ועדת הפנים אישרה: די בהסכמה של שני שלישים מהדיירים לפינוי-בינוי במקום 80%
ועדת הפנים אישרה: די בהסכמה של שני שלישים מהדיירים לפינוי-בינוי במקום 80%
הוועדה אישרה לקריאה שנייה ושלישית את הורדת הרוב הדרוש להגשת תביעות נגד דיירים סרבנים ואת הורדת שיעור היטל ההשבחה בפינוי בינוי מ-50% ל-25%. בנוסף הוחלט לבטל את האפשרות של יזמים להגיש לוועדות המקומיות בקשות להקלות בנייה לאחר שהתוכניות כבר אושרו
שורה של החלטות דרמטיות בתחום ההתחדשות העירונית אושרה היום (ג') בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, בראשות ח"כ וליד טאהא. במסגרת הדיונים על חוק ההסדרים אישרה הוועדה לקריאה שנייה ושלישית את פרק ההתחדשות העירונית, ובו בקשת הממשלה להפחית את הרוב הדרוש לצורך הגשת תביעה נגד דייר סרבן בתוכניות פינוי-בינוי, מרוב של 80% הנהוג כיום לרוב של 67% בלבד. עוד נקבע כי לצורך חישוב הרוב הדרוש לא יילקחו בחשבון בעלי דירות סרבנים המתנגדים לפרויקט על רקע היותם פולשים שלא כדין לרכוש המשותף או מפני שפיצלו דירה בניגוד לחוק.
יש לציין כי הורדת אחוז ההסכמה ל-67% חלה על פינוי בינוי בלבד, ואינה תקפה בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה, בהם עדיין נדרש רוב של 80% מבעלי הדירות על מנת להגיש תביעה נגד דייר סרבן. נזכיר הממשלה החליטה שלא להאריך את תוקפה של התמ"א, והיא צפויה לחול רק על בקשות להיתרים שיוגשו עד אוקטובר 2022.
החלטה דרמטית שעשויה להוציא לפועל פרויקטים שמצויים בגבול הכדאיות הכלכלית מתייחסת לשיעור היטל ההשבחה בתוכניות פינוי-בינוי למגורים. כך הוחלט כי היטל ההשבחה יעמוד על 25%, ולא על 50% מההשבחה כפי שנהוג כיום, כאשר לרשות המקומית יישאר שיקול דעת אם לבטל, להפחית או להעלות שיעור זה. בנוסף לכך אושר מתן פטור ממס שבח למי שמחזיק יותר מדירה אחת בבניין שמיועד לפינוי-בינוי. עד כה היה פטור ממס שבח רק בגין דירה אחת.
עוד נקבעו כללים לביטול הסכם פינוי-בינוי עם יזם, אם זה לא התקדם מספיק בלוחות הזמנים לקידום הפרויקט, ולביטול הסכמים בין יזם לבעלי דירות אם יוכח שבעלי הדירות הוחתמו באופן פוגעני.
שינוי נוסף שאושר מתייחס למספר הדירות במתחם המוגדר כמיועד לפינוי-בינוי. בעוד המינימום הנדרש בתוכניות עד היום היה 24 דירות קיימות, הוחלט כי מספר הדירות הישנות לא יוגבל, והתנאי החדש יהיה שמספר הדירות החדשות במתחם יעמוד על 70 דירות לפחות.
נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו: "הקטנת הרוב הדרוש תקצר את זמן מימוש הפרויקטים בשנתיים לפחות ותקרב את ביצוע הבנייה שרוב הדיירים מייחלים לה. לצד הקטנת הרוב תוקנו בחוק סעיפים המייצרים איזונים נכונים לטובת הדיירים המתפנים, כמו קיצור הזמן להגשת תוכניות ומהלך שיזם ח"כ בני בגין להורדת הגיל לדיירים ותיקים שיספק להם הטבות נוספות בקבלת התמורה. לאור התיישנות והתמוטטות מבנים מסוכנים יש חשיבות עצומה לקיצור ההליכים בהורדת הרוב דרוש ל-51%, והחלטה זו לא אושרה בשל אילוצים משפטיים".
עו"ד ישי איציקוביץ, שותף מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג ושות', אשר לקח חלק בדיונים בוועדה, מסר: "מדובר בבשורה חשובה ובאבן דרך משמעותית בהסרת החסמים ובקידום ההתחדשות העירונית בישראל, והיא תשרת את כל הגורמים המעורבים בה. אישור הרפורמה מהווה הכרה של הממשלה וחברי הכנסת כי ההתחדשות העירונית היא הכלי המרכזי להתמודד עם משבר הדיור החריף, הבניינים הרעועים והמסוכנים, היעדר מיגון ראוי וצמצום פערים חברתיים".
בוטלו ההקלות בפרויקטי בנייה
ועדת הפנים אישרה היום לקריאה שנייה ושלישית גם את הצעת מינהל התכנון במסגרת חוק ההסדרים לביטול הקלות הבנייה. המתווה אותו אישרה הוועדה קובע כי תוכנית חדשה שיוחלט על הפקדתה אחרי ינואר 2023 תהיה במסלול ללא בקשה להקלות כמותיות בשטחים, קומות או מספר דירות. הקלה בנושאים אחרים תתאפשר רק אם נושאים אלה ייקבעו במפורש בתקנות כנושאים שניתן לבקש לגביהם הקלה.
באשר לתוכניות ישנות, הוחלט כי במשך שלוש שנים (עד ינואר 2025) ניתן יהיה להמשיך במסלול הקלות הקיים היום, עם אפשרות של שנתיים נוספות באישור שרת הפנים, זאת על מנת לתת לשוק הדיור זמן היערכות לביטול ההקלות ולהכנת תוכניות מעודכנות.
בשנים האחרונות נעשה שימוש הולך וגובר בכלי ההקלות, שהפך לשגרה בקרב יזמים בעיקר כדי להביא לתוספת של שטחים או דירות. לאחר שתוכנית נדונה בוועדת התכנון ואושרה, הגישו היזמים לוועדה המקומית בקשות להקלות. הדבר הביא ליצירת עומס משמעותי על מוסדות התכנון בשלב הרישוי. לפי ניתוח שערך מינהל התכנון והוצג לוועדה, אחוז לא מבוטל של תוכניות בנייה אינו מגיע למימוש יעיל ומהיר נוכח בקשות להקלות. הליך רישוי שכולל הקלה גורם להארכת תהליך הרישוי במספר חודשים לפחות, ולעתים קרובות בתקופה של חודשים רבים ואף שנים. בחלק מהמקרים פרסום הבקשות להקלות יצר התנגדויות, והביא להליכים בוועדות ערר ובבתי משפט. זאת לאחר שהתוכנית כבר אושרה במוסדות התכנון. כך למעשה הליך הרישוי, שאמור היה להיות הליך קצר ויעיל, הפך לתהליך סמי תכנוני ארוך ומסורבל, עם ראייה מצומצמת בלבד שמתמקדת במגרש הבודד ולא בתמונה המלאה.
מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר: "ביטול ההקלות הוא בשורה גדולה לאיכות התכנון בישראל. מינהל התכנון מקדם את ביטול ההקלות מתוך הבנה כי פעמים רבות הן פוגעות באיכות ובוודאות התכנונית. ההליך המתקיים עם אישור תוכנית לעניין ההקלות מעוות את התכנון הרצוי ואף מאריך באופן ניכר את לוחות הזמנים להיתר".
