ניתוחבחסות המכרז: קבלן אחד ישתלט על קצרין
ניתוח
בחסות המכרז: קבלן אחד ישתלט על קצרין
המדינה פרסמה ליישוב הצפוני מכרז ענק שמכפיל את תושביו בתקופה קצרה של 5 שנים, אלא שיש לכך שתי משמעויות קיצון: מצד אחד היא מונעת תחרות יזמית על השטח, ומנגד ההיתכנות הכלכלית כה נמוכה עד שלא בטוח שיוגשו הצעות
מכרז של משרד השיכון והבינוי להקמת שכונה חדשה בקצרין ייסגר בעוד כחודש, אלא שלשיטת המכרז שתי משמעויות קיצון. מצד אחד היא מבטיחה שחברה אחת בלבד תגרוף את כל עתודות הקרקע לבנייה בשנים הקרובות, כלומר ברדיוס של עשרות קילומטרים ובטווחי נסיעה של עד 40 דקות לא יהיו לחברה הזוכה מתחרים; ומנגד ההיתכנות הכלכלית כה נמוכה עד כי לא בטוח שיזמים יגישו מועמדות.
במסגרת המכרז, שנעשה בשיטת "תכנן ובנה", החברה הזוכה תקבל מגרשים לבניית 1,700 יחידות דיור (בבנייני עד 4 קומות וצמודי קרקע) בשכונה חדשה בדרום היישוב. כ־700 מהדירות יימכרו במחיר מפוקח ובהנחה לזכאי משרד השיכון, והיתר במחיר שוק. בנוסף לכך החברה הזוכה תקבל זכויות לשטחי מסחר ומלונאות. מנגד, החברה מחויבת לבנות את כל השכונה, כולל תשתיות ומוסדות ציבור, בתוך חמש שנים בעלות שנאמדת במאות מיליוני שקלים.
המשמעות של הדברים היא כאמור כפולה: מצד אחד רוכשי הדירות עלולים להיפגע מהיעדר תחרות יזמית כי כל הבנייה תיעשה על ידי יזם אחד. מבדיקת "כלכליסט" עלה כי ביישובים שבהם חברת בנייה אחת החזיקה בנתח גדול מהדירות החדשות היא העלתה מחירים; ומצד שני הסיכון במכרז הזה גבוה מאוד שכן לא בטוח שיש ביקוש לכל כך הרבה דירות בזמן כל כך קצר ביישוב הצפוני המבודד, וההערכות הן כי מעט חברות יתמודדו בו אם בכלל.
בתחילת השנה מנהל רמ"י ינקי קוינט אימץ מדיניות שאינה מאפשרת לחברה אחת לזכות ביותר ממגרש אחד במכרז. במקרים שבהם אימצו את המדיניות הזו היא אכן מנעה השתלטות של חברה על שכונה. אבל ללא תקנות וכללים ברורים, המדיניות הזו נפרצת, וראיה לכך היא המכרז הענק בחריש.
בחודש שעבר התנועה לאיכות השלטון התריעה במכתב ששלחה לקוינט, לשר האוצר אביגדור ליברמן, לשר השיכון זאב אלקין, ולממונה על התחרות מיכל כהן כי "הקמתו של צוות לבחינת התחרותית היא קריטית, לנוכח יוקר המחיה הגבוה בישראל, ובפרט הנתונים כי ההוצאה על דיור היא ההוצאה הגבוהה ביותר". "זה לא רמ"י שאמורה בעצמה להחליט על מדיניות", אומר אריאל ברזילי, ראש האגף הכלכלי בתנועה. "צריך להקים את הצוות שיביא תוכנית אמיתית. יצירת מונופולים אזוריים זה מחדל של המדינה".
פקידים בכירים בממשלה ששוחחו עם "כלכליסט" סבורים כי ההחלטה על שיטת המכרז התקבלה משיקולים פוליטיים כדרך להזרים כסף לקצרין, אך אין לה הצדקה מקצועית והיא אינה מתכתבת עם הביקוש לדירות באזור. על פי הלמ"ס, בקצרין יש כיום 2,760 דירות, ובשנים 2013־2021 הוצאו בה היתרים לבניית 439 דירות, ממוצע של כ־48 בשנה. המכרז שייסגר בספטמבר הוא פי ארבעה מהביקוש בתשע השנים האחרונות.
שיטת תכנן ובנה הופעלה בשני מכרזים עד עתה: בחריש לבניית כ־1200 דירות, במכרז הזה זכתה בשנת 2017 חברת שפיר, שהיתה המתמודדת היחידה בו; ובדצמבר 2020 זכתה שותפות של החברות נתיב ו-י.ד ברזאני במכרז דומה בבית שמש לבניית כ־1050 דירות. גם במקרה הזה לא ניגשו עוד חברות למכרז.
מלבד זאת, בקצרין המכרז מורכב עוד יותר. "זה הפרויקט הכי מאתגר שקיים בתחום המגורים", אמר ל"כלכיסט" מנכ"ל בחברת בנייה שבחנה את המכרז. "יש אתגר שיווקי לא פשוט כי אתה כמעט מכפיל עיר ברמת הגולן. לפי תנאי המכרז, צריך לשלש את קצב ההגירה לקצרין וכל זאת כשאין בה מקומות תעסוקה. אתה לא יודע מה יהיה הביקוש לדירות שנמכרות במחירי שוק חופשי, ואני גם לא בטוח שכל דירות מחיר מטרה יימכרו. האם אנשים יעזבו את ביתם במרכז בשביל דירת 4 חדרים ב־800 אלף שקל ברמת הגולן?"
בכיר בחברה אחרת אמר: "שוחחתי עם מספר יזמים, חשבתי על שיתוף פעולה. לא רצו לשמוע ממני כי הסיכון עצום. יש במכרז סיכונים לא מבוטלים שנובעים מאי ידיעה לגבי רמות הביקושים. מצד שני יש התחייבויות במאות מיליונים לפתח שכונה שלמה". האלטרנטיבה שמציע מנכ"ל חברת בנייה מוכרת היא לחלק את המכרז לשתיים־שלוש חברות, ולשווק אותו במתכונת של מכרז רגיל. "כשמחלקים לשלוש אז גם הסיכון הכספי מצטמצם".
המאבק בריכוזיות בתחום הבנייה למגורים הוגדר ב־2009 כאחת ממטרות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). טיוטת תקנות בעניין הזה גובשה לפני כעשור אך מעולם לא אושרה. באוגוסט 2021 הממשלה הורתה על הקמת צוות בין־משרדי לבחינת התחרותיות בענף ובהשתתפות הממונה על התקציבים, מנכ"ל משרד ראש הממשלה, מנהל רשות מקרקעי ישראל, היועץ המשפטי לממשלה, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, מנהלת רשות התחרות והחשב הכלל". אבל מבדיקת "כלכליסט" עולה כי עד עתה לא הוקם צוות כזה.
דימטרי אפרצב ראש המועצה קצרין אמר ל"כלכליסט" במענה לשאלה מדוע הוחלט שיטת המכרז הזו: "הייתי משדרג את השאלה. השאלה היא למה רק עכשיו? אנחנו מוכנים לצאת לדרך לפני שלוש שנים. קצרין הפכה לאטרקטיבית לאוכלוסיות צעירות נוצרו תנאים מיוחדים וביקושים עלו".
לשאלה אם אינו חושש מהיווצרות מונופול אזורי ענה: "כדי שיהיה אפשר לעשות פעולות משמעותיות צריך להשקיע הרבה. לכן אנחנו רוצים יזמים גדולים בעלי יכולת כספית רצינית. אני אדם אופטימי ויוצא מנקודת הנחה שאינטרס של יזם יהיה למכור כמה שיותר מהר, וסביר להניח שזה לא יהיה במחירים שאתה מכיר במרכז".
ממשרד השיכון נמסר בתגובה: "הממשלה החליטה על הכפלת האוכלוסייה בקצרין ורמת הגולן, ותחום הדיור מהווה נדבך מרכזי בהחלטה. המכרז שפורסם בקצרין הוא יעד חשוב במימוש ההחלטה. משרד הבינוי והשיכון רואה בשיטת השיווק 'תכנן ובנה 'מקפצה אדירה לקצרין ולתושבים העתידיים, שכן במועד אכלוס השכונה כלל המוסדות והשטחים הציבוריים יהיו מוכנים עבורם באופן מיטבי. מודל זה הוכיח את עצמו בחריש וצפוי להתקיים בקרוב גם בבית שמש ושדרות".
