"סבסוד צולב" - הפתרון של רמ"י לכשלון שיווק הקרקעות בפריפריה
"סבסוד צולב" - הפתרון של רמ"י לכשלון שיווק הקרקעות בפריפריה
על פי הצעה שהועלתה, רמ"י תשווק מכרזים שיכללו מגרש אחד במרכז הארץ ועוד אחד בפריפריה. כך שהיזם הזוכה ייאלץ על הדרך לקדם פרויקט במתכונת "מחיר מטרה". שמאי המקרעין אסף גסטפרוינד: "אם אנשים היו רוצים לגור בישובי קו העימות - אז היה שם ביקוש. זה שיבנו שם דירות לא ישנה את המציאות הזו"
בתקופה האחרונה לא הוגשו הצעות למרבית המגרשים ששווקו לבנייה רוויה בפריפריה, כך עולה מבדיקה באתר של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל). כך למשל למכרז לבניית 196 יח"ד להשכרה במגדל העמק (292/2022) לא היו מציעים; במכרז לשיווק 243 יח"ד במסגרת מחיר מטרה בקרית שמונה (457/2022), שווקו רק 2 מתוך 4 מגרשים; במכרז לשיווק קרקע ל-37 יח"ד בכפר ברא (453/2022) לא היו בכלל הצעות; גם למכרז מחיר מטרה באבו גוש, 104 יח"ד (66/2023) לא היו מציעים. אין מחלוקת על כך שהמצב כרגע הוא שאין מתעניינים במגרשים לבנייה רוויה בפריפריה, במיוחד כשמדובר בישובי המגזר הערבי.
כפתרון אפשרי, מועצת רמ"י, שתתכנס ב-12.6.23 תדון בהצעה לפיה רמ"י תשווק מכרזים שיכללו מגרש אחד במרכז הארץ ועוד אחד בפריפריה. היזם שיזכה ייאלץ, על הדרך, לקדם פרויקט במתכונת "מחיר מטרה". המונח החדש שניטבע ע"י רמ"י הוא "סבסוד צולב".
לכלכליסט נמסר כי "השיח על הנגב והגליל מצטמצם בכמה מאות מגרשים לבנייה צמודת קרקע. האתגר פה הוא הטיפול בעכו, כרמיאל, צפת ונוף הגליל. הישובים האלה מאד נחלשים. הבעיה היא שערך הקרקע אחרי פיתוח הוא כמעט אפס. ולכן, הפתרון שלנו הוא שאם המכרז לשיווק הקרקע במקומות האלה לא הצליח, נעשה 'סיבסוד צולב'. ניקח קרקע בהרצליה ונשווק אותה יחד עם קרקע בכרמיאל, ואז הקבלן יוכל לתת את ההנחות המשמעותיות, שיאפשרו הגירה של אוכלוסיות למקומות האלה".
הכלכלן והמתכנן תמיר בן שחר מ"צ'מנסקי-בן שחר", סבור שרעיון הסיבסוד הצולב מוצלח: "במצב כעת יזמים לא ניגשים למכרזים גם במרכז הארץ, אבל ההנחה היא שזה מצב זמני. הרעיון של סיבסוד צולב יפה. מצד שני, צריך לזכור שהקושי לשווק בפריפריה לא קשור רק להיעדר יזמים, אלא בצורך לייצר פתרונות כוללים, תעסוקתיים וחברתיים. זה לא נעצר בדירה. כדי לעבור לפריפריה צריך עוד סיבה".
שמאי המקרעין אסף גסטפרוינד לא מתרשם מהפטנט החדש: "אם אנשים היו רוצים לגור בישובי קו העימות אז היה שם ביקוש. זה שיבנו שם דירות לא ישנה את המציאות הזו. כשאין היגיון כלכלי אז יזם לא בונה והדרך לשנות את זה היא באמצעות תשתיות תחבורה ומקומות תעסוקה, ולא באמצעות מתן דירות זולות. יישום ההחלטה הזו רק ינציח את המצב הקיים בו תושבי קו העימות סובלים לא רק מעימותים צבאיים ומחוסר שקט בטחוני, אלא גם מחוסר שוויון בתשתיות. אני לא רואה איך הצעת ההחלטה הזו משפרת בצורה כלשהי את איכות החיים של תושבי המדינה, או את איכות חייהם של תושבי קו העימות. הדבר היחיד שזה יכול לשפר זה את ההודעות לתקשורת לגבי כמות הדירות שרמ"י שיווקה. אין ספק שעושים שם שעות נוספות של חשיבה כדי להיות יצירתיים בנושא הזה".
מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ נמסר: "ישנה שאלה עקרונית של חוקיות ונחיצות התליית עסקה אחת באחרת, דבר שלא מקובל במגזר העסקי כלל. אנחנו רואים ניסיונות כושלים חוזרים של רמ"י למכור קרקעות במסגרת 'מחיר מטרה' כשבעת הזו, הכישלון שלהם נובע בראש ובראשונה מרמות הריבית הגבוהות ששוררות בשוק. הכישלון של המכרזים לא קשור לבחירת האיזור בארץ שבו נמכרת הקרקע, אלא בשל תנאי המכרזים. אי הצלחתם של מכרזי מחיר מטרה באופן כללי, היא תוצאה של החלטת המדינה לבסס את המכרזים על מכירת רוב הדירות במסגרת מחיר מטרה ולא בשוק החופשי. אם חפצה המדינה לשנות את התמונה עליה לשחרר לשוק החופשי את מרבית הדירות במכרזים הללו – ולעשות את זה בכל הארץ".
עפרה חדד, סמנכ'לית ומבעלי חברת הבנייה יורו ישראל, צחקה כששמעה על יוזמת משרד הבינוי והשיכון ורמ"י: "גם אני גדלתי על אגדת רובין הוד. האם הם חושבים שאנחנו ניכנס לפרוייקטים האלה בכל מחיר? אני לא מלכ"ר. הם צריכים להבין שכדי שאנחנו נוכל להשקיע כ"כ הרבה כסף עליהם לפצות אותנו. העיקר שהמדינה לא תכניס את היד לכיס, או שתוריד את הבנק מהר הריביות. הכל יפול על הקבלן, או האזרח".
