יזמי התחדשות עירונית: "המדינה לא מעדכנת את עלויות הבנייה בפרויקטים"
יזמי התחדשות עירונית: "המדינה לא מעדכנת את עלויות הבנייה בפרויקטים"
צפי לעיכובים בפרויקטי התחדשות עירונית? יזמים טוענים שאינם מקבלים מימון מהבנק כי שמאי הוועדות המחוזיות מעריכים עלויות בחסר של כ־15%: "חומרי הגלם ושכר העבודה זינקו". יו"ר ועדה מחוזית מרכז: "קורא לשמאי הממשלתי להתערב"
הערכות חסר של עלויות בנייה מצד שמאי הוועדות המחוזיות עלולות לעצור מיזמי התחדשות עירונית, כך טוענים יזמים בפני הוועדות המחוזיות. טענת היזמים היא כי השמאים מטעם הוועדות המחוזיות קובעים לעתים קרובות שומות הנמוכות ב־10% עד 15% מעלויות הבנייה בפועל. מוסדות התכנון מאשרים פרויקטים כרווחיים, אבל כשהיזמים פונים לקבלת מימון מהבנקים, השמאים של הבנקים טוענים כי עלויות הבנייה תומחרו בחסר ומסרבים לממן את הפרויקט. על רקע זאת החשש הוא שפרויקטים רבים לא יצאו לדרך.
"מחשש לניגוד עניינים, לשמאים שנמצאים בוועדות המחוזיות אסור להיות מעורבים בדו"חות שמוגשים לבנקים. זה לכאורה חיובי, אבל זה מנתק אותם מהשטח, וכשבאים לאשר את הפרויקט אל מול הבנקים זו בעיה", אמר עמית גוטליב, סמנכ"ל כספים ופיתוח עסקי בחברת היזמות קרינסקי גוטליב, ויו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז.
"הפערים הם 10% עד 15% בין הנתונים בפועל לבין הנתונים של הוועדות המחוזיות, וזה נהיה עוצמתי יותר אחרי 7 באוקטובר. אני קבלן ויזם שמעסיק 120 עובדים, עלויות הביצוע שלי קפצו כמעט ב־25% בגלל התייקרות חומרי הגלם והעבודה, וזה לא נמצא בדו"חות של השמאים".
מאיר חרש, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת גרופית ושמאי מקרקעין בהכשרתו, הציג דוגמה להפרשי המחיר: "יש לנו פרויקט ברמלה בשכונת גיורא, התב"ע הופקדה להתנגדויות ופורסם גם הדו"ח הכלכלי, תקן 21 של שמאי הוועדה, שבו ראינו ששיקוף עלויות הבנייה לא ריאלי. למשל בנושא המרתפים, השמאי של הוועדה תמחר את העלות ב־2,700 שקל למ"ר, אני שמאי 20 שנה והעלות הזו היתה קיימת אולי לפני שבע שנים. אין מספרים כאלה היום, המספרים האמיתיים הם 3,200 שקל למ"ר".
עוד אמר כי גם החישוב של השטח הנדרש לכל חניה אינו מדויק, ויש לו השפעה רבה על הכדאיות הכלכלית: "במקומות חניה שמאי הוועדות מחשבים את השטח הנדרש לפי כלל אצבע של 40 מ"ר לחניה, אבל בפועל בחלק מהפרויקטים זה מגיע ל־55 מ"ר בגלל הטופוגרפיה של המגרש והצורך לבצע התאמות לפי דרישות העירייה". בנוגע לעלות בנייה של מ"ר עיקרי, אמר חרש כי עלות הבנייה הישירה של השטח העילי הוערכה על ידי שמאי הוועדה ב־5,200 שקל למ"ר, כשבפועל העלות היא של כ־5,600 שקל למ"ר.
שמאי הוועדות המחוזיות אחראים לקבוע את הכדאיות הכלכלית של מיזמי התחדשות עירונית באמצעות תקן 21, שמשקלל נתונים כגון עלות בנייה, שכר דירה לדיירים וכדומה. התקן – שגובש על ידי מועצת השמאים ב־2012 ועבר עדכון גרסה ביוני 2022 – נועד לתת מענה לשני הצדדים, ליזמים ולדיירים, ובעיקר לקבוע כללים בנוגע ליחס שבין עלות הקמת הפרויקט לבין זכויות הבנייה והתמורות לדיירים. בעבר נראו בארץ לא מעט פרויקטים של פינוי־בינוי שזכו לזכויות בנייה מפליגות, הרבה מעבר לגבול הכדאיות הכלכלית, ומנגד היו יזמים שהציעו זכויות בנייה מפליגות כדי לזכות בפרויקטים, אבל לא היתה להן שום אחיזה במציאות והפרויקט נתקע.
עו"ד מיכה גדרון, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז, התייחס לאחרונה לנושא בכנס של מרכז הנדל"ן, ואמר כי השמאים והיזמים מגיעים אל הוועדות עם טענה לעלות בנייה של 6,000 שקל למ"ר בנייה, בעוד השמאים של הוועדות מדברים על עלות בנייה של 5,300–5,400 שקל למ"ר. "כשאנחנו בודקים כלכליות חשוב שנעבוד על נתוני אמת. גם ככה יש הרבה אי ודאות בפרויקטים של פינוי־בינוי. אני כוועדה מחוזית אין לי כלים אמיתיים להכריע במחלוקת הזו. לאחרונה מונה שמאי ממשלתי, ואני קורא לו להתערב בנושא ולהנחות את שמאי הוועדות המחוזיות בעלות הבנייה העדכנית".
