נדחתה תביעת פיצויים בסך 82 מיליון שקל שהגישו הבנקים בעניין אדמות קיבוץ נצר סירני
נדחתה תביעת פיצויים בסך 82 מיליון שקל שהגישו הבנקים בעניין אדמות קיבוץ נצר סירני
במסגרת הסדר הקיבוצים, לחמשת הבנקים הגדולים זכות לקבל תמורה משיווק קרקע המיועדת לתעסוקה על אדמות הקיבוץ, אלא שעל חלק מהקרקע אושרה תוכנית להקמת מוסך רכבת, והבנקים טענו כי מגיע להם פיצוי על ירידת ערך הקרקע. תביעת הפיצויים נדחתה על ידי ועדת הערר
נדחתה תביעת פיצויים בסך של 82 מיליון שקל שהגישו מטה הסדר הקיבוצים וחמשת הבנקים הגדולים נגד המועצה האזורית גזר, עיריית רמלה ומועצה אזורית חבל מודיעין, וכן נגד רכבת ישראל, על ירידת ערך קרקע בת 1,000 דונם צפונית למפעל נשר ברמלה, שייעודה שונה מתעסוקה למתחם תחזוקת רכבת (דיפו).
את הערר הגישו המטה לביצוע הסדר הקיבוצים והבנקים הפועלים, לאומי, מזרחי טפחות, דיסקונט והבינלאומי, שטענו לזכות בקרקע, נגד ועדות התכנון המקומיות שהחליטו באוגוסט 2020 לדחות את תביעת הפיצויים שהגישו הבנקים והקיבוצים בשל ירידת ערך הקרקע.
תביעת הפיצויים הוגשה לאחר שבשנת 2018 אושרה תוכנית המשנה ייעוד של 380 דונם מתוך הקרקע, מתעסוקה לייעוד מסילת ברזל ומתחם תחזוקת רכבת. זאת במסגרת ההעברה המתוכננת של מתחם הרכבת הקיים באזור בני ברק לאזור רמלה-לוד. בנוסף נטען כי התוכנית גרמה לפגיעה בעשרות מגרשים נוספים הגובלים בשטח התוכנית.
מתוך סך התביעה של 82 מיליון שקל, 61 מיליון שקל נתבעו מהמועצה האזורית גזר, שבתחומה מצויה הקרקע; מעיריית רמלה 11 מיליון שקל; ומהמועצה האזורית חבל מודיעין 10 מיליון שקל, על רקע השפעת ייעוד הרכבת החדש על קרקעות גובלות שמצויות בתחומן. רכבת ישראל נתבעה אף היא כיוזמת התוכנית, ואמורה היתה לשאת בשיפוי של 70% מסך התביעה במקרה שתתקבל.
הסדר הקיבוצים
מי שרשאי להגיש תביעת פיצויים על ירידת ערך קרקע הוא בעל קרקע שעליה אושרה תוכנית הפוגעת בערכה או בעל קרקע הגובלת בתוכנית. תביעות פיצויים מסוג זה מוגשות נגד הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה שאישרו את התוכנית הפוגעת. אלא שבמקרה זה הקרקע שעליה אושרה התוכנית הפוגעת היתה בעבר חלק מאדמות קיבוץ נצר סירני, והוחזרה למדינה במסגרת הסדר החוב ההיסטורי שנחתם בין המדינה לקיבוצים בשנות ה-90.
במסגרת הסדר זה, שחילק את הקיבוצים בישראל לקיבוצי פריפריה וקיבוצי נדל"ן, נקבע כי קרקעות חקלאיות של קיבוצי הנדל"ן ישובו למדינה, שתאשר בהן תוכניות בנייה משביחות, זאת בתמורה למחיקת חובות הקיבוצים שהיו על סף קריסה כלכלית.
עוד נקבע כי רשות מקרקעי ישראל תשווק את הקרקעות המושבחות במכרזים, והבנקים יהיו זכאים ל-17.5% מהתמורה שתתקבל משיווקי הקרקע. לצורך הבטחת ההסכם, נרשמו הערות אזהרה לטובת הבנקים בקרקעות וגם באדמות נצר סירני, שם שונה ייעוד הקרקע מתעסוקה למסילת רכבת.
ההסדר עם קיבוץ נצר סירני
קיבוץ נצר סירני הוגדר כקיבוץ נדל"ן, ועל בסיס ההסכם משנות ה-90, נחתם בדצמבר 2000 הסדר פרטני במסגרתו סוכם כי קרקעות בשטח של 1,039 דונם יעברו מהקיבוץ אל רמ"י, ושיווק הקרקע יניב לבנקים את החלק היחסי מהתמורה. על הקרקע אושרה תוכנית לקמת אזור תעסוקה שיהיה שייך לרשויות רמלה, גזר וחבל מודיעין, שחלק ממנו צפוי להיות משווק על ידי רמ"י בשנה הקרובה.
על החלק שאושרה בו תוכנית למסילת רכבת ותחזוקת רכבת, שלמעשה לא תניב הכנסות, הגישו הבנקים ומטה הסדר הקיבוצים, שהוקם במטרה לאכוף את הסדר החוב בין המדינה לקיבוצים, תביעת פיצויים כאמור בסך 82 מיליון שקל נגד הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה. משדחו הוועדות המקומיות את התביעה, פנו התובעים לוועדת הערר המחוזית.
הוועדות המקומיות טענו כי הקיבוצים אינם בעלי זכות הקרקע, אלא רק בעלי זכות לקבל תמורה כספית משיווק הקרקע, ואין להם כל זכות להגיש תביעת פיצויים בגין ירידת ערך הקרקע. עוד נטען כי לבנקים ניתנה הערת אזהרה בקרקע של קיבוץ נצר סירני רק לשם אכיפת ההסכם, ולא הערת אזהרה המעניקה זכויות בקרקע.
"זכות העוררים היא בחוב ולא במקרקעין"
ועדת הערר של מחוז מרכז, בראשות עו"ד סיגלית אסייג צרויה, קיבלה את עמדת הוועדות המקומיות, ודחתה פה אחד את העררים וקבעה כי למטה הסדר הקיבוצים אין זכות בקרקע, אלא זכות לקבלת חלק מהתמורה העתידית ותו לא. "זכות העוררים היא בחוב ולא במקרקעין", קבעה אסייג צרויה. "כיסוי החוב הוא המטרה, ושינוי הייעוד והמכר הוא רק האמצעי. היה והמטרה היתה מושגת ממכירת חלקים אחים בקרקע, או מעסקאות עתידיות ואולי אפילו על ידי מאן דהוא שהיה מגיע ופורע את החוב, לא היה בפי הבנק כל טרוניה וגם לא טענה באשר לזכויות בקרקע".
ההחלטה ניתנה לאחר ניתוח של מערכת ההסכמים בין מטה הסדר הקיבוצים והבנקים למדינה. צרויה אף דחתה את טענת הבנקים כי הערת האזהרה יוצרת זכות בקרקע, וקבעה כי במקרה זה הערת האזהרה באה להבטיח את כיסוי החוב, ואינה מעידה על עסקה צפויה או זכות שעתידה להירשם.
ועדת הערר קבעה כי זכות התביעה לפי סעיף 197 לחוק קיימת לבעל קרקע, ולא למי שזכאי לקבל תמורה. "קבלת הפרשנות המוצעת על ידי העוררים משמעותה היא כי כל מי שרשומה לטובתו הערת אזהרה יהפוך להיות בעל זכות תביעת פיצויים (לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה), ואפילו אם לא רשומה לזכותו משכנתא. במקרה כזה זכות התביעה על פי סעיף 197 לחוק תורחב מאוד באופן שספק אם המחוקק התכוון אליו".
בנוסף לכך מתחה צרויה ביקורת על הבנקים שבחרו לתבוע וועדות מקומיות, וציינה כי פתוחה בפניהם הדלת לתבוע את המדינה על בסיס ההסכם שנחתם בין הבנקים והקיבוצים לבין המדינה. "סברנו שיש משמעות לכך שלצורך גביית החוב של העוררים הם מבקשים לעשות שימוש בכיס העמוק של הוועדות המקומיות, שלא היו צד להסכמים ושבחלק מהמקרים כיסן אינן עמוק כלל". עוד היא ציינה כי אם המדינה, רמ"י, שאמורה לשווק את הקרקע היתה סבורה כי יש עילה לתביעת ירידת ערך, היתה הרשות מגישה תביעת פיצויים בעצמה.
רותם ידלין, ראשת מועצה אזורית גזר מסרה בעקבות ההחלטה: "אחרי 20 שנה של עיכובים יוקם בקרוב הרג"מ, אזור התעסוקה ולוגיסטיקה בשיתוף הרשויות המקומיות גזר, רמלה וחבל מודיעין. הרג"מ יבנה על כביש 6 וכביש 1 ויביא לצמיחה של האזור כולו ו-30 אלף מקומות תעסוקה חדשים. התכנית – המקודמת ע"י הרשויות המקומיות ורמ"י - נמצאת בשלבים מתקדמים בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ועבודות התשתית יחלו בקרוב. אזור התעסוקה מקודם לאחר שנים של עיכובים, ביניהם, החלטת ממשלת ישראל להקצות מחצית השטח לטובת מוסך מרכזי לרכבת ישראל, שישרת את כל תושבי המדינה. בעקבות החלטה זו של הממשלה הוגשו תביעות פיצויים בסכומי עתק על-ידי הבנקים ומטה הסדר הקיבוצים נגד הרשויות המקומיות, שכלל לא היו צד להחלטה. כך, מצאו עצמן הרשויות המקומיות לא רק נפגעות מההחלטה על הקמת המוסך שפגעה בהכנסותיהן העתידיות, אלא גם נדרשות לשלם בגין החלטתה זו של הממשלה פיצויי עתק. מועצה אזורית גזר מברכת על החלטת ועד הערר, שקיבלה - בין השאר - גם את הטענה כי תושבי גזר, רמלה וחבל מודיעין לא צריכים לספוג תשלום פיצויים בגין הסכמים שהיו בין הקיבוצים, הבנקים והמדינה. כל החלטה אחרת, היתה פוגעת באופן חמור באיזון העדין של עקרון הצדק החלוקתי".
את המועצה האזורית גזר ועיריית רמלה ייצגה עו"ד רותם ארביב קופלניקוב ממשרד שרקון בן עמי ושות', ואת המועצה האזורית חבל מודיעין ייצג עו"ד אריאל שיין ועידו בלוך ממשרד בראש סומך.
