כך הפכה מחיר מטרה לתוכנית לשיווק צמודי קרקע בזול
כך הפכה מחיר מטרה לתוכנית לשיווק צמודי קרקע בזול
מכרז של רמ"י לשיווק מגרשים ביישוב הווילות מיתר־כרמית במסגרת תוכנית מחיר מטרה סופג ביקורת מאנשי מקצוע: "משווקים מגרשים יקרים לאוכלוסייה מבוססת; זה כאילו לתת 800 אלף שקל במתנה, ולאו דווקא לאלה שאין להם"
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) פרסמה בסוף חודש מרץ האחרון מכרז לשיווק 260 מגרשים ב־7 מתחמים לבנייה צמודת קרקע ביישוב הווילות מיתר־כרמית. המגרשים משווקים תחת הקטגוריה "בנייה רוויה", במסגרת תוכנית מחיר מטרה, שנועדה, לפחות לפי היעד המקורי, לאפשר דיור למחוסרי דירה ולהוריד את מחירי הדירות בכלל. בינואר 2022 הוחלט שתוכנית מחיר מטרה תתאפשר גם במתחמי בנייה צמודת קרקע ביישובים שבהם ערך הקרקע הוא פחות מ־20 אלף שקל למ"ר, או שמדורגים נמוך לפי המדד הסוציו־אקונומי של הלמ"ס. בדיקת "כלכליסט" מעלה שהמכרז במיתר־כרמית לא עונה באמת על אף אחד מהקריטריונים האלה, זאת כאשר הדירוג הסוציו־אקונומי של היישוב הוא 9 מתוך 10. במילים אחרות, המדינה מחלקת קרקע נדירה במתנה.
מיתר־כרמית הוא ישוב וילות פרברי הממוקם כ־19 ק"מ צפונית מזרחית לבאר שבע. המבנה של הישוב כולל שלוש ישויות נפרדות: מיתר, שהוקם ב־1987, כרמית, שהוקם ב־2016, ואזור תעסוקה בצומת שוקת. שטח הישוב הוא כ־24 אלף דונם, אך אין קשר פיזי בין שלושת המוקדים וכשני שלישים משטח הישוב מורכבים משטח פתוח של שדות ויערות קק"ל. נכון ל־2017 מתגוררים במיתר כ־7,700 תושבים. תוכנית המתאר של הישוב, שהופקדה ב־23 במרץ השנה צופה גידול שלו, ליעד זמן לא ברור, ל־27 אלף תושבים.
מחיר מטרה היא תוכנית של משרד השיכון ורמ"י, שתכליתה הוזלת או סיבסוד הדירה. מחיר הדירה נקבע בהתאם לתנאי המכרז והעלויות הכרוכות בהקמת הפרויקט, אך נמוך ממחירי השוק באותו אזור בכ־20%. בינואר 2022 הכריז שר הבינוי והשיכון דאז זאב אלקין שהוא מרחיב את תוכנית מחיר מטרה גם לבנייה צמודת קרקע. בהודעה שיצאה מטעם השר נאמר אז כי "אני גאה להביא אוכלוסייה חזקה סוציואקונומית לפריפריה ולאפשר לתושבי המקום אפשרות להישאר עם בני משפחותיהם במקום בו גדלו. החלטות אלה יחד עם החלטות נוספות שיעלו במועצות הבאות, הן נדבך נוסף להגדלת היצעי הדירות בהתאם לצרכי המשק ולא כדי לסמן וי".
שמאי המקרקעין אסף גסטפרוינד סבור שלא נכון היה לקדם שיווק קרקע לבנייה צמודת קרקע בישוב מיתר־כרמית במסגרת מחיר מטרה: "העובדה שרמ״י מחשבת מחיר למ״ר בנייה רוויה בצורה זהה לצורה שבה הוא מחשב מחיר למ״ר בבנייה צמודת קרקע גורמת לעיוות מוחלט בתוצאות וכפועל יוצא מכך אנחנו רואים שיווק של שטחים במחיר מטרה, גם במקומות יוקרתיים ומבוקשים כמו כרמית, שם אין כלל צורך למשוך אוכלוסייה, משום שהיא מגיעה לשם בצורה אורגנית. תחשיב שווי מ״ר בבנייה רוויה שנעשה באותה דרך של בנייה צמודת קרקע מתעלם לחלוטין מגודל המגרש וממאפייניו. מהסיבה הזו עלולים מגרשים גדולים לעמוד בקריטריונים של מחיר מטרה. מה שקורה הוא שבאמצעות התחשיב הפשטני שמבצעת רמ״י הקרקע 'לוקחת' את מרבית השווי ואז יוצא ששווי מ״ר בנוי הוא נמוך, מה שמאפשר למגרש להיכנס לקטגוריה של מחיר מטרה. כתוצאה משיטת חישוב גורפת נוצר מצב שבו משווקים מגרשים יקרים לאוכלוסיה מבוססת. שונה לחלוטין ממה שכוון במקור בתוכנית מחיר מטרה".
עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת הבנייה יורו ישראל, שבונה בנגב, סבורה שהמכרז במיתר־כרמית הוא שגיאה כפולה: "מרגיז אותי שאף אחד לא שואל את עצמו מה המשמעות של מחיר מטרה. הם הלא רוצים לעזור לזוגות צעירים. כשמדובר בנתיבות או אופקים זה הגיוני. אבל, כשהם לוקחים קרקעות בישוב יוקרה ומשווקים אותן במחירים כאלה לקבלנים, זה כאילו לתת 800 אלף שקל במתנה, ולאו דווקא לאלה שאין להם. זה ישוב שנחשב די יוקרתי. רוב האנשים שגרים שם הם אנשי הייטק או רופאים". חדד אומרת שבמקרה הזה הפרויקט לא כדאי לה כיזמית: "הם קובעים מחיר נמוך של חלק מהבתים לזכאים ומחיר שוק לשאר הבתים. בבנייה רוויה זה איכשהו מסתדר, פה זה לא יקרה".
יעל דורי, המתכננת הראשית של עמותת אדם טבע ודין, מותחת ביקורת על העידוד של בנייה פרברית צמודת קרקע: "לפני 20 שנה היה נראה שהגענו להבנה שאין תקנה לישובים צמודי קרקע במדינת ישראל הקטנה וההולכת ומצטופפת. ההרחבה של מיתר היא דוגמה מצויינת למגמה של חזרה אחורה, שאין לה שום בסיס תכנוני, כלכלי, או חברתי. בנייה של ישוב צמוד קרקע היום אינה מתקבלת על הדעת. הכוח הרב מדי שיש לרמ"י מייצר טעויות לא הפיכות, על חשבון כולנו".
דו"ח אגף התקציבים באוצר מחודש ינואר התנגד אף הוא להקמתם של ישובים פרבריים נוספים בנגב. "יציאת אוכלוסייה ועסקים אל מחוץ לעיר מונעת התפתחות של תהליך אגלומרציה (הפריה הדדית בין חברות ועובדים באזור אחד) אשר על פי שלל מחקרים הינו תהליך התורם לגידול פריון העבודה והשכר, ומצבן של ערי האם מורע".
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "בהתאם להחלטת מועצת רמ"י, המשרד ורמ"י משווקים בין היתר כמה שיווקים הכוללים בניית צמודי קרקע או בנייה סמי רוויה, המיועדים להגרלות גם למשפרי דיור".
