פרסום ראשוןממרץ ועד סוף השנה: 30 אלף דירות מוזלות ישווקו בהגרלות
פרסום ראשון
ממרץ ועד סוף השנה: 30 אלף דירות מוזלות ישווקו בהגרלות
משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל יוזמים תוכנית לצינון הביקושים בשוק הנדל"ן ויפרסם במהלך השנה הגרלות ל־30 אלף דירות לפחות, שייערכו עוד לפני קבלת היתרי בנייה. 9,500 דירות יוגרלו כבר בחודש מרץ
הביקוש לדירות חדשות שובר שיאים, ובשלב זה מאמציו של שר השיכון והבינוי זאב אלקין מתמקדים בצינון הביקוש. ל"כלכליסט" נודע כי מנכ"ל משרד השיכון אביעד פרידמן פועל לפרסם במהלך השנה הגרלות ליותר מ־30 אלף דירות מוזלות.
אם משרד השיכון יעבור את הרף הזה תהיה זו הכמות הגדולה ביותר של דירות מוזלות שהוגרלו בשנה אחת, מאז השקת מחיר למשתכן ב־2016. עד עתה השיא היה הגרלת 28 אלף דירות בשנה אחת.
המנה הראשונה של ההגרלות תפורסם במרץ ובה יוגרלו כ־9,500 דירות. בין היתר כ־1,200 בלוד (מתוך 2,865 בכל השנה), 860 באשדוד (מתוך 1,165 בכל השנה), 500 באופקים, ו־400 בצפת. במהלך השנה צפויות הגרלות לכ־6,000 דירות בישובים חרדיים, כמות גדולה בהרבה מזו ששר השיכון לשעבר יעקב ליצמן מאגודת ישראל הצליח לשווק. באלעד למשל ישווקו לעת עתה 1,685 דירות באופן זה. גם בישובים ערביים תהיה מנה גדולה יחסית, בין היתר באום אל פאחם ובנצרת. בחיפה מתכוון משרד השיכון 1,320 דירות, בדימונה 1,490, בשדרות 1,031, ביבנה 1,125 דירות, בראשון לציון 712 ובירושלים - 548.
המהלך הזה צפוי להוביל לצינון הביקוש, משום שההנחה היא כי הזוכים בהגרלות ואולי אף זכאים שמשתתפים בהן יצאו לפחות תקופה מסוימת משוק הדיור. אך את הדירות הם יקבלו במקרה הטוב בעוד ארבע שנים.
מבול ההגרלות מתאפשר בזכות נדוניה שהשאיר השר הקודם, יעקב ליצמן לאלקין – מכרזים סגורים או על סף סגירה לאלפי דירות במתכונת של תוכניתו דיור במחיר מופחת. אך גם בזכות מאמצי רשות מקרקעי ישראל והעובדה כי היא הצליחה בשנה שחלפה לפרסם מכרזים למגרשים שבהם אפשר לבנות יותר מ־100 אלף דירות, אחת השנים הפוריות בהיסטוריה של רמ"י.
יעד יומרני
ההגרלות הראשונות יהיו עדיין לרכישת דירות במתכונת של תוכניות ממשלתיות מוקדמות, בעיקר מחיר מופחת אך גם שאריות ממחיר למשתכן. החל מחודש מרץ רשות מקרקעי ישראל תסגור מכרזים ראשונים לבנייה למגורים בשיטה החדשה שמנהיג אלקין – מחיר מטרה. הערכות הן כי עד יולי גם המתחמים האלה יהיו בשלים להגרלה.
מדובר ביעד יומרני משום שבמרבית מכרזי מחיר למטרה עוד לא פורסמה אפילו חוברת המכרז. בנוסף, יש כרגע באוויר מכרזים לקצת יותר מ־40 אלף דירות. אלא שבתוכנית מחיר מטרה, רק כ־60% מהדירות בכל מתחם הן מוזלות ומוקצות להגרלה, את יתר הדירות היזמים יכולים למכור בשוק החופשי. כלומר יש כרגע באוויר פוטנציאל לכ־24 אלף דירות בהגרלה.
במשרד הבינוי מתכננים לפרסם את הדירות במכרזים האלה להגרלות תוך פרק זמן קצר ממועד החתימה על הסכם מחייב עם החברה שזכתה במכרז והרבה לפני הוצאת היתר בנייה. חברות נדרשות להעביר תשלומים עבור חכירת הקרקע ותחימה על הסכם עם רמ"י תוך 90 יום, והשאיפה היא כי מיד עם התשלום הדירות המתוכננות כבר יוגרלו בין זכאי משרד הבינוי.
זכייה בהגרלה מקנה זכות לרכישת דירה, אך על החוזה לרכישת הדירה אפשר לחתום רק לאחר הוצאת היתר בנייה. כך שהזוכים יראו את הדירה שלהם רק 3, 4 ואפילו 5 שנים לאחר הזכייה. ברור לממשלה כי הזכאים לא ייכנסו לדירה חדשה בקרוב, וההחלטה על הקדמת ההגרלות נועדה להשיג 2 מטרות: האחת, להוציא את הזוכים או לפחות חלקם ממעגל הביקושים. והשנייה, לאפשר לאלקין לצבור קרדיט.
שיא נוסף במכירת דירות חדשות
על פי פרסום של הלמ"ס היום, בשנת 2021 נרשם שיא היסטורי ברכישת דירות חדשות: 56 אלף דירות נרכשו אשתקד, 37% יותר מאשר בשנת 2020.
במקביל, בדו"ח היציבות הפיננסית שפירסם היום בנק ישראל נכתב כי "ההסתברות לירידת מחירים בטווח הקצר נראית כעת נמוכה, עקב עליית הביקוש ולנוכח רמה יציבה של התחלות בנייה והאטה מסויימת בסיומי הבנייה".
אמנם הממשלה החלה בצעדים להגדלת הציע הדירות ובהם בין היתר כאמור האצה של שיווק הקרקעות, אך השפעתם של הצעדים האלה תורגש במקרה הטוב רק בעוד שנה או שנתיים. בינתיים אין כלים של ממש שיאפשרו להציע להדביק את הביקוש. עשרות אלפי זוכים בהגרלה יסייעו לצנן את השוק במידת מה, ולצדו ההחלטה מנובמבר 2021 על העלאת מס הרכישה על משקיעים.
לא כל העוסקים בתחום הדיור בממשלה מסכימים עם היוזמה של אלקין לפרסם הגרלות לפני היתר בנייה, אך מעדיפים לא להתעמת איתו בסוגייה הזו. מי שכן הרימה דגל היא כרמית יוליס המשנה ליועמ"ש שאף כינסה דיון בעניין. יוליס התייחסה לתקופה הארוכה של חוסר ודאות שבה יימצאו הזוכים מבלי שהם יודעים איזה דירה יוכלו לרכוש ומתי. אמנם הזוכים בהגרלה לא מסכנים את כספם ולא נדרשים לשום תשלום, אך החשש של יוליס כי בתקופת ההמתנה הארוכה הזוכים עלולים לאבד או לוותר על הזדמנויות לרכישת דירה אחרת או שלאחר היתר הבנייה יתברר כי הדירה אינה מתאימה לצרכים שלהם.
את ההתנגדות העלתה יוליס הציפה גם ב־2019 בתקופה שבה התקיימו הגרלות מחיר למשתכן. חוות דעת שהיא פרסמה באותה עתה הובילה בסופו של דבר לשנות את השיטה ולדחות את ההגרלות רק לאחר היתר בנייה. כעת אלקין מבקש להחזיר את הגלגל לאחור.
הפעם יוליס אישרה את הקדמת ההגרלות, אך סוכם על שורה של תנאים שישפרו את אי הוודאות, ובהם הבטחה של משרד השיכון לגילוי מידע באשר להגרלות ומשמעותן, מועדים מפורשים להשלמת פרויקט הבנייה, השלבים שעל היזם לעבור והליכי הרישוי. כמו כן סוכם כי מידי שנה יפורסם הסטטוס של כל פרויקט. בנוסף בוחנים לאפשר לזוכים שהפרוייקט שלהם התעכב לגשת להגרלה נוספת מבלי שיאבדו את הזכות לדירה שבה זכו בהגרלה הראשונה.
