7,800 שקל לדירה באור יהודה: גם שוק ההשכרה לטווח ארוך מתחמם, זה מה שתשלמו
7,800 שקל לדירה באור יהודה: גם שוק ההשכרה לטווח ארוך מתחמם, זה מה שתשלמו
5,900 שקל לארבעה חדרים בשכירות ארוכת טווח בראשון לציון, ואותה הדירה ב-4,500 שקל לזכאים. דו"חות אזורים ליבינג מספקים הצצה לשוק שנמצא בחיתוליו. מאות דירות יאוכלסו בקרוב גם באור יהודה. עוד פרויקטים בקנה: בתל אביב, בבת ים ובחיפה
7,300 שקל בחודש לדופלקס בשכונה החדשה "בית בפארק" באור יהודה, 7,800 שקל לדירת גן. זה מה שתשלמו בפרויקט להשכרה ארוכת טווח. דו"חות אזורים ליבינג לרבעון השני שפורסמו ביום חמישי מספקים הצצה לשוק בחיתוליו שנדמה שנמצא בנקודת זינוק. את הכסף הגדול, תפגוש החברה עם מכירת הדירות בעוד 20 שנה. עד אז היא נהנית מעליית השווי ומתשואה שנתית שמגיעה ל-5% בפרויקט שכבר אוכלס באשדוד.
אז כמה עולה לגור בפרויקט להשכרה ארוכת טווח, ומה הפערים בין דירה בשכירות מפוקחת לדירה בשכירות חופשית? מהשומה של משרד שמאי המקרקעין ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות' שצורפה לדו"חות, עולה כי הפערים בין שכר דירה מפוקח לבין שכירות חופשית, נעים בין 1,400-1,100 שקל בחודש. החוזה מספק לשוכרים יציבות לחמש שנים עם אופציה לחמש שנים נוספות.
מחירי השכירות בפרויקט בשכונת הרקפות בראשון לציון למשל, נעים סביב 5,300 שקל בחודש לדירת 3 חדרים בשוק החופשי, לעומת 4,100 שקל לחודש לאותה הדירה בשכר דירה מפוקח לזכאי משרד השיכון. דירת 4 חדרים בפרויקט הושכרה ב-5,900 שקל לחודש בשכירות חופשית. על אותה הדירה ישלמו זכאים 4,500 שקל בשכר דירה מפוקח. למרות הפערים במחירים והצלחת שיווק הדירות בשכר הדירה המופחת, הנתונים מראים כי החברה מצליחה להשכיר גם את הדירות במחירי השוק החופשי. במועד השומה נחתמו 175 חוזי שכירות - 54 דירות לזכאים בשכר דירה מפוקח שהן כל הדירות לזכאים, ועוד 103 דירות ששווקו בשוק החופשי.
4,600 שקל לשני חדרים באור יהודה
גם בפרויקט באור יהודה נחתמו נכון למועד הכנת השומה 264 חוזי שכירות, 182 לזכאים במחיר מופחת שהן כל הדירות לזכאים, ועוד 82 דירות בשוק החופשי. דירת 2 חדרים למשל, הושכרה ב-4,600 שקל בחודש בשוק החופשי, לעומת 3,500 שקל במחיר מפוקח. דירות 3 חדרים הושכרו ב-5,300 שקל לחודש בשוק החופשי, לעומת 4,000 שקל במחיר מפוקח. דירת 4 חדרים הושכרה בשוק החופשי ב-5,700 שקל לחודש, לעומת 4,300 שקל לחודש במחיר מפוקח.
מדו"חות אזורים ליבינג עולה כי לחברה 1,500 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח בשמונה פרויקטים ברחובי הארץ, כאשר שלושה מבין הפרויקטים, הכוללים כ-700 יחידות דיור, מצויים בשלבי אכלוס שונים. לחברה פרויקט אחד מאוכלס במלואו באשדוד הכולל 112 דירות, ועוד שני פרויקטים שהחלו להתאכלס באור יהודה ובראשון לציון. זאת בנוסף לפרויקטים שמצויים בקנה - בשלבים שונים של קידום וביצוע בכפר שלם בתל אביב, בבת ים ובחיפה.
על פי המודל, הפרויקטים שנרכשו במחיר קרקע מופחת מושכרים בשכירות ארוכת טווח, חלקה מפוקחת וחלקה במחירי שוק חופשי. הפרויקטים מניבים תשואה שנתית לתקופה של 20 שנה, ולאחר מכן רשאית החברה למכור את הדירות ולפגוש הון משמעותי. בפרויקט "בית בפארק" באור יהודה, 50% מתוך 364 דירות להשכרה הן בשכר דירה מפוקח לזכאים והיתר בשכירות חופשית. עד כה הושכרו 278 דירות.
רוב הדירות בפרויקט בראשון לציון - במחיר לא מפוקח
בפרויקט בשכונת הרקפות בראשון לציון, המיועד להקמת 216 דירות, 25% בלבד הן בשכר דירה מפוקח לזכאים, ו-75% בשכירות חופשית. על פי הדו"חות, עד כה הושכרו 177 דירות, ואוכלסו 27 מהן. עם השלמת ההשכרות, ניתן יהיה לבחון את התשואות שמניבים הפרויקטים. בפרויקט שכבר אוכלס באשדוד, ניתן לגזור מספרים מעניינים: את הכסף הגדול, תפגוש החברה עם מכירת הדירות בעוד 20 שנה. עד אז, הפרויקט שבהקמתו הושקעו 130 מיליון שקל כולל רכיב הקרקע, מניב שכר דירה של 6.5 מיליון שקל לשנה מ-112 דירות, כלומר תשואה שנתית של 5%.
"הטענה שהתשואות בדיור להשכרה ארוכת הטווח נמוכות פשוט לא-נכונה", אומר מנכ"ל אזורים ליבינג ערן ענבים, "ההשקעה בפרויקט הייתה 130 מיליון שקל, והוא שווה כיום בספרים 170 מיליון שקל. כל שנה אנחנו משערכים את שווי הפרויקט מחדש, וככל שמתקרבים ליום שבו ניתן למכור את הדירות, שווי הפרויקט עולה. אם לא הייתה מגבלת השכירות על הדירות, הן היו שוות בין 25%-30% יותר, ולכן השווי עולה ככל שמתקרבים למועד שמגבלת השכירות תפקע, ואנחנו כחברה ציבורית מכירים בעליית השווי בכל שנה".
עוד עולה מהשומה שצורפה לדו"חות, כי מחירי השכירות בפרויקט בראשון לציון, נעים סביב 5,900 שקל לדירת 4 חדרים בשכירות חופשית, בעוד על אותה דירה ישלמו זכאים 4,500 שקל בשכר דירה מפוקח. במועד השומה נחתמו 175 חוזי שכירות 54 יחידות דיור לזכאים בשכר דירה מפוקח שהן כלל הדירות לזכאים, ועוד 103 דירות ששווקו בשוק החופשי. "התמורה לדיירים בפרויקט, מלבד המחיר, בין אם הוא מפוקח או לא, היא הטווח הארוך, והעובדה שהם שוכרים מחברה גדולה, ולא ממשקיע פרטי בודד", מוסיף המנכ"ל ענבים.
לדבריו, "בטווח הארוך, שוק ההשכרות לטווח ארוך יגדל, ויעלה ביתרונותיו על הדירות להשכרה שמציעים אנשים פרטיים. 30% ממשקי הבית בישראל שוכרים דירות, ושיעור ההיצע של חברות כמונו הוא מזערי וכולל אחוזים בודדים. את רוב השוק מחזיקים משקיעים פרטיים בעלי בדירה להשקעה, ולכן יש מקום לשוק השכירות המפוקח לצמוח. המטרה שלנו להגיע בשנים הקרובות להיצע של אלפי יחידות דיור".
