שאלות ותשובותבין תמ"א 38 לשקד: בשטח יש בעיקר בלבול
שאלות ותשובות
בין תמ"א 38 לשקד: בשטח יש בעיקר בלבול
רגע לפני פיזורה אישרה הכנסת את “חלופת שקד” להתחדשות עירונית, ובמקביל תמ"א 38 הוארכה עד 2023. מה ההבדל בתוכניות ואיך ישתנו הטבות המס? כלכליסט עושה סדר
מי שצפה בדיון ועדת הכספים של הכנסת בשבוע שעבר בסוגיית הארכת הטבות המס של תמ"א 38, היה יכול להיווכח שחברי הוועדה היו די מבולבלים. לנוכח ריבוי ההחלטות האחרונות בנושא התחדשות עירונית, אף אחד לא ממש מבין מה קורה בתחום.
לא רק חברי הכנסת, גם הציבור הרחב מבולבל. עם כניסתה לתוקף של תמ"א 38 החדשה, הלוא היא "חלופת שקד" שזכתה לקידום מסיבי מצד שרת הפנים איילת שקד, בדקנו מה כוללת התוכנית החדשה, במה היא שונה מהתוכנית הקודמת והאם תקדם את ההתחדשות העירונית.
מהי תמ"א 38?
תמ"א 38 הוא הכינוי הרשמי לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מדובר באוסף של תקנות, שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, ואושרה על ידי הממשלה ב־2005.
עם השנים איבדה תמ"א 38 את ייעודה המקורי והפכה למכשיר העיקרי להתחדשות עירונית מבנית, כלומר התחדשות של בניינים בודדים. זאת מפני שהתמ"א איפשרה הגבהה או עיבוי למבנה הקיים (תמ"א 38/1), או הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) באופן אחיד, ארצי, שאין עליו מו"מ מול הרשויות.
הנהנים מהתמ"א הם בעלי הדירות שמקבלים דירות מחוזקות, ממוגנות ועל פי רוב מוגדלות, והיזם שנהנה מתמריצים כלכליים משמעותיים כמו מספר דירות חדשות שנוספו לבניין ושאותן הוא יכול למכור.
למה הוחלט שלא להאריך את תמ"א 38?
עם השנים התגבשה במינהל התכנון ההבנה שתמ"א 38 אינה הפתרון המיטבי להתחדשות עירונית. ברמה האורבנית מדובר על כך שהמבנים שנבנו בפרויקטים של תמ"א 38 מנופחים הרבה מעבר לחזון התכנון המקורי של הרחוב או של המגרש. כמו כן נגרם הרס מסיבי למרקם ולצמחייה הקיימים.
עניין משמעותי אחר הוא ההעמסה המצטברת על התשתיות העירוניות: רחובות, מדרכות, פארקים, מוסדות ציבור ומוסדות חינוך. תמ"א 38 לא ידעה להתייחס לכל אלה. כמו כן, ראשי הערים התנגדו לתמ"א 38 משום שהיא כללה פטור מהיטל השבחה. המשמעות היא כמובן תוספת דירות בלי ההכנסות הנדרשות לעירייה לטובת הקמת תשתיות.
בנוסף, רוב המימוש של תמ"א 38 היה באזור המרכז. דווקא בפריפריה, שבה יש סיכון גבוה לרעידות אדמה קטלניות ביישובים כמו קריית שמונה, צפת או בית שאן, המימוש היה נמוך מאוד מפני שאין תמריץ כלכלי.
מה זה תמ"א 38 החדשה?
תיקון 138 לחוק התכנון ובנייה, הכולל בתוכו את החלופה לתמ"א 38 ("חלופת שקד"), אושר בכנסת ב־30 ביוני השנה ונכנס מיד לתוקף. החוק קובע כי התקנות שיסדירו את ההליך של תוכנית והיתר יותקנו בתוך ארבעה חודשים מיום תחילת החוק.
השוני העיקרי לעומת תמ"א 38 המקורית הוא שהיקף הבנייה החדשה הוא לא בקומות, אלא בזכויות בנייה. כלומר, התיקון יאפשר הריסת מבנים קיימים בני 2 עד 5 קומות והקמת מבנים חדשים עם תוספת של עד 300% לשטחי הבנייה שהוקמו עד 2005. כך זכויות הבנייה מגיעות לעד 400%, פי חמישה מהמבנה הקיים.
כמו כן, החלופה כוללת מסלול של חיזוק מבנים ותוספת בנייה, בסגנון תמ"א 38/1, אך עם מחצית מזכויות הבנייה ביחס למסלול ההריסה ובנייה מחדש, כלומר 200%. בשני המסלולים לא תהיה מגבלת גובה על המבנים החדשים, וגם תאושר תוספת שטחי ציבור בהיקף של 15%-10% מכלל השטח הבנוי.
ומה קורה כשיש לרשות עירונית תוכנית על פי סעיף 23?
סעיף 23 לתמ"א 38 (הישנה) מאפשר לרשויות המקומיות לקדם ולאשר תוכניות שקובעות את הכללים למימוש ההתחדשות ברחבי העיר. מה הכוונה? שכל רשות יכולה להגדיר לעצמה את תנאי ההתחדשות העירונית בתחומה: כך שטחי בנייה, יחידות דיור, גובה בנייה, קווי בניין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה.
ברוב הרשויות יש כבר תוכניות התחדשות עירונית לפי סעיף 23. ואולם, רק בחלק מהתוכניות יש הוראה שמאפשרת את המשכן (אי־פקיעתן) גם אחרי תום תמ"א 38. כך ברחובות, הוד השרון, בת ים, הרצליה ותל אביב.
מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמסר בהקשר זה שהיא מקדמת תוכנית מחליפת תמ”א 38 בכל אחת מהערים בהן קיימת כיום פעילות מכוח התמ'א. "תוכניות אלה פועלות באותה מתכונת כמו תמ"א 38, עם היתרון של תכנון מותאם עבור כל עיר, מהמתווה הארצי של תמ"א 38. חלופה זו מאפשרת הוצאת היתר באופן מיידי, מכוח תוכנית איכותית שמותאמת עבור הרשות המקומית, וחוסכת את הצורך בקידום תוכנית נפרדת לכל פרויקט".
שמאי המקרקעין ארז כהן מספר שמגיעות אליו פניות רבות של יזמים שלא מבינים מה יעלה בגורל תוכניות שנעשו לפי סעיף 23 עם תחילתה של תמ"א 38 החדשה: "ברגע שעירייה יצרה תוכנית לפי סעיף 23, כמו למשל תוכנית הרבעים בתל אביב, חלופת שקד בכלל לא רלבנטית. התוכנית שאושרה על ידי הוועדה המחוזית קובעת את היקף הזכויות שניתן לקבל בפרויקט, וזה לא ישתנה אלא אם כן העירייה תעשה תוכנית חדשה".
האם תמ"א 38 החדשה מתייחסת לפריפריה?
בחוק החדש יש סעיף שיאפשר לשר הפנים לאשר בצו מיוחד תוספת של עד 550% לפרויקט בפריפריה, שהוכח כי ללא התוספת המוגדלת הוא אינו כלכלי.
איך תמ"א 38 החדשה תפתור את בעיית המחסור בשטחי ציבור?
בפרויקטים של הריסה ובנייה ומחדש יוקצו לרשויות המקומיות 10% משטחי הבנייה לצורכי ציבור. בפרויקטים של תוספת קומות על בניין יוקצו להן 7% מהשטח.
ישנם מומחי נדל”ן שסבורים כי תמ"א 38 החדשה לא ישימה במרכזי הערים, דווקא בגלל הדרישה לעוד שטחי ציבור על חשבון הפרויקט. "אני לא רואה מצב שבו אנשים יסכימו שישימו להם בכוח מתנ"ס, גן ילדים או פעוטון בקומת הקרקע של בניין המגורים. הרעיון נכון, אך יהיה קושי במימוש", אומר עו”ד דן הלפרט.
מה משמעות תמ"א 38 החדשה עבור הרשויות המקומיות?
תמ"א 38 הישנה היא תוכנית מתאר ארצית שמכוחה ניתן לבקש היתר בנייה. לעומת זאת, תמ"א 38 החדשה מסמיכה את הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה לאשר תוכניות נקודתיות. הכוונה היא שניתן יהיה להגיש במקביל את התוכנית וההיתר, וכך להגיע למצב שביום שבו אושרה התוכנית יהיה כבר היתר וניתן יהיה להתחיל לבנות.
עו"ד משה רז־כהן טוען שהחידוש יגרום רק לסיבוכים: "אני חושש שהיומרה לשלב בין התוכנית וההיתר אך תאריך את המועדים, כי צריך כוח אדם שיטפל בזה. מעבר לכך, אי אפשר להכריח רשות מקומית לאשר תוכנית. אם הרשות המקומית לא תרצה לאשר תוכנית נקודתית, בית משפט לא יוכל להתערב בזה". עו"ד דקלה טל־מוסרי אך מחזקת את דבריו: "הוועדות המקומיות לא ערוכות לחוק הזה. יהיה צורך לתגבר את הרשויות בתחומי התכנון והרישוי".
מה הולך לקרות בתקופת החפיפה בין שתי התוכניות?
ממטה התכנון הלאומי נמסר ל”כלכליסט” שהכוונה היא לאפשר לשוק לבחור: “מי שירצה יוכל לממש את המסלול של תמ"א 38 ויהיו כאלה שיפעלו לפי חלופת שקד. הרעיון הוא לייצר תקופת ביניים ולתת לשוק להחליט. מדובר בתקופת מעבר והסתגלות, כמו גם לאפשר לאנשים למצות את התמ"א".
מה יקרה עם הטבות מס השבח?
על פי פרק 5 לחוק מיסוי מקרקעין, בעלי הדירות זכאים להקלה משמעותית בתשלום מס שבח על התמורה שהיזם מעניק להם בתמורה לזכויות הבנייה הנוספות. כמו כן, נקבע כי יום המכירה יחול רק לאחר התקיימות התנאים המתלים שבהם הותנו הסכמי המכר (כמו קבלת היתרי בנייה, למשל), ולא ביום החתימה של הסכמי המכר עצמם. קביעה זו מאפשרת ליזמים ולבעלי הדירות לדחות את תשלום מס השבח ומס הרכישה בגין העסקה. ועדת הכספים של הכנסת החליטה שלשום להאריך את הטבות המס עד 2026. מצד שני, הכנסת לא אישרה עדיין בקריאה שנייה ושלישית את ההארכה.
איך תמ"א 38 החדשה, שהיא תוכנית להתחדשות בניינית, תעודד התחדשות מתחמית?
ברשות להתחדשות עירונית אומרים כי התיקון מעודד התחדשות מתחמית “מאחר שהוא מחייב הכנת תוכנית כוללת להתחדשות עירונית, אשר תחול על כל שטח היישוב ותכלול הוראות לעניין מתחמים המתאימים לפינוי בינוי, בתוך שנתיים ממועד התיקון. תוכנית זו תקבע אזורים לתכנון מתחמי, שבהם תתאפשר רק התחדשות מסוג זה".
