ניתוחאיך קרה שמחירי הדירות בת"א ירדו בזמן שבשאר הארץ הם עלו?
ניתוח
איך קרה שמחירי הדירות בת"א ירדו בזמן שבשאר הארץ הם עלו?
התייצבות ואף עליות קלות נרשמו במחירי דירות בינואר עד מאי בירושלים, חיפה והצפון, אך בת"א חלה ירידה של 0.7%, ובסוף התקופה אף גדלה הנסיגה ל־1.1%. נתוני הלמ"ס מלמדים על הקושי המתעצם לממן רכישה בערים היקרות יותר
האם מחירי הדירות בתל אביב מתנתקים ממגמת ההתייצבות והעליות ביתר המחוזות? כך לפחות עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) לחמשת החודשים הראשונים של השנה.
תחילת סבב העלאות הריבית באפריל 2022 קטעה את ההתייקרות במחירי הדירות, שעד אז הגיעה ל־20% בממוצע בשנה, והורידה את הנתון ל־12.7%. השנה מסתמנת התייצבות מחירים, כאשר עד מאי נרשמה עלייה המשקפת קצב שנתי של 9.8%. בחודשים יוני עד מאי נרשמו עליות במחוזות ירושלים, חיפה וצפון, 0.5%, 0.7% ו־2% בהתאמה. מנגד, במחוזות תל אביב והמרכז, שבדרך כלל מובילים את זינוקי המחיר, דווקא נרשמו ירידות של 0.7% ו־0.9% בהתאמה בחודשים ינואר עד מאי. ולא רק זאת, אלא שבחודשיים האחרונים, אפריל ומאי, מחוז תל אביב העמיק את שיעור הירידה ב־1.1%, ומחוז מרכז רשם ירידה קלה של 0.1%, כשכל שאר המחוזות בארץ, כולל מחוז דרום, רשמו עליות מחיר.
במחוז תל אביב נכללות הערים תל אביב, בת ים, בני ברק, גבעתיים, רמת גן, חולון, קריית אונו, אזור ורמת השרון. במחוז מרכז, שמתחיל בדרום בגן יבנה ומסתיים בצפון בחדרה, נכללות יבנה, רחובות, נס ציונה, ראשון לציון, לוד רמלה, פתח תקווה, ראש העין ונתניה.
נתוני הלמ"ס מלמדים על הקושי המתעצם לממן רכישת דירה באזורים יקרים כמו תל אביב, הרצליה וגבעתיים בעת שעליית הריבית מזניקה את סכומי המשכנתאות. סיבה נוספת לקיפאון ולירידות במחוזתל אביב היא שבמרבית הערים היקרות המחירים זינקו משנת 2020 עד התחלת עליות הריבית באפריל 2022 בשיעורים של למעלה מ־20%, והציפייה של הרוכשים היתה להורדת מחירים חדה יותר.
המחשה לקושי ברכישת דירה בערים היקרות אפשר לראות בדו"ח של הכלכלנית הראשית באוצר לחודש מאי. לפי הכלכלנית, היקף הרכישות של הזוגות הצעירים בחודש זה ירד ב־34% בממוצע ארצי, אך בלטו בירידות החדות אזור המרכז ובפרט תל אביב ונתניה. באזורים אלה נעו הירידות בשיעורים של 51%-45%.
בדוח האוצר גם ניכרו היטב ההבדלים שבין היקף הרכישות בפריפריה למרכז הארץ. את הירידה בהיקף הרכישות בשוק היד שנייה הובילו ב־12 החודשים האחרונים אזורי נתניה ותל אביב עם ירידות של כ־50%. גם בדירות החדשות באזורי הביקוש במרכז הארץ נרשמה ירידה של 48% בהיקף העסקאות (בהשוואה למאי אשתקד), בעוד באזורי הפריפריה נרשמה בחודש מאי ירידה של 34% בהשוואה למאי אשתקד.
לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן (משווקת דירות חדשות בפרויקטים ברחבי הארץ), בחצי שנה האחרונה ניתן לראות כי יש המשך ביקושים במעגלים השני והשלישי עד לפריפריות הרחוקות, ודירות במחירים של 1.5־2 מיליון שקל המשיכו להימכר, ובמקרים מסוימים גם דירות יקרות יותר. "באזורים כמו קריית גת, באר יעקב או קריית אתא צריך בתקופה הזו מאוד להתאמץ כדי לשווק, וגם כדי להכניס את האנשים לתוך העסקה, בעיקר בהקשר של ודאות בנוגע למימון.
"הסיפור הוא שצריך לשכנע את הרוכשים הפוטנציאלים לעשות עסקה היום. התנאי שמאפשר תשלום של 20% עכשיו ואת היתרה עם מסירת הדירה מקנה לרוכשים ודאות, ועל אף כל הצרות שבאו עלינו עם ריביות ויוקר מחיה וחוסר הוודאות, לא היתה התרסקות של מחירים כפי שצפו וזה בעיקר בגלל ביקוש".
בנוגע לאזור תל אביב אומר כהן כי יש הרבה פרויקטים קטנים של תמ"א 38 שמפוזרים בעיר, ולכן מכיוון שהמחירים זינקו בצורה מאוד משמעותית, יזמים שמכרו חלק מהדירות כבר יצאו מהליווי הבנקאי ומהלחץ, ואלה שצריכים לצאת עכשיו לשיווק מנסים לעשות כל מיני התאמות. "אנחנו רואים הבלחות של עסקאות גם בתל אביב, וגם במעגל הרחוק יותר, באור יהודה למשל, מכרנו עשרות דירות בשני פרויקטים. לעומת זאת בבת ים על קו הים כשהמחירים הם 3.7-3.6 מיליון שקל הקצב יותר אטי".
יזם שמקים את אחד הפרויקטים הסמוכים לקו החוף בבת ים סיפר בשיחה עמו כי המחיר המשיך לטפס גם אחרי שהריביות התחילו לעלות, ומאז תחילת 2023 הכל נעצר. לדבריו, מחירי הדירות בפרויקט שלו מתחילים ב־3.5 מיליון שקל, ואחת הבעיות היא שכל הרוכשים בפלח זה הם משפרי דיור. "יש תנועה של אנשים, אבל כל עסקה מאוד קשה. הגיע לקוח למשרד המכירות וסגר על המחיר. הקטע המסחרי נסגר, אבל כדי לממש את העסקה הוא היה חייב למכור את הדירה שלו, הוא נתקע בלי קונה והפיל את העסקה. במקרה אחר כבר סגרנו עם לקוח על מחיר, ואז הוא חזר בו מהעסקה והתנה את חזרתו בהורדת המחיר. היה לנו גם מקרה שלקוח שסגרנו איתו אבל הבנק לא אישר לו משכנתא. בסך הכל מתחילת 2023 מכרנו רק ארבע דירות".
בתל אביב ובאזור המרכז היו גם שווקים שלמים שהתבססו ברובם על משקיעים. אזור כזה הוא למשל סביב התחנה המרכזית בתל אביב. מוטי לוי, בעל סוכנות תיווך הפועלת כ־50 שנה באזור, אומר כי יש ירידה של כ־5% במחירים באזור. "קהל היעד שלנו הוא משקיעים, ואנחנו משכירים הרבה דירות לעובדים מהפיליפינים, וקצת לישראלים", הוא מספר. "היו לנו ארבעה חודשים של קיפאון כמעט מוחלט, אף אחד לא קנה, יש לי שלושה סוכנים, ורק לאחרונה אחד מהם התקדם בעסקאות עם שלוש דירות, אבל עוד לא סגרו את העסקה. המשקיעים כמעט ולא באים, ויש גם משקיעים שכבר קנו דירה והמשכנתא לוחצת והם רוצים למכור. חלקם מחזירים על דירת 50 מ"ר כ־8,000 שקל בחודש אבל מכניסים רק 5,500 שקל, הם מפסידים כסף".
למרות הפסימיות, גם כהן וגם לוי מדווחים על התאוששות מסוימת: "יוני היה חודש שבו גם בתל אביב ראו כבר קצת הפשרה בביקושים, עם חברות כמו ישראל קנדה שמכרו דירות בשדה דב ב־75 אלף שקל למ"ר בממוצע. אחרי תקופה של האטה יש תהליך של הכלה".
