פרשנותשוק קבוצות הרכישה: שטח הפקר נטול רגולציה
פרשנות
שוק קבוצות הרכישה: שטח הפקר נטול רגולציה
בניגוד לחברות נדל"ן יזמיות שפועלות על פי חוק המכר ונתונות לרגולציה כדי להבטיח את כספם של רוכשי הדירות, בשוק קבוצות הרכישה אין מה שימנע מהמארגנים להיכנס לסחרור ולסכן את כספי הרוכשים – ואת עצמם
כבר שנים ידוע לכולם שהיעדר הרגולציה בענף קבוצות הרכישה פוגע ברוכשי הדירות. הכספים שלהם אינם תמיד מוגנים, ולהבטחות שנותן להם המארגן – הרבה פעמים אין כיסוי.
הרצח של יזם הנדל"ן אלדד פרי ביום שישי מחדד את הצורך ברגולציה לא רק כדי להגן על הרוכשים אלא כדי להגן גם על מארגני הקבוצות מפני עצמם. הכסף הגדול שמסתובב בענף הנדל"ן סינוור את עיניהם של יזמים כריזמטיים כמו ענבל אור ואלדד פרי, הביא אותם לקחת על עצמם מיזמים שגדולים למידותיהם, גרם להם לפזר הבטחות שאינן ניתנות למימוש, ולבסוף סחף אותם לסחרור שאין ממנו חזרה.
בעוד שיזמי נדל"ן הכפופים לחוק המכר ולרגולציה שמגבילה אותם בפעולות שנוגעות לכספי הפרויקט, מארגני הקבוצה חיים בעולם ללא מגבלות. יזם נדל"ן שמוכר דירה על הנייר מוגבל לפי חוק המכר לגבות מרוכש דירה תשלום שלא עולה על 7% ממחירה כל עוד לא הונפק היתר בנייה לפרויקט. לעומת זאת, מארגן קבוצת רכישה אינו כפוף לחוק המכר, ובפועל גובה מרוכשים סכומי עתק עוד לפי שהונפק היתר.
יזם מחויב לשים את כספי הדירות בחשבון בנק ייעודי לפרויקט ואילו מארגני הקבוצות מסיטים לא פעם כספים מפרויקט אחד לאחר. במקרה של פרי, הנאמנים שמונו לחברות שלו מטעם בית המשפט דיווחו כי היה ערבוב חסר אבחנה בין חשבונות הבנק של פרי האיש הפרטי לבין חשבונות הבנק של קבוצת החברות בבעלותו. מכאן שכל הסתבכות יכולה להיות מדרון תלול לעבר תהום אליה צולל המארגן יחד עם לקוחותיו. חוץ מהעוול שנגרם לרוכשים שעלולים לאבד את כספם, הנפילה עלולה גם לעלות למארגן בחייו.
ויש הבדל בסיסי נוסף בין יזם לבין מארגן קבוצת רכישה: יזם נדל"ן יודע שהוא יפגוש את הרווח היזמי שלו רק בסוף הפרויקט עם מסירת הדירות לרוכשים, ואילו המארגן גוזר את הקופון עוד לפני שהפרויקט התחיל. ליזם הנדל"ן יש אינטרס ברור לסיים את הפרויקט בדרך החלקה ביותר ולעמוד בלוחות הזמנים, גם כדי לקבל את הרווח היזמי וגם כדי להימנע מתשלומי פיצויים על איחור במסירת הדירות לרוכשים כפי שמחייב חוק המכר. מנגד, מארגן הקבוצה קיבל את כספו בשלב רכישת הקרקע והתמריץ שלו לסיים את הפרויקט בהתאם ללוח הזמנים נמוך בהרבה מזה של היזם, שכן הוא אינו כפוף לחוק המכר ולחובת הפיצויים והוא כבר רואה לנגד עיניו את הפרויקט הבא. כמו כן, כל התחייבות של מארגני קבוצות ל"מחיר סופי" או ללוחות זמנים בהסכמים חוזיים אינן דומות בשום צורה לחובה של יזם בחוק המכר, שהעבירה עליו היא פלילית וגוזרת קנסות ועיצומים. או במילותיו של בעלי חברת נדל"ן גדולה: "אם הייתי עושה מה שמארגני קבוצות רכישה עושים, מזמן הייתי יושב בכלא". עם זאת חשוב להדגיש שחלק ממארגני קבוצות הרכישה הם מקצוענים ועומדים בהתחייבויותיהם לאורך שנים רבות.
הרצח של פרי הוא נורת אזהרה לרגולטור. יש להחיל את החובות בחוק המכר על מארגני קבוצות רכישה שמתנהלים כמו יזמים אך מסירים מעצמם
יזם נוטל על עצמו את האחריות היזמית והמימונית, בין אם מכר את כל הדירות עד סיום הפרויקט ובין אם לא. מנגד, מארגן קבוצת רכישה שלא הצליח לשווק את כל הדירות, לוקח על עצמו לפעמים להחזיק בשיעור ניכר של דירות לא מכורות, כאשר אין לא תמיד יש לו את ההון העצמי הנדרש לכך. מכאן מתחיל חיפוש אחר מקורות מימון, הלוואות, או הכנסת שותפים, לעיתים ללא בקרה.
לכל אלה צריך לצרף גם את תחושת העושר המדומה, שיש לעיתים למארגני קבוצות רכישה, שמביאה אותם בקלות להתנהלות בזבזנית. הם עוסקים לעיתים בפרויקטים גדולים, במחזורי ענק, אך בפועל לא מדובר בכסף שלהם.
הרצח של אלדד פרי הוא נורת אזהרה לרגולטור. מספיק עם ההפקרות. יש למצוא דרך להחיל את החובות בחוק המכר על מארגני קבוצות רכישה שבעצמם מתנהלים כמו יזמים אך מסירים מעצמם כל אחריות. זה פוגע ברוכשים, אך לפעמים גם סולל את דרכם של המארגנים למטה.
הרגולציה מגבילה את האפשרות של היזם לסכן את הלקוחות שלו. אך אותה הגבלת כוח היא גם סוג של רשת ביטחון שתגן על היזם בעת נפילה. יזם שכפוף לרגולציה, יכול לחוות נפילה כואבת, אבל לא מופקרת ואכזרית כמו הנפילות של ענבל אור ואלדד פרי. אם לשני האנשים האלה היתה רגולציה מעל ראשם, סביר להניח שחלק מהפרויקטים ששיווקו לא היו יוצאים לדרך, או במינון הרבה יותר מתון. במקרה כזה, גם הנפילות היו בהתאם.
חוק קבוצות הרכישה שעלה לכותרות אחרי קריסת החברות של ענבל אור, שאמור היה להוסיף רגולציה על המארגנים, כבר שנים מתמסמס במערכת. החוק שיזמה שרת המשפטים לשעבר איילת שקד, עבר רק ועדת שרים לענייני חקיקה, ונדחה שוב ושוב בין השאר בגלל אנשים כמו אלדד פרי שניסו לדחות את רוע הגזירה, ולחצו על פוליטיקאים להוציא ממנו עוד ועוד גזירות שעלולות לפגוע בהם. ביום שישי התברר שרגולציה כזאת היתה דווקא יכולה לשמור עליהם בחיים.
