בלעדיהכוחניות של גארי ברנט: "ננהל משפט 5 שנים, 10 שנים, ובסוף תפסידו את הדירה שלכם"
בלעדי
הכוחניות של גארי ברנט: "ננהל משפט 5 שנים, 10 שנים, ובסוף תפסידו את הדירה שלכם"
איל הנדל"ן האמריקאי נפגש עם הדיירים שעומדים בדרכו להוציא לפועל פרויקט פינוי־בינוי ענק על קרקעות הכנסייה היוונית בירושלים. מצד אחד איים שאם ימתינו לחוק שעשוי לשפר את מצבם הם רק יפסידו, ובמקביל שיפר את הצעתו להם פעמיים, עד כדי קבלת דירה בחינם
עסקת המיליארדים של גארי ברנט בירושלים ממשיכה להיתקל בקשיים, ואיל הנדל"ן האמריקאי מוריד את הכפפות מול הדיירים שמאכלסים את השטח שעליו הוא מתכנן לבצע פרויקטים אדירים של פינוי־בינוי.
בפגישה עם חלק מהם, באחת מהשכונות הכלולות בפרויקט במרכז ירושלים, אמר להם ברנט: "אני רוצה שכולכם תשלחו מייל ותתקשרו לראש העיר, ותגידו לו שיש לכם עסקה טובה".
בנוסף, בכדי לרכך את עמדתם הלעומתית לתוכניותיו, הפחית ברנט את הסכום שהוא דורש מהם כדי לרכוש את הדירות שהם מתגוררים בהן מ־5,000 שקלים למ"ר ל־2,000 שקלים למ"ר, ואף מציע להם המשך חכירה בחינם ל־50 שנים נוספות, עד 2100.
ברנט מפנה את הדיירים לראש עיריית ירושלים משה ליאון, שכן בפגישה חשאית וסגורה, שנערכה בעבר בעירייה בין נציגיהם לבין ליאון, הבטיח להם ראש העירייה כי "הבהרנו לרוכשים החדשים (גארי ברנט – א"ע): 'לא נאשר אף תוכנית מבלי שפתרתם את הבעיה של החוכרים. עד שלא פתרתם את הבעיה הזו – אף תוכנית לא תעבור'".
ברנט, בעל השליטה בענקית הנדל"ן האמריקאית אקסטל, רכש 500 דונם בתחילת 2023 בשכונות טלביה, רחביה וניות בירושלים ממשפחת בן דוד תמורת 750 מיליון שקל. את הפרויקט הוא רכש באופן אישי, לא באמצעות אקסטל, אך אנשי החברה בישראל הם שאמונים על קידום הפרויקט.
על הקרקעות האלה מתגוררות ב־900 דירות 900 משפחות שחכרו את הקרקע בחכירת משנה מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), וזו חכרה את הקרקע מהכנסייה האורתודוקסית היוונית. הכנסייה רכשה את הקרקעות עוד במאה ה־19, וב־1951 חכרה קק"ל את השטחים מהכנסייה. רמ״י, בהמשך, החכירה לתושבים את הקרקע בחכירת משנה. במסגרת רפורמה של רמ"י, בתחילת שנות ה־2000 המירה המדינה לחוכרים בקרקעות עירוניות שבבעלותה את זכויות החכירה בזכות בעלות, וזאת ללא תמורה כלשהי, אולם דיירים שחכרו את הקרקעות בחכירת משנה נפלו בין הכיסאות, מאחר שהשטח אינו שייך לרמ"י.
אקסטל רכשה את הקרקעות בידיעה שהחכירה אמורה להסתיים ב־2050 ושאפשר לפתח את השכונות. אולם כגודל הפרויקט כך גודל הקשיים. בשנה שעברה הציע ברנט לחוכרים, שעתידם כאמור לוט בערפל, לרכוש את דירתם תמורת 5,00 שקל למ"ר — מחיר שמהווה 20% משווי הדירה בשוק החופשי – אולם, כאמור, במפגש בשבוע שעבר הפחית את המחיר ל־2,000 שקל למ"ר, או לקבל דירה ללא תשלום – אולם כזו שגודלה כגודל הדירה המקורית לפני הפרויקט. המהלך יאפשר להם להפוך מחוכרים לבעלי דירות וליהנות מהשבחת הפרויקט שמובילה אקסטל. כלומר, הם ירכשו את הדירות הקיימות, וברנט יוכל לקדם את הפינוי־בינוי הגדול שהוא מתכנן תוך תוספת של דירות רבות, שטחי מסחר וחדרי מלון. ההפחתה הדרמטית במחיר מצד ברנט משקפת את הלהיטות שלו להוציא לפועל את הפרויקט, שיוכל, בסופו של דבר, לשלשל לכיסו סכומי כסף גדולים מאוד.
רבים מהדיירים מתנגדים להצעה זו של ברנט, בטענה שכאשר רכשו דירה על אדמה חכורה ל־50 שנה, למעשה רכשו דירה לכל דבר. התנגדותם קיבלה רוח גבית גם בעקבות שיתוף הפעולה בין חברי כנסת מהקואליציה ומהאופוזיציה להסדרת זכויותיהן של משפחות שדירותיהן נמצאות על האדמה החכורה שנמכרה לברנט, וזאת במסגרת הצעת חוק לחכירה הוגנת. אם הצעה זו תאושר, היא תעניק לחוכרים זכות סירוב ראשונה ברכישה וזכות להאריך את החכירה ב־50 שנים נוספות, וזאת תמורת 5.5% משווי הקרקע לפני פיתוח. המהלך הזה עלול לתקוע טריז בגלגלי התוכנית הנדל"נית של ברנט, מאחר שהדיירים יעמדו בסירובם לחתום על התוכניות שלו, ויעדיפו להמתין לאישור החוק, שיאפשר להם לקבל זכות חכירה למשך 50 שנים נוספות ולמכור את דירתם במחיר מלא.
בשבוע שעבר הגיע ברנט לישראל למשך 24 שעות, כדי להיפגש עם דיירים המאכלסים את המבנים המיועדים לפרויקט שלו. הוא טען בפניהם כי התנגדותם לשלם את המחיר שהציע להם פוגעת בהם, הזהיר כי אל להם להסתמך על כך שהחוק להסדרת זכויותיהם אכן יעבור, והוסיף כי הם עלולים למצוא את עצמם ללא דירה וללא זכויות.
"האנשים שמתנגדים (לחתימה ולמכירת הדירה שלהם – א"ע) – מה האפשרויות שלהם?", אמר ברנט, "האפשרות היחידה היא שהממשלה תעביר חוק, ואז הם יוכלו לשלם פחות עבור הדירה שלהם (שנמצאת בפרויקט – א"ע). החוק אינו פתרון עבורם, כי אם החוק יעבור, יש לנו זכות לתבוע. אנחנו נתחיל הליך משפטי שיימשך חמש שנים, עשר שנים, מי יודע? ובינתיים אי אפשר יהיה לעשות דבר, כי הנכסים יוקפאו. אף אחד לא ישלם, תחת ההנחה שננצח בבית משפט, ואתם לא תרצו לעשות עסקה תחת ההנחה שתפסידו. זה אסון. אם תפסידו, אכלתם אותה, אתם תפסידו את הדירה שלכם, כי בנקודה הזו לא יהיה לנו תמריץ לרכוש את הדירה שלכם. נשארו לכם 15 שנה לשכירות, הפסדתם, אנחנו יודעים שהפסדתם, אז פשוט נשאיר את החוזה כמו שהוא ונזכה בדירה שלכם".
בעיה נוספת שעלתה באחרונה ומקשה על ברנט לממש את תוכניתיו היא הגילוי של עו"ד גלעד ברנע, שפועל מטעם אגודת ניות – אגודה שיתופית לשיכון בירושלים, שמייצגת קבוצה של חוכרי משנה. במכתב ששלח ברנע לקק"ל, הוא טוען כי חלק מהחוכרים מחזיקים כבר כיום בזכות המשך חכירה אחרי שנת 2050, ואם הם לא יוכלו לממש זכות זו, קק"ל תהיה חשופה לתביעות בשל הפרת החוזה מולם.
אקסטל כאמור רכשה את השטח בתחילת 2023, במה שהוגדרה כאחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות בירושלים. מעבר לתושבים שגרים בדירות שעל שטחי הכנסייה, ממוקמים עליהן גם בתי המלון ענבל, פרימה, דן פנורמה, ומבני ציבור כמו חלק מבית הכנסת הגדול ומוזיאון ישראל, לצד 12 מגרשי פיתוח.
הקושי להשיג את הסכמת החוכרים לתוכניות הפינוי־בינוי גרר גם את עזיבתו בספטמבר האחרון של המנכ"ל התפעולי של הפרויקט, אביעד גולדוויכט.
אקסטל עוסקת בייזום ופיתוח נדל"ן למגורים, למסחר ולמלונאות, בעיקר במנהטן, ניו יורק, ואף גייסה ב־2014 חוב בישראל באמצעות הנפקת אג"ח באמצעות חברת BVI. מודל זה מאפשר לחברות זרות, בעיקר מענף הנדל"ן ובעיקר מארה"ב, להקים חברות ייעודיות שהתאגדו באיי הבתולה הבריטיים ולהזרים לתוכן נכסים לצורך גיוס החוב. אקסטל הנפיקה ארבע סדרות אג"ח בתל אביב בהיקף כולל של 2.6 מיליארד שקל, ששתיים מהן עדיין נסחרות בכ־900 מיליון שקל. התשואה לפדיון של אג"ח ג' היא 6.65% ואג"ח ד' נסחרת בתשואה של 6.9%, זאת לאחר עלייה בשיעור של 20.7% ו־19% במחירי האג"ח ב־12 החודשים האחרונים בהתאמה. מדד תל בונד־גלובל עלה באותה תקופה ב־14.2%.
נציגות הדיירים: ״לא ייתכן שאלפי משפחות נפלו קורבן לאחד ממעשי הספסרות הגדולים מקום המדינה, והגורמים הרשמיים והממשלתיים שותקים ונעלמים. הצעת החוק של חבר הכנסת מיכאל ביטון זוכה לתמיכה חוצת מפלגות, תמנע קומבינות בנכסי תושבי ישראל ותסיים את הסאגה ההזויה שאליה נקלעו עשרות אלפים מתושבי ירושלים. איומי היזם על הרשות המחוקקת והדיירים מחייבים את קק״ל להודיע מיד על הארכת החכירה, על מנת למזער את הנזקים הכספיים והנפשיים שכבר נגרמו לחוכרים לאורך השנים״.
