42% מהדירות נמסרו לרוכשים באיחור של למעלה משנה
42% מהדירות נמסרו לרוכשים באיחור של למעלה משנה
ממדגם משרד השיכון עולה שהמפתח ל־83% מהדירות נמסר בעיכוב של יותר מ־60 יום. לפי התיקון לחוק המכר שנדון כעת הקבלנים יחויבו בפיצוי כבר אחרי עיכוב כזה. אישור החוק עדיין לא יפתור את העיכובים שמקורם ברשויות
41.8% מהדירות נמסרות בעיכוב של שנה ויותר ביחס למועד הנקוב בחוזה, כך עולה מנתונים שהציג אתמול מנכ"ל משרד השיכון והבינוי אביעד פרידמן בדיון בוועדת הכספים. הנתונים מבוססים על מדגם של 18,600 דירות שנמסרו בשנים האחרונות. חלק מהדירות במדגם נמסרו בפרויקטים של מחיר למשתכן בפיקוח של המדינה, וחלק אחר נמסרו בפרויקטים בשוק הפרטי שבהם משרד הבינוי קנה בשנים האחרונות דירות לטובת הדיור הציבורי.
הנתונים שהוצגו בוועדה הם ממוצע לכל הפרויקטים. אך על פי פרידמן המצב בדירות שנמכרו במחיר למשתכן גרוע יותר מאחרות, אינדיקציה לכך היא העובדה שעל פי נתוני המשרד בשוק הפרטי כ־35% מהדירות נמסרו בעיכוב של שנה.
מהנתונים שהציג פרידמן עולה שכמעט כל הדירות במדגם נמסרו באיחור. המפתח ל־83% מהדירות נמסר לדיירים בעיכוב של יותר מ־60 יום, ועל פי חוק המכר הקבלנים אמורים לשלם פיצוי לאחר עיכוב של יותר מ־60 יום. 7.8% מהדירות נמסרו בעיכוב של עד 4 חודשים, 5.6% בעיכוב של עד חצי שנה, 28.2% מהדירות נמסרו באיחור של עד שנה.
הנתונים הללו הוצגו במסגרת דיון שנערך בוועדת הכספים בתיקון לחוק המכר דירות. מדובר בתיקון ששני הסעיפים הבולטים שבו נועדו להתמודד עם המחיר שמשלמים רוכשי דירות בעקבות עיכוב בקבלתן. ראשית, החוק מבקש להגביל את היכולת של הקבלנים להצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. על פי ההצעה שעליה דנים בימים אלה, אפשר יהיה להצמיד רק את מרכיב עלות הבנייה ולא מרכיבים אחרים במחיר הדירה. הטענה של חברי הכנסת היא כי ככל שתוגבל היכולת של חברת הבנייה להצמיד את המחיר למדד התשומות, כך קטנה המוטיבציה שלה להתעכב במסירת הדירה.
במקביל בנק ישראל בוחן מנגנון שיאפשר לרוכשי דירות להגדיל את המשכנתא בעקבות עלייה במדד התשומות. כך אמרה ד"ר זיו נאור, נציגת הפיקוח על הבנקים בוועדת הכספים. בבנק ישראל אומרים כי הבחינה נעשתה בשל בקשתו של יו"ר הועדה, ח"כ אלכס קושניר, שהתריע על כך כי קיימת בעיה של רוכשי דירות אשר כעת צריכים לשלם סכום גבוה יותר מאשר מה שאושר להם במשכנתא, והם נאלצים לפנות למקורות מימון אחרים, יקרים יותר מהלוואת המשכנתא.
פרק נוסף בתיקון חוק המכר יחייב את הקבלנים לשלם פיצוי על כל עיכוב במסירת דירה מעבר ל־60 יום ביחס למועד הנקוב בחוזה. כיום סעיף הפיצוי קיים בחוק, אך טענה לעיכוב שנגרם בשל כוח עליון שאינו בשליטת הקבלן מאפשרת לו לחמוק מתשלום פיצויים. החוק החדש מבקש לסגור את הפרצה הזו בכך שהוא קובע כי רק עיכוב שנגרם בשל מחדל של הקונה יהיה פטור מפיצוי. בכל מקרה אחר הקבלן יחויב בתשלום פיצויים.
באופן חריג לכנסת הנוכחית, להליך החקיקה הזה יש רוב מכיוון שתומכים בו חברי כנסת מהאופוזיציה שהבולט בהם הוא בצלאל סמוטריץ' (יו"ר הציונות הדתית) שאף אחראי לניסוח אחת הגרסאות לתיקון לחוק. התמיכה הגורפת בחוק היא כמובן בשל הסיכוי לזכות בדעת קהל חיובית. לכן החוק אולי יאושר בקרוב, אך ספק אם הוא יפתור את הבעיה. הנתונים שהציג פרידמן מתכתבים עם נתונים שהופיעו בשבוע שעבר בסקירה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מצד אחד הוצג שיא של עשרות שנים במספר הדירות שהחלה בנייתן, אך במקביל עולה מסקירת הלמ"ס כי משך הבנייה התארך ל־31 חודשים לעומת כ־24 חודשים לבניין לפני כעשור. כתוצאה מכך מספר הדירות שמגיעות לגמר בנייה הולך ומצטמק מידי שנה: ב־2021 הסתיימה בנייה של רק 46.8 אלף דירות, לעומת זאת בכל אחת מהשנים 2019-2018 הסתיימה בנייה של כ־52 אלף דירות.
פרידמן טוען שהבעיה המרכזית היא בקבלנים שנוקבים בחוזה מועד מסירת דירה לא ריאלי. לדעתו, קבלנים מעדיפים לספק תאריך אטרקטיבי, שיאפשר למכור יותר דירות, מתוך ידיעה שאם לא יעמדו בו יוכלו בקלות לחמוק מתשלום פיצויים. בעקבות החמרת חובת הפיצוי, והגבלת היכולת להצמיד למדד התשומות הם יאלצו לנקוב במועד מסירה ריאלי.
אבל פרידמן וגם חברי הכנסת מבינים שתיקון החקיקה לא יפתור את הבעיה, במקרה הטוב הוא יוביל לתאום ציפיות בין מוכרים לקונים. במקרה הרע, כפי שטוענים הקבלנים, הוא יוביל לאי ודאות מכיוון שחברות בנייה ינקבו במועדי מסירה רחוקים מאוד.
החמרת הפיצוי היא עונש, צעד שמסתתרת מאחוריו הנחה כי חברות הבנייה שולטות בקצב הבנייה. אלא שעל תהליך הבנייה משפיעים הרבה גורמים שלא בשליטתן, אלא דווקא בשליטת רשויות המדינה ולהן אין שום תמריץ להזדרז.
הבעיה היא במיוחד בבירוקרטיה שכרוכה בהוצאת היתר בנייה, ובזו שנדרשת לקבלת אישור אכלוס (טופס 4). לפני כשלושה חודשים נחשף ב"כלכליסט" כי מינהל התכנון מצא ש־120 אלף דירות תקועות בהליכים להוצאת היתר בנייה.
העיכובים בדירות מחיר למשתכן נובעים בראש ובראשונה מכך שעד 2019 דירות הוגרלו הרבה לפני שחברות הבנייה הוציאו היתר בנייה. לעיתים קרובות הליכי הוצאת ההיתר נמשכים חודשים, ואף שנים בגלל שתשתיות נחוצות לשכונה עוד לא הוקמו, בגלל ויכוחים בין הממשלה לשלטון המקומי או משום שלא הושלמו התנאים לקבלת היתר בנייה. בנוסף מחסור בכוח אדם מיומן ברשויות המקומיות מגביל את היכולת שלהן לטפל בהיתרי בנייה. בעקבות זאת חברות הבנייה חתמו על חוזים עם הזוכים בהגרלות הרבה לפני שהטרקטור הראשון עלה על הקרקע.
גם בצד השני של הליך הבנייה, כבר אחרי שהבניין גמור יש בעיות שלהן אחראית הממשלה. אמנון מרחב מנכ"ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ מעריך כי דירות בנויות ומוכנות לאכלוס מחכות כיום חצי שנה לטופס 4. הרשויות שצריכות לחתום על הטופס הזה ובהן הרשות המקומית עצמה, רשות כיבוי והצלה, פיקוד העורף, וחברת החשמל מגיבות לאט בשל מחסור בכוח אדם. הממשלה הצליחה אמנם להוביל לזינוק חד בהתחלות הבנייה, אך ללא פתרון והגדלה של כוח האדם הוא יתגלגל לפקק בהליכי הרישוי.
לפני שבועיים התקיים דיון בסוגיה בוועדת הכספים. חיים תמם, סגן נציב כבאות והצלה, הודה כי יש בעיה והסביר כי העיכוב נובע ממחסור בכוח אדם משום שהם מתקשים לקלוט הנדסאים ומהנדסים לצורך אישורי איכלוס, שכן השכר החודשי שמוצע להם, 7,000 שקל, נמוך בהרבה מהשכר בשוק הפרטי. מרחב אמר על כך: "אנחנו מבקשים מהממשלה להסתכל על כל פס הייצור של הדירה ולא על חוליה אחת בשרשרת. אחרת יש צוואר בקבוק והכל נתקע".
