ניתוחהיזמים חוגגים, השוכרים מחכים והמדינה מפסידה
ניתוח
היזמים חוגגים, השוכרים מחכים והמדינה מפסידה
גזית גלוב היא האחרונה בשורת חברות נדל"ן שמצטרפת לשוק הדיור להשכרה. הנהירה הגדולה של חברות לתחום מתודלקת בהטבות נדיבות מקופת האוצר שנאמדות במאות מיליוני שקלים בשנה. מבט מעמיק מגלה שכלל לא בטוח שזה מה שיעצור את המירוץ לרכישת דירה
במגמת הסתערות: שלוש חברות נדל"ן גדולות הצטרפו בשבועיים האחרונים לשוק הדירות להשכרה ארוכת טווח. ענקית הנדל"ן המסחרי גזית גלוב, שבשליטת חיים כצמן, שכבר הודיעה על כוונתה להיכנס לתחום, זכתה במכרז של החברה הממשלתית דירה להשכיר לבניית 247 דירות להשכרה ארוכת טווח מדרום לתל השומר ברמת גן תמורת 430 מיליון שקל. לפי מודל דירה להשכיר, החברה מתחייבת להעמיד את כלל הדירות בפרויקט להשכרה ארוכת טווח, מחצית מהן בשכירות מפוקחת לזכאים, וזאת למשך 20 שנה שאחריהן תוכל למכור אותן. דירה להשכיר תקבע את מפרט הבנייה, מפרט התחזוקה ונוסח חוזה השכירות. שבוע לפני כן זכו החברות בסר וקנדה ישראל במכרז במשולש הבורסה ברמת גן, גם הוא של החברה הממשלתית, שלפיו יקימו 400 דירות להשכרה, שני מגדלי משרדים, ועוד 350 דירות עבור מעונות סטודנטים, וזאת תמורת 937 מיליון שקל.
מוקדם יותר החודש זכתה גם שיכון ובינוי במכרז שני להקמת פרויקט השכרה ארוכת טווח, ורכשה קרקע בשכונת נווה איילון באור יהודה להקמת 159 דירות להשכרה ארוכת טווח תמורת 217 מיליון שקל. ביולי 2020 זכתה שיכון ובינוי לראשונה במכרז להשכרה ארוכת טווח, ורכשה קרקע במתחם תעש מגן בדרך השלום בתל אביב המיועד להקמת 164 דירות להשכרה ארוכת טווח ב־203 מיליון שקל. עבור השוכרים מדובר עדיין בהיצע זעום, כך שבינתיים הם פחות משתתפים בחגיגה, בייחוד כשמחירי השכירות עדיין גבוהים.
המדינה משלמת ביוקר
בשנת 2014 הוקמה החברה הממשלתית לדיור להשכרה ארוכת טווח, בהמשך להחלטת ממשלה מאוקטובר 2013 שהורתה להקים חברה שתקדם את התחום, כזרוע ביצועית של משרד האוצר. מלבד קידום ושיווק המכרזים להשכרה, אחראית החברה גם לפקח על החברות הזוכות בכל תקופת ההשכרה. ההתעניינות של חברות הנדל"ן בתחום היתה מוגבלת, בעיקר בנימוק של תשואות נמוכות.
המדינה מוכנה לעשות הרבה מאוד כדי להעמיד פה שוק להשכרה ממוסדת. זאת, אף על פי ששוק השכירות בישראל מתנהל בינתיים לא רע בין כ־700 אלף שוכרים ומשכירים בשוק הפרטי, ויעידו התשואות הנמוכות (כ־3% בממוצע) שדורשים בעלי הדירות הללו.
רק לאחרונה פרסם החשב הכללי במשרד האוצר את הדו"ח השנתי, ולפיו אובדן הערך במכרזי דירה להשכיר בשש השנים האחרונות (עד סוף 2020) הסתכם במעט יותר ממיליארד שקל. הכוונה לסבסוד הקרקעות כדי לתמרץ יזמים לגשת למכרזים, למרות התשואה הנמוכה משכירות למגורים. לפי נתוני החשב הכללי, עבור כל דירה שתעמוד להשכרה במשך 20 שנה המדינה הפסידה 210 אלף שקל. אפשר בהחלט לתהות האם לא עדיף היה, למשל, לקנות אלף דירות תמורת מיליארד שקל, עבור אלה שבאמת ידם לא משגת אפילו לשכור דירה, במקום לסבסד כמות פי 5 עבור דיור להשכרה לזמן מוגבל, שרק כ־25% ממנו מושכרים בשכירות מופקחת, 20% פחות ממחירי השוק.
לפי נתוני דירה להשכיר, עד היום שווקו 11 אלף דירות להשכרה ארוכת טווח, אולם כמות הדירות שנבנו ומאוכלסות נמוך בהרבה, ונכון להיום מאוכלסות 1,300 דירות בהרצליה, רמת השרון, כפר יונה, ירושלים וחיפה. עד סוף 2021 יאוכלסו עוד כ־1,000 דירות נוספות באור יהודה, תל אביב וראשון לציון.
עוד 7,000 דירות להשכרה ארוכת טווח נמצאות בבנייה, ובשנת 2021 צפויות להיות משווקת כ־4,000 דירות נוספות. היעד השאפתני שהציב שר השיכון הנכנס זאב אלקין לדירה להשכיר הוא לשווק 6,500 דירות להשכרה ארוכת טווח בשנת 2022. מדובר ב־10% מיעדי השיווקים של הממשלה שנקבעו ל־70 אלף יחידות דיור שעל הממשלה לשווק בשנת 2022.
המספרים שמספקת הממשלה אינם הנתונים המוחלטים שכן חברות נדל"ן רשאיות להחליט להקצות דירות בפרויקטים לטובת שכירות ארוכת טווח ללא קשר למכרזי דירה להשכיר, ולקבל הטבות מס על פי אחד משני המסלולים: חוק עידוד השקעות הון ופקודת מס הכנסה. חוק ההסדרים, אגב, כולל לראשונה פרק המתייחס לדיור להשכרה ארוכת טווח, ובו מוצע להאריך את תקופת ההשכרה של דירה שעבורה מבוקשת הטבת מס (שעומדת כיום על חמש שנים בלבד), ומנגד להגדיל את ההטבה מתשלום של 11% מס חברות הנהוג כיום, ל־9% באזורי ביקוש ואף ל־7% בפריפריה.
מלבד התשואה השנתית שמניב פרויקט להשכרה ארוכת טווח – שגם נהנית מהעובדה שכל תשואה חיובית בשוק הנוכחי נחשבת למשתלמת (ודאי כשהיזמיות מגייסות חוב בריבית אפסית) - הקצאת נתח משמעותי של דירות בפרויקט לשוק ההשכרה לטווח ארוך גם פוטרת את היזם מההכרח למכור כמות גדולה של דירות, במיוחד באזורים רוויי תחרות שבהם פועלים קבלנים נוספים.
תופעה עולמית בישראל
"אמנם מדובר במכרז ראשון בישראל שבו זכתה גזית גלוב, אך החברה היא חברה גלובלית, והיא מנהלת 3,500 דירות להשכרה בשבדיה ובפינלנד, 2,000 דירות להשכרה באירופה, ו־262 דירות להשכרה במיאמי, כי זו האג'נדה של החברה". כך אומר המשנה למנכ"ל גזית גלוב אורן הוד, שמונה לתפקיד לפני כשנה, לאחר שכיהן כמנכ"ל אפריקה ישראל מגורים.
לדבריו, "מה שכבר קיים בעולם, הגיע גם לישראל. היום בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח בגליל ים בהרצליה ובשוהם יש רשימת המתנה של שוכרים. גם התרבות בישראל שמכוונת לקניית דירה משתנה. בפרויקט של אפריקה ישראל בגליל ים יש מרצים מהבינתחומי שבוחרים לגור בפרויקט בשכירות, אף על פי שיש להם הון לקנות דירה, או שיש בבעלותם דירה. אם פעם אדם רצה לגור ליד מקום העבודה הקבוע, היום גם מי שעובד בהייטק יודע שבעוד שלוש שנים הוא עשוי לעבור מקום עבודה, ולכן זה כבר לא פקטור. החיים הם דינמיים. הפרויקט שבו זכינו ברמת גן ממוקם ליד תל השומר, וליד הקו הסגול של הרכבת הקלה, וכמות הטלפונים שקיבלתי ב־24 שעות האחרונות מאז הודענו על הזכייה, מגופים שמעוניינים לממן את הפרויקט ולהעמיד הלוואות, היא גדולה יותר מבפרויקטים רגילים של יזמות למגורים".
3 צפייה בגלריה
מימין: מנכ"ל שיכון ובינוי תמיר כהן; המשנה למנכ"ל גזית גלוב אורן הוד; ומנכ”לית דירה להשכיר ענבל דוד
(צילומים: עמית שעל, סיון פרג', רמי חכם)
הוד מוסיף כי "השינוי הכי גדול בין נדל"ן למגורים לנדל"ן מניב הוא שכשאתה רוכש קרקע שמיועדת לפרויקט מגורים, אחרי שעבדת קשה לרכוש אותה, ולתכנן עליה פרויקט, אתה עסוק רק בלמכור דירות ולהיפטר ממנה. בנדל"ן מניב זה אחרת. בין שזה למגורים להשכרה ארוכת טווח ובין שלמרכז מסחרי, כשקנית את הקרקע, אתה מתכנן אותה לדורות, ואתה יודע שאתה מייצר מציאות לשנים קדימה. קרקע כזאת גם מייצרת הכנסה שוטפת והיא גם מקור להשבחה, שבכל פרק זמן שעובר ניתן לשערך אותה בשווי גבוה יותר - עם התקדמות השכונה החדשה שהפרויקט נמצא בו, או בגלל הסמיכות למועד שבו ניתן למכור את הדירות בתום 20 שנה". בימים אלה גזית גלוב מקדמת פרויקטים להשכרה ארוכת טווח גם על קרקעות בבעלותה, בין היתר מעל קניון G רוטשילד בראשון לציון, שבו מקודמת תוכנית להוספת דירות להשכרה, וכן מעל קניון G בכפר סבא שבו מקודמת תוכנית דומה. גם קבוצת אמפא שבשליטת שלומי פוגל ומשפחת נקש וקבוצת יובלים בשליטת איציק ברוך, נכנסו לתחום הדיור להשכרה ארוכת טווח. השותפות הקימו חברה שמתמחה בהשכרת דירות, בהתאם לחוק עידוד השקעות הון. עד היום רכשה השותפות למעלה מ־500 דירות במרכז הארץ בתמורה של כמיליארד שקל בפרויקטים המצויים בבנייה בערים קריית אונו, אור יהודה, גבעת שמואל, רחובות, נתניה, ירושלים, אשדוד וצור יצחק.
בתוך כך יו"ר קבוצת מור חנן מור אמר בשיחה עם "כלכליסט" השבוע, כי החברה בוחנת כניסה לתחום עם 150 דירות בפרויקט שהחברה עומדת להקים בחריש, לאחר שמכרה ובנתה 600 דירות בעיר, וכן בכמה מאות דירות בפרויקט של החברה במבואות הדרומיים של חיפה שעתיד לכלול למעלה מ־800 יחידות דיור. עסקאות שמבצעת בשנים האחרונות חברת מגוריט, שבמסגרתן היא רוכשת דירות בפרויקטים בהקמה לטובת השכרה ארוכת טווח, מגדילות גם הן את היצע הדירות להשכרה ארוכת טווח ומשחררות לחץ מהיזמים שמצויים עם מלאי דירות לא מכורות. חברה נוספת שהצהירה בדו"חותיה על כניסתה המתוכננת לתחום היא קבוצת עזריאלי, שמקימה היום את מגדל הספירלה בתל אביב, ש־20 קומות ממנו יהיו מיועדות לדיור להשכרה.
"כמו כל שוק צעיר, לקח זמן ליזמים להבין את השוק ואת הפוטנציאל שלו", אומרת מנכ"לית דירה להשכיר ענבל דוד. לדבריה, "בתחילת הדרך היו 3–4 יזמים שהיו פעילים במכרזים של דירה להשכיר – אפריקה ישראל בגליל ים, אביב ברמת השרון ואשטרום בחיפה. היום המספרים הם אחרים לחלוטין. מעל 40 יזמים משתתפים במכרזים של דירה להשכיר, 24 מהם זכו וכבר מקדמים פרויקטים. המספרים יגדלו. היום לדירה להשכיר יש 50 פרויקטים מנהריה ועד לאילת, שבה יוכרזו זוכים בשבוע הבא, ובכל הערים הגדולות. המטרה להגיע לפריסה מלאה, כך שבכל מקום שבו יש שוק של דירות להשכרה, לציבור תהיה אלטרנטיבה לגור בשכירות ארוכת טווח, בפרויקטים שמנוהלים ומפוקחים. ככה זה בעולם המערבי. במדינות ה־OECD כמו בישראל 30% ממשקי הבית גרים בשכירות, רק שבמדינות כמו גרמניה וארה"ב הנתח של שכירות בבעלות גופים מוסדיים מכלל שוק השכירות הוא משמעותי ובישראל הוא בחיתוליו".
מה יהיה בעוד 20 שנה
לדברי דוד, כי "הממשלה הבינה שדירה להשכיר היא גורם שמבסס את השוק ומייצר נכסי בסיס אבל התפיסה המובילה היא שנכון לעודד את השוק הפרטי ליזום דיור להשכרה בנכסיו, דרך חוק עידוד השקעות הון, שהולך לעבור שינוי, וגם דרך פקודת מס הכנסה הנוגעת לקרנות ריט להשכרה (כמו מגוריט, אזורים ליבינג, אקונה). כל זה במטרה לעודד יזמים פרטיים. יזם יכול לגוון את פורטופליו הנכסים שלו". דוד בטוחה שהשוק והדירות הללו פה כדי להישאר. לדבריה, "היזמים שכבר אכלסו דירות להשכרה ארוכת טווח הצהירו כי אין בכוונתם למכור את הדירות אחרי 20 שנה, כי מדובר בנכס מניב לכל דבר". ימים יגידו.
המודל של הפרויקט: "המשכיר יידע שהוא צריך להתיישר לפי הכללים"
"ברגע שתהיה מסה של דירות להשכרה ארוכת טווח, נייצר סטנדרט, ותהיה גם השפעה על כלל השוק", מסבירה מנכ”לית דירה להשכיר ענבל דוד. "משקיע שמשכיר דירה יידע שהוא צריך להתיישר לפי הכללים, של איך צריכה להיות מערכת יחסים בין שוכר למשכיר, לא רק בגובה שכר הדירה".
לדבריה, "המודל מדבר על 25% דירות בשכר דירה מופחת, ו־75% בשכירות חופשית, אך חשוב להבין כי כל הפרויקט מפוקח. מי שמוגדר זכאי על ידי משרד השיכון, ולא זכה בהגרלה של שכר דירה מופחת, יוכל עדיין לשכור דירה באותו בניין בפרויקט, ולקבל חוזה לחמש שנים שבו מוגדר ליזם מתי הוא יכול להעלות את שכר דירה, ללא חשש שאחרי שנה הוא יידרש לפנות את הדירה או שבעל הדירה יעלה לו את שכר הדירה ב־20%. האלטרנטיבה הזאת מורידה את הלחץ ממשקי הבית. גם עבור 30% שכלל אינם יכולים לקנות דירה, וגם עבור מי שיש דירה בבעלותם והם בוחרים לגור בשכירות".
