ברבעון אחד: ההון העצמי לדירה עלה ב־56 אלף שקל
ברבעון אחד: ההון העצמי לדירה עלה ב־56 אלף שקל
אף שהריבית נותרה גבוהה, הענף חזר לשוק של מוכרים עם עליית מחיר של 4.5%. נוטלי המשכנתאות צריכים לגייס יותר כסף ולהגדיל את ההחזר החודשי ב־1.3%
ענף הנדל"ן חוזר לשוק של עליות. אחרי שני רבעונים של שיפור במצב רוכשי הדירות, הרבעון הראשון של השנה שוב הסתיים בעליות מחירים, הפעם של 4.5%, ונוטלי המשכנתאות צריכים להביא יותר כסף מהבית ולהגדיל את סכום ההחזר החודשי. על פי מדד מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב בשיתוף כלכליסט, ההחזר החודשי הממוצע (בהלוואת משכנתא ל־25 שנה לרכישת דירת 4 חדרים ממוצעת במימון של 70%) עלה בכ־1.3% (144 שקל) בהשוואה לרבעון הקודם, והוא התייצב על כ־11 אלף שקל. ההון העצמי (הנדרש כדי שהחזר המשכנתא לא יעלה על 30% מההכנסה הממוצעת נטו של משק הבית) עלה בכ־3.7% (כ־56 אלף שקל) בהשוואה לרבעון הקודם, והתייצב על 1.544 מיליון שקל.
זאת לאחר שברבעון השלישי של 2023 חלה ירידה של כ־2.9% במחיר דירה ממוצעת, ההכנסה הממוצעת של משקי בית עלתה בכ־0.5%, והריבית הממוצעת על המשכנתאות ירדה ב־0.16% לשיעור של כ־5.2%. כל אלה השפיעו לטובה על מצב הרוכשים. ברבעון הרביעי של 2023 פרצה המלחמה, ובמשך כמה חודשים הציבור מיעט לרכוש דירות וחלה ירידת מחירים של 2.7%, אך הם נותרו גבוהים באופן יחסי וכך גם הריבית. ברבעון הראשון של 2024 חלו כמה שינויים בשוק שגרמו לו לשנות כיוון. לאחר ההלם הראשוני של פרוץ המלחמה היזמים התעשתו והחלו לפתות את הרוכשים בהטבות בתנאי המימון, ובמקביל מי שתכנן לקנות דירה, החל להפנים כי תקופת חוסר הוודאות צפויה להימשך זמן רב ולכן אין טעם להמתין. בשורה התחתונה, ירידת הריבית ועליית ההכנסה של משקי הבית לא הצליחו לפצות על עליית מחירי הדירות
ברבעון הראשון של השנה הריבית הממוצעת על המשכנתאות רשמה ירידה קלה של כ־0.32% אלא שמחירי הדירות עלו בכ־4.5%, וההכנסה הממוצעת של משקי הבית רשמה עלייה של כ־2.4%. בסיכום שנתי ירדו מחירי הדירות בשיעור של כ־1.3%. מספר העסקאות בדירות במהלך הרבעון הראשון של 2024 עלה בכ־55% לעומת הרבעון הקודם וירד בכ־16% לעומת התקופה המקבילה אשתקד – שיקוף של התאוששות בענף הנדל"ן לעומת הרבעון הקודם שבו החלה המלחמה.
פרופ' דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן וחבר סגל בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, חקר את הנושא יחד עם ד"ר דנה נייער, פוסט־דוקטורנטית ועמיתת מחקר במכון. "ככלל, היסטורית, מקובל לראות מטוטלת בין מחירי הדירות לריבית המשכנתאות. כאשר הריבית עולה, עליית מחירי הדירות נבלמת, וכשהריבית יורדת, נוצרים מחדש לחצי ביקוש על המחירים. ברבעונים האחרונים ראינו נסיגה מסוימת במחירי הדירות שלוותה בעלייה בריבית המשכנתאות. אולם עתה אנו רואים שבעוד ריבית המשכנתאות עדיין גבוהה יחסית, התחדשו עליות המחירים. כרגיל, אנו רואים שעליות אלו מתרחשות בד בבד עם עלייה במספר העסקאות בשוק - זאת לאחר שחווינו ירידה חדה במספר העסקאות בחודשים הראשונים שלאחר תחילת המלחמה".
בנוגע לריבית אמר: "הריבית על המשכנתאות עדיין גבוהה יחסית. אומנם היתה ירידה קלה ברבעון הראשון אבל היא לא היתה משמעותית דייה כדי לפצות על עליית מחירי הדירות. יש גם עלייה מסוימת בהכנסה של משקי הבית, אבל גם בזה לא די כדי לשפר את היכולת לרכוש דירה בהינתן עליות המחירים. לאור נתוני האינפלציה, אנו צפויים לראות יותר זהירות בהחלטה של בנק ישראל אם להוריד את הריבית, ולא מן הנמנע שהריבית הממוצעת על המשכנתאות תסתיים ברבעון השני בממוצע גבוה יותר ממה שחווינו ברבעון הראשון".
לגבי העתיד אמר: "המחסור החמור בעובדים בענף הבנייה טרם נפתר, ונתון זה לא מבשר טובות לגבי ההמשך. היכולת למלא את ההיצע שיידרש בהמשך עשויה להיות מוגבלת, כך שאנו עשויים לראות את המשך ההרעה ביכולת לרכוש דירה גם בטווח הבינוני".
ברבעון הראשון השנה 70% ממשקי הבית לא יכלו לרכוש דירת 4 חדרים באופן שההחזר החודשי לא יחצה את סף ה־30% מההכנסה נטו של משק הבית. כך היה בעשר מתוך 12 הערים שבמדד (בכולן מלבד באר שבע וחיפה). בממוצע ארצי, ההחזר החודשי של בני העשירון השישי עמד על כ־47.5% מההכנסה נטו של משק הבית, בעשירון השביעי – על כ־43%, ובעשירון השמיני – על כ־36% מההכנסה נטו.
בהשוואה לרבעון הקודם, בארבע מתוך 12 הערים שנבחנו חלה עלייה בהחזר החודשי: בתל אביב 7.8%, באר שבע 4.5%, ראשון לציון 3.8% ורמת גן 2.3%. ירידה בהחזר החודשי נרשמה בבני ברק 5%, חדרה 3.9%, בת ים 3.7%, ירושלים 3.5%, חיפה 2.1%, רחובות 1.8%, אשדוד 0.6% ופתח תקווה 0.5%.
בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, ההחזר החודשי ירד בתשע מתוך 12 הערים שנבחנו: בחדרה 5.7%, תל אביב, ירושלים ובת ים 3.8%, פתח תקווה 3.2%, רחובות 3%, אשדוד וראשון לציון 2.9% ורמת גן 0.8%. עלייה בהחזר החודשי נרשמה בבני ברק בשיעור של 4.1%, באר שבע 3.2% וחיפה 1.3%.
ההון העצמי עלה ברבעון הראשון, אך בחישוב שנתי הוא ירד בכ־118 אלף שקל לסכום של 1.544 מיליון שקל, המשקפים ירידה בשיעור של כ־7%. 70% ממשקי הבית בישראל נדרשים להון עצמי העולה על 750 אלף שקל בעשר מתוך 12 הערים – כולן מלבד באר שבע וחיפה. ההון העצמי עלה בחמש ערים: בפתח תקווה 0.13%, רמת גן 5.5%, ראשון לציון 8.4%, תל אביב 13.4% ובאר שבע 26.7%. ירידה בהון העצמי נרשמה בחיפה 9.6%, חדרה 7.6%, בני ברק 7.2%, בת ים 6.1%, ירושלים 4.3%, רחובות 2.1% ואשדוד 0.9%.
בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, ההון העצמי הנדרש ירד ב־11 מבין 12 הערים שנבחנו. הירידות נרשמו בערים: תל אביב 5.7%, רמת גן 3.3%, ראשון לציון 8.3%, רחובות 8.5%, ירושלים 8.6%, חיפה 9%, פתח תקווה 9.3%, בת ים 10.9%, אשדוד ובאר שבע 14.2% וחדרה 15.9%. לעומת זאת, ההון העצמי בבני ברק עלה ב־3.8%.
