שמעל 3,000 שקל חלקן בשוק יורד משמעותית (10%). חשוב להדגיש כי דירות אלה הן רק בבתים צמודי קרקע ולא כוללים דירות מפוצלות.
לדברי פרופ’ אלתרמן, מה שעצר את יישום החוק הוא מצבור של דברים: “גם אם לא היה היטל השבחה, עצם הבקשה להקלה דורשת מבעל יחידה להגיע לוועדה המקומית לדווח עליה כלא חוקית ולבקש הקלה. זה נותן לשכנים זכות התנגדות ויש סכנה שזה לא יאושר”.
עוד הוסיפה: “אם המדינה מחליטה לאכוף או לבטל לגמרי את היחידות, מדובר על מאות אלפי אנשים שלא יהיה להם איפה לגור. הרשויות המקומיות לא אוהבות את החקיקה הזו כי יחידות הדיור מקשות על ניהול העיר ותכנון התשתיות הנדרשות בכל שכונה, כמו היערכות לבתי ספר ושירותים עירוניים, אבל יש שכונות שכמעט לכל בית יש לפחות יחידת דיור אחת“.
על הרגליים האחוריות
הצעת החוק לפיצול דירות קודמה על ידי שר הכלכלה לשעבר אלי כהן, ובהמשך ח"כ רועי פולקמן חתם על הצעת החוק והיא הובאה בפני ועדת הרפורמות, שבראשה עמדה ח"כ רחל עזריה (כולם היו אז חברי סיעת כולנו). בשיחה עם “כלכליסט” אמרה עזריה כי כבר כשהונח החוק על שולחנה היא סברה שיש להרחיבו: "קיבלתי את החוק הזה באמצע עבודה וראיתי שמאוד צמצמו את האפשרויות. זה לא מפתיע שהחוק לא מיושם, ניסיתי להרחיב אותו ללא הצלחה, לא חשבתי שזה יהיה כל כך גרוע, כי זה באמת מביך מה שקרה וחבל".
לדבריה, מי שהתנגדו להרחבתו נחרצות היו ראשי הערים: "פורום ה־15 נעמדו על הרגליים האחוריות ומאוד לא רצו את זה. מאוד הקטינו את הסיכוי שהדבר הזה יקרה והתנו את היישום בהמון דברים".
העיר שנבחרה במחקר למקרה בוחן היא ראשון לציון, שלאחרונה יצאה בקמפיין להסדרת יחידות הדיור המפוצלות. מתוך 4,375 דירות שפורסמו להשכרה בעיר כ־39% היו מפוצלות, כאשר עד לסכום שכירות של 3,000 שקל עמד שיעורן על 57%, ובמחירים של עד 4,000 הן תפסו 48%. נתון חשוב נוסף שעולה מהמחקר מצביע על פער בין מספר הדירות בעיר, 79,245, לבין מספר משקי הבית, 86,300 (נכון ל־2018, לפי הלמ"ס), כלומר כ־7,000 משקי בית מתגוררים בדירות שאינן רשומות במרשם הדירות והמבנים, וככל הנראה חלק גדול מהם ביחידות מפוצלות בלתי חוקיות.
לסיום אומרת פרופ’ אלתרמן כי צריך להכשיר בתקנות את כל יחידות הדיור, ולקבוע שניתן לקבל הקלה באמצעות הודעה לרשות המקומית, בלי שיידרש תשלום כלשהו. "ייתכן שהדרך הנכונה היא בדומה להתרת הקמת הפרגולות, שכל שמי שסוגר יחידת דיור יידרש להודיע על כך לרשות ולהביא אישור של מהנדס".
