תקדים תל השומר: 95 אלף דירות בסכנת בלימה
תקדים תל השומר: 95 אלף דירות בסכנת בלימה
המדינה צריכה לחשב מסלול מחדש: 10 תוכניות בנייה ענקיות עלולות להיעצר משום שסוגיית טיהור הקרקע בהן לא התנהלה על פי ההנחיות שקבע בית המשפט העליון. התוכניות נמצאות בשלבי תכנון שונים והן לא יבוטלו כעת באופן אוטומטי, אך הן חשופות לעתירות
הקלישאה כי דרך קיצור עלולה להפוך לדרך ארוכה - מתמצתת באופן מוחשי את שאירע בתוכנית הבנייה בתל השומר. ביום חמישי שחלף, בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים, החזיר את 2 תוכניות הבנייה בבסיס תל השומר כמעט לנקודת המוצא. מדובר ב־2 תוכניות לבניית 12 אלף דירות שאושרו אי שם בינואר 2016, והן גם תוכניות הבכורה של הותמ"ל - הוועדה שהקימה המדינה להאצת תכנון הבנייה למגורים.
הבעיה בהן היתה כי המדינה תכננה לבצע סקר מזהמים הרבה לאחר שהתוכניות אושרו. כלומר, קודם הוחלט מה לבנות ואיפה, ורק אחר כך יבדקו אם ואיפה יש חומרים מסוכנים.
בית המשפט הציב תמרור עצור למסלול המואץ הזה, והחלטתו תשליך לא רק על תוכניות תל השומר אלא עלולה להשליך על שורה ארוכה של תוכניות אסטרטגיות, בלב אזורי הביקוש. בהן על פי בדיקה של עמותת אדם טבע ודין פוטנציאל לבניית 95 אלף דירות. התוכניות האלה לא נעצרות באופן אוטומטי, אך בעקבות התקדים הן חשופות לעתירות שעלולות לגרום לעיכוב באישורן או ביטולן.
7 צפייה בגלריה
מימין: מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר ומנכ"ל רשות מקרקעי ישראל ינקי קוינט
(צילום: ענבל מרמרי, Sasson Tiram)
ההחלטה של בית המשפט צריכה לגרום למדינה לחשב מסלול מחדש גם באשר לפרויקט הענק של פינוי מחנות צה"ל והעתקתם לנגב, ובעיקר באשר לאופן מימון המיזם הזה. עד עתה השיטה - אישור התוכניות לפני ביצוע סקר המזהמים — נועדה לאפשר את שיווק הקרקע כדי לייצר הכנסות ומקור תקציבי לבדיקת הקרקע וטיהורה. לאחר שבית המשפט קבע כי הדרך הזו פסולה, המדינה צריכה למצוא נתיב חדש.
עתירת אדם, טבע ודין מתקבלת בעליון
שופטי העליון - הנשיאה אסתר חיות, המשנה לנשיאה ניל הנדל, והשופט עוזי פוגלמן - קבעו באופן נחרץ כי ההלכה שנקבעה לראשונה בפסק דין שהתקבל במאי השנה חלה גם במקרה הזה. ומכאן אפשר להסיק כי תחול גם על כל מקרה דומה.
החלטת בית המשפט צריכה לשנות את מסלול פינוי מחנות צה"ל לנגב. עד עתה אישור התוכניות נעשה לפני ביצוע סקר המזהמים, כדי שניתן יהיה לשווק את הקרקע וכך לייצר מקור תקציבי לבדיקתה וטיהורה
פסק הדין שאליו הם כיוונו התקבל כאמור במאי השנה בבית המשפט העליון. הרכב מורחב של 7 שופטים בראשות השופט עוזי פוגלמן, פסק ברוב של 6 מול 1 כי לפני הכנת תוכנית בנייה שחלה על שטח מזוהם, המדינה חייבת לאסוף את מלוא הנתונים על השטח, בין היתר סוג הזיהום ומיקומו.
פסק הדין הזה התקבל בעקבות עתירה של עמותת אדם, טבע ודין באמצעות יועצה המשפטי עו"ד אלי בן ארי, עיריית הרצליה וקבוצה של תושבי העיר. עתירה כנגד תוכנית לבניית כ־3,000 דירות במתחם אפולוניה שבו פעל עד שנת 1995 מפעל תעש. כאשר התוכנית הזו אושרה הותמ"ל קבעה כי סקר הסיכונים יבוצע לאחר אישורה, בסמוך להוצאת היתר בנייה. בית המשפט קיבל את עמדת העותרים כי את הסקר צריך לערוך לפני התכנון, ולתכנן את השטח בהתאם לממצאים. משום שבהליך התכנון צריך לקחת בחשבון היבטים הקשורים למיקום המזהמים, זהותם, ואופן הטיפול בהם. כך למנוע דילמות שעלולות לצוץ למשל כאשר מתגלה זיהום דווקא במגרש שבו תוכנן מבנה.
הדיונים בעתירה של אדם טבע ודין כנגד התוכניות של תל השומר נערכו במקביל לדיונים באפולוניה. בדרך במקרה פסק הדין של אפולוניה התקבל קודם. בעקבות זאת, בהליכים בעניין תל השומר המדינה טענה כי שני המקרים שונים, בגלל שורה של סיבות, למשל סוג הזיהום, היקף המידע בעניין הזיהום, העובדה ששטח תל השומר משמש כיום את צה"ל ואי אפשר לבצע בו כעת סקר. המדינה שהיתה ערה לחומר הנפץ שטמון בתקדים אפולוניה הציגה את הטיעונים האלה כדי להפוך אותו לאירוע נקודתי, ולמנוע ממנו להפוך לתקדים שישליך על תוכניות אחרות.
השופטים, כאמור, לא קיבלו את הטיעונים של המדינה, ופסקו כי הלכת אפולוניה חלה גם במקרה זה. משום שהמדינה החלה לבצע עבודות תשתית בתל השומר, העליון החזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי, אשר נדרש לברר לפרטי פרטים מה בדיוק בוצע, מה אפשר להקפיא ומה צריך לחזור לשולחן התכנונים.
בבדיקה שערך "כלכליסט" עם העמותה נמצאו עוד 8 תוכניות בנייה ענקיות שבהן סוגיית טיהור הקרקע לא קיבלה מענה באופן שבו בית המשפט העליון הנחה את המדינה. כל אחת מהתוכניות האלה בשלבי תכנון שונים, חלק מהן כבר אושרו, אחרות בהליכי תכנון. בכל מקרה הן לא מבוטלות אוטומטית, אך הן חשופות לעתירות ומשום כך המדינה תצטרך כבר עתה לחשב את דרכה מחדש.
דוגמא מובהקת היא תוכנית לבניית 8,500 דירות על שטח מחנה סיריקין שאושרה בותמ"ל בדצמבר 2019. אדם טבע ודין הגישו התנגדויות לתוכנית, אחד הטיעונים עסק בדיוק בעיתוי ביצוע סקר המזהמים. ההתנגדויות נדחו על ידי הותמ"ל, בדיוק כפי שהן נדחו בתוכניות שהגיעו לבית המשפט העליון.
בנובמבר השנה הממשלה החליטה להעביר את תכנון מתחם גלילות רמת השרון לותמ"ל. בשטח מבקשים לבנות 17 אלף דירות ומרכז תחבורתי ענק, אבל בחלק הצפוני ישבה פי גלילות עם מכלי הדלק שלה והוא כמובן מזוהם.
בעיה נוספת תצוץ כעת במתחם פי גלילות בירושלים שבו פוטנציאל לבניית 2,000 דירות. את המתחם הזה באופן יוצא דופן המדינה כבר שיווקה לפני שהתכנון בו הושלם, במכרז שבו זכתה חברת אזורים.
בשטח מחנה צריפין שבין ראשון לציון לבאר יעקב אושרו 8 תוכניות לבניית 17 אלף דירות. חלק מהמגרשים שם כבר שווקו, ועובדות התשתית מבוצעות. במקרה הזה האתגר המשפטי של מי שיבקש לבטל אותן מסובך מאחרות.
התוכנית הגדולה מכולן, היא לבניית מעל ל־30 אלף דירות בשטח תעש רמת השרון שאותו חברת האם אלביט צריכה לפנות בשנים הקרובות. התוכנית הזו בהליכי תכנון בוועדה המחוזית. אמנם יש בה הנחיות לבצע סקר מזהמים נפרד בכל אחד מ־8 המתחמים שמרכיבים אותה. אבל באדם טבע ודין סבורים כי הוא אינו מספק, הבחינה צריכה להיות רוחבית בשטח כולו, משום שזיהום נוטה לנדוד למשל באמצעות מי תהום.
מימון פרויקטים על ידי שיווק קרקעות
החטא הקדמון שבגללו המדינה מבקשת קודם לתכנן ורק אחר כך לבדוק את מצב המזהמים, הוא השיטה שעל פיה פרויקטים שונים ממומנים באמצעות הכנסות משיווק קרקעות המדינה. כדי לא להגדיל את סעיף ההוצאות בתקציב המדינה, במשרד האוצר אוהבים לממן פרויקטי תשתית באמצעות הכנסות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
בדיוק באופן הזה תכננה המדינה לטהר את הקרקעות המזהמות. הדוגמה הבולטת לכך היא הסכם שוה"מ 3 לפינוי מחנות צהל לנגב שבו נקבע כי משרד הבטחון יקבל פטור מטיפול בזיהום שהוא עצמו יצר. הטיפול בזיהום הוטל על רמ"י שתכננה לעשות זאת באמצעות הכנסות משיווק הקרקע. אבל בלי תוכנית מאושרת רמ"י לא יכולה לשווק את הקרקע, ואינה יכולה להסתמך על הכנסות משיווק הקרקע.
ברמ"י יסרבו כעת לממן את הליכי הטיהור וגם את הסקרים המקדימים שעלותם נעמדת בעשרות אם לא מאות מיליוני שקלים. תוך הצמדות לעקרון: המזהם הוא המשלם.
השאלה היא מי מהפוליטיקאים יהיה המבוגר האחראי שיבין כי הבעיה אינה פרטית של גוף כזה או אחר, אלא של המדינה, וימצא תקציב לטיהור הקרקעות.
