סיפורו של בנייןזוכה מחיר למשתכן בהרצליה הרוויח 1.3 מיליון שקל בתוך שנה
סיפורו של בניין
זוכה מחיר למשתכן בהרצליה הרוויח 1.3 מיליון שקל בתוך שנה
ביולי 2021 נמכרה דירת 4 חדרים 100 מ"ר בשכונת גליל ים החדשה ב-3.3 מיליון שקל. בדיוק שנה לפני כן נמכרה באותו פרויקט דירת 4 חדרים ששטחה 98 מ"ר ב-1.988 מיליון שקל. מה ההסבר לזינוק של 1.3 מיליון שקל במחיר דירה באותו פרויקט בתוך שנה?
ביולי 2021 נמכרה דירת 4 חדרים בגודל 100 מ"ר בפרויקט של אפריקה ישראל מגורים בשכונת גליל ים החדשה בהרצליה ב-3.3 מיליון שקל, שהם כ-33 אלף שקל למ"ר. בדיוק שנה לפני כן נמכרה באותו פרויקט דירת 4 חדרים ששטחה 98 מ"ר ב-1.988 מיליון שקל, המשקפים כ-20 אלף שקל למ"ר.
מהו ההסבר לזינוק של 1.3 מיליון במחיר דירה באותו פרויקט תוך שנה?
עליית מחירי הדיור שנרשמה ב-2021 מסבירה רק חלק קטן מההפרש. הפער הוא בעיקר משום שהקונים בשנת 2020 זכו במחיר למשתכן ונהנו מהנחה נדיבה בסבסוד המדינה. מחיר הדירה נקבע בדצמבר 2016, וכבר אז היה נמוך ממחיר השוק. על פי כללי מחיר למשתכן וגם התוכנית החדשה "דירה בהנחה", היזמים לא יכולים להעלות את מחיר הדירות, למעט הצמדה למדד תשומות הבנייה. כללים אלה בצירוף עליית המחירים יוצאת הדופן שנרשמה בשנה שחלפה העניקו לברי המזל שזכו בהגרלה בגליל ים מענק נדיב והזדמנות לא רעה להפוך למשקיעי נדל"ן.
השבוע נסגרה ההרשמה להגרלת כ-10,000 דירות בהנחה, שהמחיר שלהן נקבע במתכונת הדומה לשיטת מחיר למשתכן. על פי נתוני משרד הבינוי, 120 אלף בתי אב נרשמו להגרלות, רובם מתמודדים על דירות בבאר יעקב, באור יהודה ובראשון לציון.
פרויקט גליל ים בהרצליה היה אחד הראשונים ששווקו בשיטת מחיר למשתכן. התפתחות המחירים בו היא דוגמה קיצונית לפער המחירים בין דירות הזכאים לרוכשים הרגילים.
השכונה קמה על קרקע חקלאית ששימשה את קיבוץ גליל ים. שינוי הייעוד ערך כמעט 15 שנה מרובות מחלוקות. בסופה של הדרך אושרה תוכנית שמאפשרת בניית כ-4,000 דירות, הקיבוץ קיבל זכויות לבניית כ-700 דירות.
בתחילת 2016 הרעיון היה לשווק כ-20% מהדירות במתכונת של מחיר למשתכן, אך שר האוצר דאז משה כחלון שינה את הכללים. בעקבות מדיניות חדשה שהוא התווה 80% מהדירות יועדו לזכאים.
מחירי הדירות נקבעו במכרז שנסגר דצמבר 2016, ובו הוצאו למכירה מגרשים לבניית 1,470 דירות בסך הכל.
השיטה היתה שהמדינה קבעה מראש את מחיר הקרקע תוך שהיא מגלמת הנחה של 30%.
להמחשה: על פי שומה שהכין שמאי המקרקעין ירון ספקטור לצורך התוכנית, שווי קרקע לדירה ששטחה 115 מ"ר היה באוגוסט 2016 כמיליון שקל. המדינה מכרה את המגרשים לפי שווי של כ-700 אלף שקל לדירה, כלומר המדינה ספגה במקרה הזה אובדן הכנסות בגובה של כ-400 מיליון שקל.
כשהם יודעים מראש את מחיר הקרקע, התבקשו היזמים להתחרות על מחיר הנמוך ביותר שבו הם מוכנים למכור דירה. המדינה אפשרה להם למכור כ-20% מהדירות במחיר השוק. הכלל הזה מאפשר להם לפצות את עצמם על ההנחות שהעניקו לזכאי מחיר למשתכן.
במכרז זכו החברות אפריקה ישראל מגורים, פרשקובסקי, אזורים, שותפות של איסתא נכסים וסלע בינוי ורמי שבירו.
המחיר למ"ר כולל מע"מ שנקבע על ידי הזוכים היה כ-19-17 אלף שקל. זאת בעוד על פי אתר madlan באותה תקופה, דירות נמכרו בסביבה בכ-24 אלף שקל למ"ר.
מנתוני madlan עולה כי בשנים 2021-2020 בפרויקט של אפריקה מגורים נמכרו לזכאי מחיר למשתכן דירות 3 חדרים במחיר ממוצע של כ-1.5 מיליון שקל, 4 חדרים ב-1.9 מיליון שקל, ו-5 חדרים ב-2.3 מיליון שקל.
משום שזכאים מקבלים את דירתם בהגרלה ולא תמיד בעיר שבה הם בוחרים לחיות, רבים מהם משכירים את הדירה ושוכרים דירה בעיר המועדפת עליהם.
טל קופל, מנכ"ל madlan: "מי שרכש דירה בהנחה נהנה מדמי שכירות זהים למי שרכש בשוק החופשי. התוצאה היא שתשואות השכירות השנתיות, כלומר היחס בין מחיר הדירה לבין הסכום השנתי המצטבר מדמי השכירות, גבוהות יותר עבור רוכשי דירה בהנחה בהפרש משמעותי, המאפשר להם גמישות וחיסכון נוסף במסלולי המשכנתא".
על פי Madlan, דירת 3 חדרים מושכרת באזור בכ-6,800 שקל לחודש, דירת 4 חדרים מושכרת בכ-8,300 שקל לחודש, ודירת 5 חדרים ב-9,500 שלק לחודש. תשלומי השכירות האלה מקנים לזכאים שבחרו להשכיר את דירתם תשואה של כ-5% ולעתים אף יותר.
לעומת זאת השכנים שלהם שלא זכו בהגרלה קנו דירת 4 חדרים במחיר ממוצע של 3.1 מיליון שקל, ודירת 4 חדרים במחיר ממוצע של 4.3 מיליון שקל, ולכן ייהנו מתשואה של 3.4-3%, נמוכה משל שכניהם אך טובה יחסית למקובל בתל אביב.
ביוני 2021 נמכרה דירת 5 חדרים שגודלה 138 מ"ר בקומה 9 ב-5.2 מיליון שקל, שהם 37 אלף שקל למ"ר. אם בעלי הדירה ישכירו אותה, התשואה השנתית שלהם תרד משמעותי לכ- 2.19%.
