בלעדיאחרי 40 שנה: תיק "הגוש הגדול" בת"א בדרך להיסגר
בלעדי
אחרי 40 שנה: תיק "הגוש הגדול" בת"א בדרך להיסגר
מנהלי "הגוש הגדול" בתל אביב הגישו לביהמ"ש שומה ובה עקרונות לחלוקה בין אלפי בעלי מגרשים. מתחם אשכול נקבע כנקודת מוצא לחישוב זכויות במתחמים האחרים
אחרי 40 שנה: מתקרב המועד שבו ייסגר סופית תיק "הגוש הגדול" בצפון תל אביב, ויחולקו הזכויות בין אלפי בעלי מגרשים. ל"כלכליסט" נודע כי בשבוע שעבר הגישו מנהלי הגוש הגדול לשופט יעקב שקד מבית המשפט השלום בהרצליה שומה שערך עבורם השמאי שאול רוזנברג ובה עקרונות לחלוקת הזכויות. בשבועיים הקרובים בעלי הזכויות יכולים להעיר הערות לשומה ולהביע עמדה בנוגע למנגנון ועיתוי חלוקת הזכויות. למנהלי הגוש הגדול הוקצבו שבועיים נוספים למענה להערות. בסיום ההליך בית המשפט יורה על אופן החלוקה ורישום הזכויות, וכל אחד מבעלי הזכויות ידע איפה ממוקמת החלקה שלו, מהו היקף הזכויות ומה יתאפשר לו לבנות (דיור, מלונאות, מסחר או משרדים).
הגוש הגדול משתרע על 504 דונם, ועל חלק ממנו פעל עד 2019 שדה התעופה דב הוז. משנות ה־80 חמישה עורכי דין שמונו על ידי בית המשפט מנהלים את רישום הזכויות בשטח וכן פועלים מול המדינה וגורמים אחרים למימוש הזכויות בו. עד כה לאיש מבעלי הזכויות לא היה מגרש ספציפי, אלא רק זכויות כלליות.
באוגוסט 2020 אושרה תוכנית מתאר שחלה ברובה על חורבות שדה דב, ובה פוטנציאל לבניית כ־16 אלף דירות. לגוש הגדול יש בה זכויות לבניית כ־2,370 דירות או שטחי מסחר ותעסוקה בשווי זהה. אבל התוכנית הגדולה הזו חולקה למתחמי משנה שבהם מקודמות תוכניות מפורטות, ורק לאחר אישורן יתאפשר להוציא היתרי בנייה. תוכנית מתחם אשכול, הקרובה לרחוב לוי אשכול, אושרה במאי השנה, ובה לגוש הגדול זכויות השוות ל־818 דירות, אותן אפשר לבנות בשנתיים הקרובות. במתחם השני של תוכנית שדה דב יש לגוש הגדול זכויות לבניית 1,550 דירות, אך התוכנית המפורטת של המתחם הזה תאושר לפי הערכת השמאי רק בעוד שנתיים וחצי, כך שיתאפשר לממש את הזכויות בעוד ארבע שנים לכל הפחות.
לגוש הגדול יש גם זכויות השוות ל־171 דירות בתוכנית 3700 שמצפון לתוכנית שדה דב, ושוררת אי ודאות באשר למועד אישור התוכנית והיקף הזכויות בה. התוכנית חולשת על 1,900 דונם, היא אושרה בינואר 2015, ויש בה פוטנציאל לבניית כ־13 אלף דירות, 1,500 חדרי מלון וכ־200 אלף מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה. במאי השנה עיריית תל אביב החליטה להגדיל את מספר הדירות שאפשר לבנות בה, משום שעם פינוי שדה דב בוטלו מגבלות בנייה בשטח. בשלב זה לא ידוע מתי התוכנית תאושר וכמה דירות היא תכלול. ואם לא די בכך, כיום התוכנית הזו מאפשרת לבנות דירות של 120 מ"ר, בעוד בתוכניות בשדה דב השטח הממוצע הוא כ־80 מ"ר.
השמאי רוזנברג קבע את מתחם אשכול כנקודת המוצא לחישוב זכויות הבנייה במתחמים האחרים. על פי החישוב שלו, דירה אחת באשכול שווה ל־0.81 דירות במתחם השני של שדה דב, ול־0.72 דירות במתחם 3700. זאת בגלל אי הוודאות וכ־7.5 שנים שיחלפו להערכתו עד שהתוכנית תאושר.
לאחר שיוסכם על עקרונות החישוב, מנהלי הגוש הגדול ובעלי הזכויות יצטרכו להחליט אם להקצות לכולם את כל סל הזכויות כבר עתה ולרשום אותן בטאבו. במקרה כזה תיק הגוש הגדול ייסגר סופית. אפשרות כזו טובה לבעלי הזכויות, שיוכלו מאותו רגע לסחור בזכויותיהם בלי צורך לקבל אישורים ממנהלי הגוש הגדול. היא טובה גם לחמשת המנהלים שיוכלו לקבל את שכר הטרחה שלהם, שמגיע להם בזכויות בנייה. אפשרות אחרת שעלתה בעבר בדיונים היא לחלק בין כולם רק את הזכויות ל־818 הדירות ברובע אשכול, ואת שאר הזכויות לחלק בעתיד בהתאם לקצב התקדמות התוכניות האחרות. אפשרות זו הוגנת יותר כי היא מחלקת זכויות וקיימות, ולא מבוססת על תחזית.
עו"ד עמי בן־יעקב, ממשרד עו"ד בן־יעקב: "כמי שמייצג את הקבוצה המאורגנת הגדולה ביותר של בעלי זכויות, אנו מברכים על כל פעולה המקדמת את האינטרסים של בעלי הזכויות לקראת השלב בו יוכלו לממש את זכויותיהם, ובמיוחד ללא צורך ותלות בבעלי תפקיד ממונים".
