מגזין נדל"ן"אנחנו לא אוהבים להיבנות מצרות של אנשים, אבל לפעמים צריך לנצל אותן"
מגזין נדל"ן
"אנחנו לא אוהבים להיבנות מצרות של אנשים, אבל לפעמים צריך לנצל אותן"
אוהד רוזן ואסף ורדי, ממייסדי קרן ריאליטי, הקרן הגדולה בארץ להשקעות בנדל"ן, מתמחים בלהפוך שטחי מריבה לא מנוצלים לתוכניות בנייה מאושרות. בעתות משבר הם מחפשים עסקאות במחירי רצפה אבל שומרים על זהירות כי "בתקופה כזאת אפשר להרוויח יפה, אבל גם ליפול". בראיון למגזין כלכליסט הם מספרים על המאבק לשינוי חוק המטרו ועל קרן ההלוואות לקבלנים קטנים: "יש יותר בקשות"
זה נשמע קצת בדיוני: בלב תל אביב נמצאים 55 דונם שאף אחד לא מעז להיכנס אליהם. השטח, שידוע בשם פרדס שניר, נתפס על ידי כמה משפחות לפני עשרות שנים, ואלה חייבות עשרות מיליוני שקלים על אגרות פיתוח וארנונה לעיריית תל אביב. ממש No man's land בלב אזור הביקוש של מדינת ישראל.
שטחים כאלה הם בדיוק המומחיות של אוהד רוזן ואסף ורדי, ממייסדי קרן ריאליטי, קרן ההשקעות הפרטית בנדל"ן הגדולה בארץ. "הצלחנו לקנות פה חלק מבעלים יהודים, ובחלק אחר לעשות הסכמים עם משפחות ערביות", מספרים השניים בראיון, "זה מבצע מורכב בן שנתיים, שבו הפעלנו רחפנים והכנסנו יוצאי שב"כ כדי להביא מודיעין על מה שקורה בפנים, בתוך השטח, כי אי אפשר היה בכלל להיכנס למתחם הזה. זה היה שטח הפקר מוחלט". בתום המבצע המורכב שאותו הם תיארו, השניים החלו בעבודה מול העירייה כדי לאשר תב"ע לשטח. "הצלחנו לרפא את האזור ועבור העירייה זה חלום רטוב. עשינו פה תב"ע בשנה, שכוללת 890 יחידות דיור, כולל להשכרה, תעסוקה, ווי וורק. שכונת מגורים עם אקו סיסטם שלם - אל מול כלום. אלה 55 דונם שאתה ממש גואל אותם".
קרן ריאליטי הוקמה ב־2008 במטרה לאתר נכסים שלא מימשו את הפוטנציאל הנדל"ני שלהם — אם בשל ריבוי בעלויות, מורכבות תכנונית, ייעוד שאינו תואם את האזור או זכויות בנייה לא מנוצלות — ולקדם עבורם תוכנית חלופית בטווח זמן של שנים אחדות, אחרי השבחה מול רשויות מקומיות ורשויות התכנון. כשזה קורה, הקרן מכניסה שותף שיבצע את הפרויקט או מוכרת אותו.
עד היום הקרן הספיקה לרכוש כ־77 נכסים מורכבים, מתוכם השביחה ומימשה 33. היא גייסה חמש קרנות השקעה (האחרונה ביוני 2023), בהן לראשונה גם קרן חוב, ומנהלת כיום סכום עתק של כ־12 מיליארד שקל. עמוק בתוך המלחמה, מחפשים השניים הזדמנויות אבל גם הם מודים שלמרות המצב הביטחוני והכלכלי — הן עדיין לא ממש צצות.
"אם חשבנו שהריביות הגבוהות הן הזעזוע המקסימלי — באה המלחמה והראתה שתמיד יש לאן לרדת", הם אומרים, "היינו בעולם העסקים ב־2000 וב־2008 ואנחנו יודעים מה קורה בתקופות משבר. אתה צריך להיות זהיר, סבלני, כי הרבה פעמים אתה פוסל מראש הרבה מאוד עסקאות, אבל צריך לברור אותן בפינצטה ולהחליט מהר".
5 צפייה בגלריה
מגדל ארמון בחיפה. "הוא היה פיל לבן. הפכנו אותו למרכז לשירותים ציבוריים ומכרנו מחצית ממנו לקרן מניבים"
(צילום: צחי קינשטיין)
מה לומדים על המציאות העסקית במשבר הזה?
ורדי: "חיינו בתקופה לא אמיתית שבה הביטוי הוותיק 'זמן שווה כסף' לא היה נכון, כי הריבית הייתה ממש שולית. הכסף לא עלה הרבה, וככל שעבר הזמן המחירים רק עלו. להפך, היה כדאי כלכלית להתעכב. היום חזרנו לעולם האמיתי, שבו זמן שווה המון כסף. יש לך ריבית גבוהה, המחירים לא טסים למעלה, ומי שמתעכב — עלויות המימון יכולות להרוג אותו".
"זו התחדשות עירונית שהיא לא פינוי־בינוי"
רוזן (52) וורדי (50) שונים מאוד בהרבה מובנים, אבל בתחום אחד יש להם מהמשותף — ורדי הוא בנו של ד"ר מיקי ורדי, לשעבר מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, שייסד איתם את הקרן. רוזן הוא בנו של יוסי רוזן, לשעבר יו"ר החברה לישראל וכיום יו"ר מכון הנפט. האבות היו שם איתם בתחילת הדרך וסייעו להם.
הכימיה ביניהם ניכרת והם לעתים קרובות משלימים משפטים האחד של השני, אבל השוני ביניהם ברור והוא מנווט למטרות עסקיות. אסף הוא בוגר לימודי משפטים ומינהל עסקים באוניברסיטת רייכמן, אוהד למד ראיית חשבון באוניברסיטת ת"א. מכר משותף הכיר ביניהם לפני 20 שנה, ומאז הם שותפים עסקיים — 16 שנה מהן בקרן ריאליטי.
בעוד ורדי נחשב ליזם בעל הרעיונות היצירתיים לאפשרויות השימושים בנכס, בעל זיקה רוחנית ואמון על פעילות האימפקט — ניצול מבנים למטרות חברתיות עד להבשלת הנכס — רוזן אחראי על הצד הפיננסי, האנליטי, של ניהול הסיכונים. הוא, לדבריהם, אמון על ה־fall back (עם מה נשארים ביד אם התוכניות לא יתממשו).
"זו הזוגיות השנייה הכי טובה שיש, למעט בנות הזוג שלנו", אומר ורדי, "עם כל השוני יש לנו חיבור עמוק בערכים ובדנ"א. היום קשה למצוא נושא שיהיה לנו עליו חיכוך".
רוזן: "אנחנו לא שומרים בבטן שום דבר. נותנים אחד לשני גיבוי מלא על כל דבר, גם על טעויות. האמון בינינו הוא עיוור, אם אסף נותן לי לחתום על איזה נייר, אפילו אם זה המשכנתא שלו, אני אחתום מיד".
5 צפייה בגלריה
יוסי רוזן. על היותם "בנים של": "אתה צריך להוכיח שאתה עומד בזכות עצמך, וזה שם על הכתפיים משקולת. בהתחלה כל אחד חושב: 'הוא הביא לך את המשקיעים'"
(צילום: נמרוד גליקמן)
למה לא להיות על פני כל שרשרת המימוש ולצאת מפרויקט בשלב ההשבחה על הנייר?
ורדי: "להגיד שיש גורם אחד שעושה את כל השלבים הכי טוב: לעשות את התב"ע, להוציא היתר, לתכנן, לבנות, לשווק, למכור, לשווק, לנהל, בנדל"ן מסחרי, מגורים ולוגיסטיקה — זה לא נכון. בעינינו זו התפזרות לא טובה. לנו יש את הסיגמנט הכי מורכב, שהוא תהליך עמוק של שנים. אם אתה מפצח את הקושי הזה — אתה מוסיף הכי הרבה ערך ושם אנחנו רוצים להיות. זו בעצם התחדשות עירונית שהיא לא פינוי בינוי. לקחת מפעל בלב שכונת מגורים שיושב על 50 דונם וכולל משאיות, זיהום ורעש, פצע אורבני כזה, ולרפא אותו — זה הפורטה שלנו. השלבים הבאים — בנייה, עובדים, מענה לרוכשי דירות לאורך זמן — זה כבר אופרציה אחרת ויש בה המון דברים אקסוגניים שלא תלויים בך".
הידע והקשרים של מיקי (אבא של אסף ויו"ר הקרן), היו הגורם המניע לעסק, הגרעין שהנביט את הכל?
ורדי: "הידע הוא החלק הקל. לב העניין היה ניסיון של הרבה מאוד שנים גם במגזר הציבורי וגם הפרטי. אתה חייב להבין איך רשויות חושבות, למה הן מסוגלות. זו זכות ענקית לקבל גישה לידע, לחוכמה, לניסיון שבאים מהמקום הכי כנה. בתחילת הדרך אתה יושב בחדר של אנשים יותר מבוגרים ומנוסים ממך, ועליך יש את חובת ההוכחה. גם יוסי, אבא של אוהד, היה חבר בוועדת ההשקעות. הוא לא עבד איתנו בשוטף אבל אישר עסקאות ומכירות".
רוזן: "יש לזה יתרון וחיסרון. אתה צריך להוכיח שאתה עומד בזכות עצמך, שאתה לא מצליח בזכות העובדה שאתה 'בן של', וזה שם על הכתפיים משקולת. זה ברור. בהתחלה כל אחד מסתכל עליך בחשדנות: רגע, אתה הבן שלך, 'הוא סידר לך ואתה בזכותו', 'הוא הביא את המשקיעים והוא אומר לך מה לעשות'. אתה איזה צל שלו בעצם.
"מצד שני, אני בחיים לא אצליח להגיע למה שאבא שלי עשה. נקודת הפתיחה שהוא איפשר לי הייתה הרבה יותר טובה משלו, כי הוא התחיל מכלום. ילד שעלה מעיראק למעברה בפרדסיה ומשם לקיבוץ עין שריד בגיל 10, עבד בחקלאות בנהלל, גידל עגבניות כד לממן את האוניברסיטה שלו — לזה לא אוכל להגיע אף פעם".
דווקא את השנתיים האחרונות השניים הקדישו למלחמה בתחום קצת אחר — חוק המטרו. לטענתם, החוק במתכונתו ההתחלתית הפך פרויקטים רבים סביב התחנות ללא כלכליים, והם נאבקו כדי לשנות אותו. בחודש יולי האחרון החוק עבר במתכונתו הסופית והמתוקנת שמצמצמת את היטל ההשבחה על יזם בפרויקט בסביבת תוואי המטרו מ־%75 ל־%60.
רוזן: "ראינו חובה לתקן עיוותים בחוק המקורי שכלל תשלום היטל השבחה מוגדל — 40% מתוכו הולכים לרשות המקומית ו־35% למדינה — כדי לממן את המטרו. ההיגיון היה שיזמים עם קרקעות צמודות לתחנות מטרו יקבלו עיבוי זכויות משמעותי ואז יוכלו לשלם יותר היטל השבחה, כדי שכולם ירוויחו. בתאוריה זה היה הגיוני, אבל בפרקטיקה החוק היה פחות ישים וזה מה שניסינו להסביר".
5 צפייה בגלריה
קניון ארנה הרצליה. "המרכזים השכונתיים מתחזקים, בזמן שהקניונים הגדולים והאזוריים פגיעים יותר, ועלויות התפעול, האחזקה והשמירה עצומות. הקניונים יצטרכו להשתנות"
(צילום: דנה קופל)
למה?
"כי במצב הקודם, הרשות המקומית קיבלה פחות כסף מהיטלי השבחה, ולכן אין לה תמריץ להגדיל זכויות בנייה משמעותית עתידיות. ליזמים לא היה שווה לקדם תוכניות כי הם לא מקבלים יותר זכויות והם גם משלמים יותר. המרוויחה היא המדינה, שמקבלת היטל השבחה נדיב אבל בפועל לא מקדמים שם תוכניות חדשות באזור המטרו".
ורדי: "ראינו שמהנדסי ערים הפסיקו להגיש תוכניות והיתרים. החוק הלא מתוקן הפך אוקסימורון. זה תשלום של 75% היטל השבחה, כשלפעמים יש עוד תשלום לרמ"י. אתה עלול לשלם יותר מ־100% על ההשבחה, בבחינת 'שלם, ונראה מה תקבל אחרי זה'. אז לא הגישו תוכניות והכל נתקע, כי הרי אף יזם לא בא להפסיד כסף. זה יצר פלונטר נוראי. אם לא מגיעים לאיזון — אין פרויקט. התכתבנו על נוסחים עם מספר משרדי ממשלה, התעסקנו בזה שנתיים. בסופו של דבר מצאנו אוזן קשבת לפשרה: 75% מיסוי ירדו ל־60% למשך כמה שנים, כשמי שסופג את הירידה זו המדינה. זו דוגמה לשיח פתוח בין המגזר הציבורי לפרטי שהוליד פתרון".
"נקנה נכסים ב־4 מיליארד שקל בשנתיים הקרובות"
לפני כחודש הודיעה הקרן על רכישה ראשונה מאז פרוץ המלחמה — חטיבת קרקע גדולה, על שטח של 40 דונם, בהרצליה תמורת 205 מיליון שקל. ריאליטי מתכוונת לפעול להשבחת הקרקע ולאישור תוכנית לעירוב שימושים בדגש על מגורים.
205 מיליון שקל זה מחיר הזדמנותי בעיניכם?
"מדובר על אזור מאוד מתפתח וטוב בהרצליה. אנחנו מאמינים שאפשר לתכנן את הקרקע מבחינה מיטבית, כרגע אין שם תוכנית מאושרת והקרקע לא ממצה את הזכויות שלה. הרעיון הוא להשביח את הקרקע ולהגדיל בה את זכויות הבנייה. המיקום אטרקטיבי, אנחנו מאוד מאמינים בו. אם המחיר הזדמנותי או גבוה? שאלה טובה. בשנה האחרונה הסתכלנו על המון עסקאות, השתתפנו בלא מעט מכרזים ולא קנינו שום דבר. אנחנו מרגישים שהצענו מחיר טוב עבור הקרקע, ימים יגידו".
ורדי: "נקנה נכסים בהיקף של 4 מיליארד שקל בשנתיים הקרובות. יש המון קרקעות של רמ"י זמינות לבנייה ולזה יש ביקוש. אבל כשזה מגיע לנכסים שעוד לא זמינים לבנייה, במשחק הזה יש מעט שחקנים. צריך המון הון והמון ידע איך עושים את זה. בסגמנט הזה אנחנו לווייתן שאין לו הרבה מתחרים".
איך המלחמה מעצימה את המצב?
רוזן: "סביבת הריבית תישאר גבוהה לאורך המלחמה. זה יוצר סיטואציה שהרבה יותר יקר היום והזמן הרבה יותר קריטי. אם פעם קבלן היה אומר, אני רוצה למכור דירות בסוף הדרך, אבל אני אקנה את הקרקע, אעשה לה השבחה גם אם ייקח לי עשר שנים, זה לא משנה כי הכסף עולה כלום כמעט - היום זה סיפור אחר לגמרי. הוא יעדיף לשלם לנו פרמיה ולקנות מאיתנו ולא לדמם בינתיים הוצאות מימון".
ורדי: "אנחנו רוצים לבחור את הדובדבנים שבקצפת, לבחור את הנכסים הכי טובים שיש וברור לנו שזה יהיה. אנחנו רואים חברות עם קשיים תזרימיים בגלל הוצאות המימון. לא צריך למהר, לא צריך להתפתות לשום דבר. בתקופה כזאת אפשר להרוויח יפה, אבל גם ליפול חזק".
חנן מור זה אולי דוגמה לזה.
רוזן: "היה הרבה כסף זול. הוצאות המימון היו כלום, ואנשים לוו מתוך מחשבה שבעוד שנתיים־שלוש הם יהיו שווים הרבה יותר. לנו יש מספיק שערות לבנות בשביל לדעת שמחירים לא תמיד עולים, הם יכולים גם להיעצר או לרדת. ולא תמיד חייינו בסביבת ריבית אפס. כשאין עליית מחירים, השוק טיפה נעצר, והוצאות המימון גבוהות — גופים לא יכולים להחזיק נכסים כאלה לאורך זמן".
יש לכם גם קרן חוב, שמעניקה הלוואות ליזמים, שהן בעצם השלמות הון עצמי. יש עכשיו יותר יזמים חנוקים?
"ברור שפונים יותר בבקשות למימון, וברור שבתקופה כזאת צריך להיות זהירים וסבלניים. כי אתה מסתכל לא רק על הנכס ועל הלווה, אלא גם על תזרים המזומנים של הלווה באופן כללי, על מצב הפרויקטים האחרים שלו, כדי לוודא שהוא יכול לשרת את ההלוואה. כאמצעי זהירות אנחנו לא מסתכלים רק על הנכס הספציפי. בקרן החוב, הלוואה היא שילוב של ריבית בסיסית והשתתפות ברווחים. אנחנו מנסים ליצור מבנה הלוואה שימקסם לנו את התשואה אבל שגם יכול להתאים תזרימית ליזם, זה אומר שהמבנה של הרווחים, או החלוקה בין הריבית הבסיסית לרווחים תתאים ללווה באופן שמתאים לתזרים העתידי שלו. בתקופה כזאת יזם אולי לא יוכל למכור את הנכס או לממש אותו עד הסוף, אנחנו נערכים גם למצבים האלה".
נראה עוד יזמים או חברות נדל"ן שקורסים בגלל המצב והמינוף לדעתכם?
"אני לא מאחל את זה לאף אחד, אבל אני מעריך לצערי שכן. זה לא רק חוסר הוודאות, זה ריביות מאוד כבדות שמעיקות על חברות, שיוצרות גם בור וגם קשיים תזרימיים בהמשך. ברור לי שיהיו חברות שיתקלו בזה, ואני די משוכנע שהן יימכרו. המשקולת הזאת מגיעה לנקודה שבה זה מעיק יותר מדי".
אז למה אין רכישות שהן מציאה?
"יש מעט כרגע, אבל אין ספק שיהיו. אבל רואים לאן זה הולך. את רואה חברות עם הוצאות מימון מאוד כבדות, עם בעיות תזרימיות. בין אם בטווח של שנה, שנתים, או שלוש. אנחנו מסתכלים על תזרים לא פחות מהשווי. כשכבד להם הולכים לקחת עוד הלוואות יקרות שמכבידות עוד על הכתפיים, אבל בסוף זה מכביד עוד ועוד ואין להם ברירה".
הקרקעות או הנכסים יגיעו למחירי רצפה?
ורדי: "לא יהיה מרחץ דמים".
רוזן: "אנחנו לא אוהבים להיבנות מצרות של אנשים אבל לפעמים צריכים לנצל את זה. אנחנו מחפשים את ההזדמנויות הבאמת נדירות. גייסנו בשנה שעברה 2 מיליארד שקל הון עצמי לפני מינוף. יש לנו הרבה כסף להשקעה".
מה רמת המינוף שלכם?
ורדי: "יחסית נמוך לענף, באזור ה־50%, לא יותר, בענף שבו קבלנים מתמנפים עד ל־90%. ועוד דבר: בניתוח מקרו, בסוף בישראל לטווח ארוך הביקושים מאוד קשיחים. גם אם כובשים אותם כרגע — בסוף זוג צעיר צריך דירה, זוגות מתגרשים וצריכים עוד דירה".
רוזן: "ההיצע לאורך שנים לא מדביק את הביקוש. המחסור בעובדים וירידה בהתחלות בנייה יחריפו את הצורך שקיים".
"במרכז תל אביב לא יהיו משרדים ריקים, הכל תלוי בלוקיישן"
תמשיכו להשקיע בתחום המשרדים, שהפך בחלקו לפיל לבן?
רוזן: "תהיה דיפרנציאציה. הכל תלוי בלוקיישן, בקרבה לתחנות רכבת עתידיות".
ורדי: "במרכז תל אביב בניינים לא יעמדו ריקים. בחיפה קנינו את בניין ארמון שהיה בו הקולנוע המיתולוגי, מגדל של 20 קומות, עם 28% אכלוס בלבד כפיל לבן שהוא לנד מארק בשכונת הדר בחיפה. הפכנו אותו למרכז לשירותים ציבוריים ומכרנו מחצית ממנו לקרן מניבים. יצרנו פה מרכז ציבורי אורבני לשכונה הכי צפופה בחיפה. הפולבק היה מגורים אבל פה זה לא התאים. השבחה זה לא רק תב"ע".
מה לגבי קניונים? נראה גם אותם ריקים?
ורדי: "אני מאמין בעירוב שימושים ובמרכזים שכונתיים. היום הכל צריך להיות קרוב. כשאתה ברדיוס של 15 דקות הליכה יכול להגיע למרכז המסחרי שלך, לשירותי בריאות, למרכז החינוכי, ולעבודה שלך — אתה לא תלוי בפקקים. זה מתאים לצרכים של הורים לילדים, לכן השילוב של מגורים, מלונאות ומסחר יותר הגיוני ותואם את הצרכים של היום".
רוזן: "המרכזים השכונתיים מתחזקים, בזמן שהקניונים הגדולים והאזוריים פגיעים יותר, ועלויות התפעול, האחזקה והשמירה עצומות. הקניונים יצטרכו להשתנות קצת ולהפוך למרכזי בילוי, ליצור אטרקציות כדי להפוך ליעד שעל הדרך עושים בו גם קניות".
נראה שאתם רואים את תחום המסחר כמסוכן. יש לכם רק נכס אחד — קניון ארנה בהרצליה — שלא מצליח להתרומם כבר שנים, ותכף קם לו מתחרה נוסף, מתחם ביג בגלילות, שיכול להיות זה שקובר אותו עוד יותר.
"אנחנו פחות עוסקים בנכסים מניבים, אלא בנכסים להשבחה. בארנה ספציפית אנחנו לא מסתכלים עליו כקניון רגיל. ידענו שהוא בעמדת נחיתות מבחינת התחרות הסביבתית שלו — שבעת הכוכבים, קניון רמת אביב, ביג שייפתח בגלילות, ידענו את זה כשקנינו אותו. אבל מבחינת חניה, קרבה לים, גישה טובה — אנחנו פועלים להפוך אותו למתחם שונה של בילוי, לייף סטייל, כנסים, מופעים, מסעדות — משהו שמתאים למיקום שלו. זה הכיוון העיקרי. אנחנו לא יודעים בשלב הזה אם תהיה שם תוספת בנייה, אלה נושאים רגישים שקשורים לתוספת בנייה ליד הים".
יש תחום שלא תיכנסו אליו?
"אנחנו מתמקדים בהשבחת נדל"ן. בכל נקודת זמן יש תחומים שנראים לנו יותר מסוכנים ופחות. יש תחומים שאנחנו זהירים יותר בקשר אליהם, אבל אין תחום שנגיד עליו 'לשם לא ניכנס'".
מה לגבי שוק השכירות בארץ?
"לשוק השכירות למגורים בארץ יש מודל בעייתי בגלל הריביות הגבוהות והתשואות הנמוכות. בפרט כשבונים בניינים כאלה על קרקע יקרה וזה שילוב בעייתי מאוד. אני יודע שעושים בממשלה עבודה על איך משפרים אותו, לכן זה פחות אטרקטיבי עבורנו בשלב הזה. נראה בעתיד מה יילד יום".
קניתם את מפעל זוגלובק המיתולוגי בנהריה. מה התוכניות למקום?
"בנהריה קנינו שטח שהיה המפעל של זוגלובק בכניסה לעיר, ממש מפגע. עשינו שם תב"ע שעברה אישור ועדה מחוזית ועכשיו נמצאת בשלב התנגדויות. השטח הכולל הרבה יותר גדול משלנו, מדובר על 800 דירות, עם עירוב שימושים ותעסוקה, ממש בכניסה לעיר, מיזם שיכול להיות המנוע שיחיה את כל העיר".
יש בכלל עוד אבנים להפוך? עוד קרקעות כאלה?
רוזן: "רוב הנכסים לא נמצאים בשימוש המיטבי שלהם: מוסכים, צריפים, פחים. כשרוצים להבין כמה עסקאות יכולות להיות במדינה — אפשר לעלות על מגדל בתל אביב ולראות כמות אינסופית של עסקאות שמחכות להתרחש. רק שמלראות אותן ועד להגיע לעסקה — זה סיפור מורכב וסיזיפי".
אתם חוזרים על המשפט "זמן שווה כסף". אבל במדינת ישראל הכל לוקח כ"כ הרבה זמן — תב"ע, היתרים, הבנייה עצמה. למה זה קורה? ואיך אפשר לייעל את התהליכים?
"באמצעות תכנון כללי יותר טוב ופחות בירוקרטיה. תכנון שיש בו יותר ודאות ושקיפות לגבי מה ניתן לעשות בכל מקום חוסך את רוב הבירורקטיה של אישור תוכניות מאפס. יש עיריות שהולכות בכיוון הזה וזה מקצר תהליכים. כשבאים לתכנן חטיבת קרקע ורק אז מתחילים לחשוב מה הזכויות שרוצים לתת בה — זה מסרבל".
בידי מי השינוי המיוחל?
"זו עבודה של הרשויות המקומיות עם הוועדה המחוזית, וזה מושפע גם מהמועצה הארצית לתכנון ובנייה שמתווה מדיניות. זה חייב לבוא ברמת המדינה קודם כל. אם המדינה תגדיר לוחות זמנים לאישור תוכניות, ותהיה חובה לעמוד בו, תהליכים יקוצרו. אם המדינה רוצה להגדיל היצע ושדברים יקרו יותר מהר היא צריכה להכתיב נהלים".
"הפעילות בחו"ל תלך ותגדל, אבל גם בארץ נשקיע"
ריאליטי, שמנהלת כאמור כיום 12 מיליארד שקל, נהנית מהשקעה של כל המוסדיים בארץ. לדברי מייסדיה, עם תשואה ממוצעת של 15% בממוצע לשנה ב־15 השנים מאז הקמתה, כשהקרן הראשונה הייתה הרווחית ביותר. מושקעים בה חברות ביטוח, בתי השקעות, בנקים, קרנות פנסיה וגמל, כל האוניברסיטאות וגם גופי השקעות בינלאומיים. לקרן יש גם פעילות נדל"ן מניב בגרמניה וכעת היא בשלבי הקמת פעילות מגורים באנגליה.
אתם מעמיקים את פעילות חו"ל בזמן המלחמה?
רוזן: "אנחנו מאמינים בשוק בארץ, ומעבר לזה, אנחנו גם חושבים שצריך לקחת את היכולות שלנו ואת העובדה שהצלחנו עד היום עבור המשקעים שלנו למקומות נוספים שבהם אנחנו רואים פוטנציאל. אנחנו רואים בשוק באנגליה, בדגש על לונדון, פוטנציאל. יש שם מחסור אדיר בדירות וירידת מחירי מגורים של כ־20% מאז הקורונה והברקזיט שאנחנו רוצים לנצל, בזמן שהריבית גבוהה והתשואה על נכס היא כפולה מזו בארץ. היום כשאת קונה דירה בארץ את מקבלת 3% תשואה? בלונדון תקבלי פי 2".
מה מיוחד באנגליה?
"אם קונים נכון, אפשר לקנות בהנחה על מחירי השוק. יש קבלנים עם מצוקות ואפשר לקנות מהם בניינים שלמים, לפתור להם את בעיית המימון מול הבנק ולקבל הנחה מאוד גדולה. ברכישה נכונה אפשר להעלות ערך במקומות שבהם השווי לא משקף את הערך האמיתי של הנכס. שם לא נשביח בתוספות בנייה, אלא ברכישה נכונה במחירים נמוכים יחסית, במקומות טובים, ובקבלת תשואות יחסית גבוהות למגורים".
כשהשלמתם סגירה ראשונית לקרן החמישית צפיתם הזדמנויות בדמות חברות שיחפשו שותפים, ובינתיים פרצה מלחמה. אתם עדיין חושבים ככה?
רוזן: "אי אפשר לדעת כמה זמן המשבר יימשך כי המלחמה קצת טרפה את הקלפים. זה כבר לא רק מצב של ריביות גבוהות, ומחכים להתייצבות של אינפלציה נמוכה ואז מורידים ריביות. אנחנו בעולם קצת שונה כרגע בגלל המלחמה, זה יכול להאריך את המשבר, אבל הזדמנויות יהיו בשנה הקרובה. אין ספק.
ורדי: "הורדת ריבית אחת ויהיה בום של שגשוג".
ישראל מסוכנת כרגע להשקעה בעיניכם?
רוזן: "נדל"ן למגורים זה תחום של ביקוש והיצע מקומי. בסוף היום נצא מהמלחמה הזאת ונמשיך הלאה, אנשים יצטרכו למצוא מקומות לגור בהם כשההיצע מתמעט. אני לא חושב שנדל"ן הוא תחום מסוכן. אני לא מתייחס לחשיפות למטבע (זר) כי זה סיפור אחר".
ורדי: "זה גם עניין של סגמנטים — להקים ולבנות עכשיו קניון חדש זה לא כמו לבנות עכשיו מאה דירות בנס ציונה".
המצב הביטחוני מייאש מאוד בנקודת הזמן הזאת. יש לכם נכסים גם בחיפה ובנהריה. אתם אופטימיים לגביהם?
רוזן: "התחושה כרגע לא מלבבת במיוחד. אבל יוצאים מחוזקים אחרי מלחמות. תמיד אחרי משבר יש צמיחה".
ורדי: "יש לנו נכסים בחיפה ובנהריה, אבל אנחנו לא מסתכלים שנה קדימה, אלא עשור. אנחנו מאמינים שנצמח מכל הדבר הזה".
לא תעבירו את מרכז הכובד לגרמניה או אנגליה בגלל המצב פה?
רוזן: "באנגליה התחלנו לבנות פעילות לפני יותר משנה, ובגרמניה לפני כמה שנים. הפעילות בחו"ל תלך ותגדל אבל ללא קשר למה שקורה בארץ, גם בארץ נשקיע".
