בדיקת כלכליסטאחרי העיניים הגדולות: חברות ההייטק נאלצות להכניס דיירי משנה
בדיקת כלכליסט
אחרי העיניים הגדולות: חברות ההייטק נאלצות להכניס דיירי משנה
עשרות אלפי מ"ר משרדים באזורי הביקוש חוזרים אל השוק במודל של שכירויות משנה בהובלת חברות ההייטק. התנפצות הבועה השאירה אותן עם עודף עצום של שטחים שהן שכרו מעבר לצורך ובמחיר גבוה, וכעת הם מוצעים בסאבלט. בעלי הבית, שאוהבים חברות ששוכרות מעל ומעבר, מציעים עזרה בחיפוש דיירים חדשים. והמחיר? עשוי להיות נמוך ב־20% מהשיא אשתקד
טירוף המשרדים הופך כיוון: שטחים עצומים, בהיקף שמוערך בעשרות אלפי מ"ר באזורי הביקוש, חוזר אל שוק המשרדים במודל של שכירויות משנה בהובלת חברות ההייטק, כך עולה מבדיקת "כלכליסט". המגמה שמסתמנת כעת היא תוצאה ישירה של הגאות בהייטק בשנים האחרונות, שהביאה חברות רבות בענף לנקוט צעדי התרחבות ולשכור שטחים עצומים, הרבה יותר מהצרכים האמיתיים שלהן, בהערכה כי הן ימשיכו בגיוסים נרחבים של כוח אדם. אלא שהשנה האחרונה עמדה בסימן התנפצות הבועה, החברות נתקעו עם שטחים עודפים רבים בדמי שכירות גבוהים, ואלה מוצעים כעת בעסקאות סאבלט. המרוויחים מהמצב הזה הם שוכרי המשנה, בעיקר סטארט־אפים קטנים ובינוניים.
"יש הרבה שכירויות משנה. כמעט כל מי שנכנס לנכס שלו בשנתיים האחרונות לקח שטחים שהם אקסטרה, וזה יהיה הרבה יותר גרוע בשנים הבאות", מתאר את המצב אלעד פוקס, מנכ"ל Match נדל"ן עסקי. "במשך שנים התרגלנו לכך שחברות הייטק לקחו עודפי שטחים בשיעור של 20%־30%, ואז בשנתיים האחרונות ראינו שחברות רבות לקחו תוספת של 50%".
פוקס עצמו נדרש לאחרונה לטפל בכ־2,000 מ"ר שהוציאה אל השוק חברת הפינטק טיפלתי (TIPALTI). "טיפלתי ישבה על 1,000 מ"ר בגליל ים והעסיקה 100 עובדים. היא שכרה את כל הבניין של אקרו בנאות אפקה, המשתרע על שטח של 7,000 מ"ר, וכעת אני מטפל בשכירות משנה של 2,000 מ"ר בבניין הזה".
זיו שור, מנכ"ל JLL ישראל, מאשר כי השנתיים האחרונות היו חריגות מכל הבחינות: "כולם מבינים שבקורונה הרבה חברות הגזימו. היה כאן הרבה אגו ורצון להראות את הכסף. הרעיון היה להביא את הטאלנט ולגדול, וזו גם הצהרה של החברה לגבי העתיד שלה. בסוף העלות למ"ר זניחה ביחס לשכר לעובד, והתפיסה היתה שעדיף שלחברה תהיה עוד קומה במגדל מאשר שיחסר לה שטח כאשר היא תתרחב.
"בחודשיים־שלושה האחרונים אנחנו רואים שינוי מהותי שהגיע באיחור מחו"ל, בשלב שכאן עוד התכחשו לכך. התאגידים הגדולים והחברות הבינלאומיות בהמתנה ולא מקדמים עסקאות שכירות חדשות. התפיסה בחו"ל היא שלקראת סוף 2023 המצב יתחיל להשתפר. זו הערכה של הרבה אנליסטים, אבל כרגע רואים קיצוצים והלקוחות עושים בחינה של הנכסים שלהם ביחס לצרכים, וזה משהו שאנחנו עוסקים בו כעת יחד. בחלק מהמקרים בוחנים את כמות האנשים לפי מ"ר, ובחלק מהחברות מסתפקים בממוצע של שולחן וחצי לכל שני עובדים. תופעה נוספת היא חברות שנכנסו לחללים משותפים מאריכות חוזים ומקפיאות מצב. יש בחללים המשותפים אחוזי תפוסה מאוד גבוהים כרגע, בעיקר במרכז תל אביב".
לדברי גיא עמוסי, מנכ"ל משותף באביסון יאנג ישראל, המצב בארץ אינו ייחודי, אלא דומה למה שקורה בניו יורק למשל, אם כי בישראל בשל המחסור בנתונים קשה להעריך במדויק את היקף השטחים הפנויים. לפי עמוסי, המסתמך על נתוני שותפיו, חברת אביסון יאנג מנהטן, שוק המשרדים של מנהטן מוערך ב־50 מיליון מ"ר, מתוכם כ־9 מיליון מ"ר הם שטחים פנויים (כ־18%).
"במהלך השנים הקרובות הבנייה החדשה תוסיף עוד כ־1.5 מיליון מ"ר, וכ־9 מיליון מ"ר של חוזי שכירות יסתיימו בארבע השנים הבאות", אומר עמוסי. "אם מגמת העבודה מהבית תימשך, אותם שוכרים יצטמצמו בכ־20% נוספים, כלומר עוד 1.8 מיליון מ"ר משרדים יתפנו. כשמוסיפים את העובדה שעל בניינים רבים יש הלוואות שיגיעו לפירעון בשנים הקרובות, ושיש צורך לעשות עליהם מימון מחדש, לשוכרים יש כיום יתרון עצום במו"מ, ובעלי הנכסים מתגמשים בצורה משמעותית בתנאי השכירות כדי לאכלס דיירים בבנייניהם".
בהשכרות המשנה שחברות הייטק בארץ מוציאות לשוק בדרך כלל מדובר בקומה שלמה או מעבר לכך. הסאבלטים הללו מעוגנים בהסכמים בין בעלי הנכסים לחברות, אך לעתים הסאבלט מוגבל ל־30% מהשטח המושכר, וגם לא כל בעלי הנכסים רואים זאת בעין יפה.
"רואים יותר ויותר בקשות לסאבלטים", אומר שור. "בשטחים של 500 מ"ר עד 2,000 מ"ר זה כבר הגיע לסיטואציה שאם בהתחלה בעלי הנכסים היו פתוחים לכך, היום הם כבר רוצים לעצור את זה. נתקלנו לאחרונה בסטארט־אפ שאישרו לו סאבלט ראשון, וכשהוא רצה להרחיב אותו בעל המגדל כבר לא אישר לו".
בכיר באחת מחברות הנדל"ן המניב הגדולות אומר כי הם בעד סאבלטים ואף נרתמו לסייע במציאת לקוחות, ובכיר אחר הוסיף כי חוזי השכירות מאפשרים השכרת משנה על אחוז מסוים מהשטח: "גם בתקופות ביקוש וגם בתקופות היצע אין בראייתנו פסול בכך. השכרת משנה שימשה בעבר וגם בהווה מנוף לחברות מכל הסגמנטים לקחת מראש שטח גדול יותר מצורך מידי כדי לאפשר רזרבה לגידול עתידי, ועל כן זה שירת שם את בעלי הנכסים.
"גם בעת הנוכחית הכלי הזה מועיל מאחר שהוא מאפשר לחברה שלא נזקקת לכל השטח להקטין הוצאות לתקופת ביניים עד שיתחדש הצורך". שני הבכירים אמרו כי היקף השטחים המוצעים לשכירות משנה בנכסים שלהם מצומצם למדי.
ומה בנוגע למחיר הסאבלט? המחירים בענף נמצאים במגמת ירידה ממחירי השיא של לפני כשנה וחצי, ולכן המחיר החדש עשוי לשקף ירידה מסוימת במקרה שהשוכרת המקורית נכנסה לנכס בתקופת השיא. עם זאת, לדברי פוקס, התפוסות באזורי הביקוש נותרו גבוהות, כך שזה לא מוריד את המחירים ביתר השטחים הפנויים, כי אין כרגע הרבה כאלה: "כרגע השכירות משנה נסגרת עדיין במחירים שבהם השכירו החברות. הרוב הן עסקאות מלפני שנתיים כשהמחירים עוד היו סבירים. זה מגלם הנחה על המחיר של לפני חצי שנה, אז כן רואים ירידה בפועל, ומה שמחזיק את המחירים זו העובדה שכרגע אין היצע חדש.
"חברה שרוצה לשכור 5,000-2,500 מ"ר במרכז תל אביב לא תמצא שטח כזה שלא בשכירות במשנה. עד הגל הבא של שטחי המשרדים הנוספים שישתחררו אל השוק כמו מגדל תוצרת הארץ יש כשנה וחצי. גם בהרצליה וברמת החייל אין למצוא אלפי מ"ר מהניילון, זה רק בשכירות משנה".
מאיר כהן, מנכ"ל חברת אופיס ספייס, אומר כי מחירי השכירות בשכירויות המשנה יכולים להצביע על תנודות דרמטיות, הכל תלוי באיזו תקופה הושכר הנכס במקור: "ראינו זינוק בשכירויות המשנה ברבעון האחרון של 2022. לדעתי, היקף השטחים המוצעים כעת גדל פי חמישה, ומדובר על עשרות אלפי מ"ר שעומדים להשכרה והמחירים בהתאם. לדעתי יש ירידה של כ־20% ממחירי השיא, ומעבר לכך חלק מהחברות מצליחות להוריד במחיר גם בהשוואה למחיר השוק, בחלק מהמקרים ראינו ירידות של 20% נוספים".
בעוד החברות ששכרו שטחי משרדים חושבות בעיקר על מזעור נזקים והחזרת העלויות, מהצד השני חברות שבימים אלה מחפשות לשכור שטחים יכולות ליהנות מעסקאות אטרקטיביות, והכוונה היא לא בהכרח להנחה במחיר. רוב שטחי המשרדים שמוצעים להשכרה מוכנים לאכלוס מידי, ורובם נבנו בסטנדרט גבוה.
על פי הערכה, הנהנים העיקריים יהיו סטארט־אפים בגדלים שונים שנמצאים בשלב צמיחה והתבססות, ולכן במקרים רבים מעדיפים שלא להתחייב לתקופות ארוכות. תקופות השכירות בשוק הסאבלטים משתנות בהתאם לחברה, אך רובן מעדיפות להגביל את תקופת השכירות לכשנתיים, כך שאם ירצו להתרחב האפשרות לא תהיה חסומה בפניהן.
"עבור הסטארט־אפים זה הטרנד היום בתל אביב. יש הרבה שוכרים שמפחדים או לא בטוחים מספיק כדי לחתום בשלב זה על שכירות ארוכת טווח, ובמקביל אין להם כוח להתעסק עם הבינוי של משרדים חדשים היות וזה תהליך ארוך ומתיש. שכירויות המשנה יכללו לרוב חבילה מלאה של שכירות דמי ניהול, חשמל מים", מסביר עמוסי.
פוקס מוסיף: "ש כאן הזדמנות לסטארט־אפים הקטנים יותר לקבל שטחים מוכנים, כולל ריהוט ודמי שכירות שפויים. זו הטבה שהחברות ששוכרות את השטחים שלהן נהנות מהן, זה כולל שטחי מטבח, חדרי ישיבות. רק לבוא עם המחשב ולעבוד. מבחינת תקופות ההשכרה, יש היום יותר גמישות, החברות רואות שהשוק נעצר וגם הגיוסים, כלומר הן לא יצטרכו את השטח בעוד שנתיים. היתה לי חברה בינלאומית שהשכירה שטחים בשכירות משנה, והגיעה חברה שדרשה לפחות שלוש שנים שכירות, המטה בחו"ל אישר את זה".
שוק המשרדים, כמו ענפים אחרים, היה חשוף לתנודתיות רבה בשלוש השנים האחרונות. במהלך המחצית השנייה של 2020 דווח על ירידה במחירי השכירות, בתפוסות ובקצב האכלוס. השינוי לרעה החל בסגר השני של הקורונה. במהלך המחצית השנייה של 2020 ירדו דמי השכירות הממוצעים בכ־9% בתל אביב ובסביבתה הקרובה, כולל בני ברק ורמת גן, והם חזרו לרמה שאפיינה את 2014.
שיעורי התפוסה ירדו לרמה של 90.1%, לעומת 93.3% בחציון המקביל של 2019. לעומת זאת, במחצית השנייה של 2021 שוק המשרדים כבר היה במקום אחר לגמרי, ובאזורי הביקוש הגיע לרמות תפוסה שנשקו ל־100%. גם המחירים קפצו, ובציר מנחם בגין בתל אביב הגיעו המחירים לכ־144 שקל למ”ר, לעומת כ־117 שקל למ"ר ב־2019, טרם הקורונה.
