בנק ישראל: שיעור הירידה במחירי הדירות - גבוה מאשר בדיווחי הלמ"ס
בנק ישראל: שיעור הירידה במחירי הדירות - גבוה מאשר בדיווחי הלמ"ס
לפי דו"ח הבנק ל-2023, ההטבות המפליגות שמעניקים היזמים לרוכשי הדירות אינן נלקחות בחשבון בדיווח על מחיר הדירה לרשות המסים, למרות שיש להן ערך כספי רב; ירידה במחירי השכירות חרף המצב התקדימי בשוק מפרוץ המלחמה, בו כרבע מיליון איש מפונים וחלקם זקוקים לדירה
"ככל הנראה, המחירים האפקטיביים של הדירות החדשות שנמכרות בשוק החופשי ירדו אף יותר ממה שמדדה הלמ"ס, עקב הטבות שונות שאינן מגולמות במחירי המחירון של הדירות, כגון תוספות ושינויים", כך עולה מדו"ח שכתב בנק ישראל המסכם את שנת 2023 במשק הישראלי ובתוכו בענף הנדל"ן.
בבנק ישראל מתכוונים בדו"ח לאותן הטבות משמעותיות בתשלומים על הדירה, שהחלו היזמים להציע לרוכשי הדירות עוד לפני פרוץ המלחמה, בעקבות הירידה בהיקפי הרכישות. היקפן של ההנחות הללו עלה מאוד מאז, וכיום מרבית היזמים מציעים הטבות בתשלומים על הדירה, אשר יכולות להגיע במקרים מסוימים לתשלום של 10% בלבד ממחיר הדירה בעת הרכישה, ואת היתרה – 90% בסוף הפרויקט עם קבלת הדירה. להטבה כזו יש עלות כלכלית בלתי מבוטלת אותה סופג היזם, אך היא אינה מתומחרת בדיווחי הלמ"ס.
לפי הלמ"ס, בשנת 2023 ירדו מחירי הדירות ב-0.6% לראשונה מאז 2018. מגמת הירידה החלה במרץ 2023, אך בחודשים נובמבר ודצמבר המחירים שבו ועלו. את ירידת המחירים בשנת 2023 הובילו אזורי הביקוש – מחוזות תל אביב והמרכז, והגורם העיקרי לירידה זו הוא הצטברות מלאי הדירות החדשות הלא-מכורות. על פי הערכות הלמ"ס, שני מחוזות אלה מרכזים 56% מסך הדירות החדשות שנותרו למכירה – כ-38 אלף דירות בסוף שנת 2023. עוד נכתב בדו"ח הבנק, כי עדות נוספת לתרומתו של מלאי הדירות הלא מכורות לירידת המחירים היא העובדה שמחירי הדירות החדשות ירדו בשנת 2023 ב-2.2%, קצב ירידה מהיר מזה של המדד הכללי של מחירי הדירות.
עוד נכתב בדו"ח כי לאחר פרוץ המלחמה חלה ירידה חדה במספר העסקאות, כולל מכירת דירות בתמיכה ממשלתית. בהמשך חלה התאוששות ניכרת של מספר העסקאות, וזו אף התגברה בינואר 2024.
בנוגע לדיווחים רבים של יזמים על התעניינות ורכישות של יהודים תושבי חוץ כתגובה לגל האנטישמיות שמתפשט בעולם, נכתב בדו"ח כי מספר הדירות שרכשו תושבי חו"ל לאחר פרוץ המלחמה ירד ביחס למספרן בשלושת הרבעונים הראשונים של 2023 וכי השפעתם של תושבי חוץ על שוק הדיור הישראלי היא זניחה. חלקם ברכישות בשנים 2014 עד 2023 היווה כ-1.5% בממוצע, ובמקביל הם גם מכרו דירות, כך שמספר הרכישות נטו קטן עוד יותר.
נקודה נוספת ומעניינת אליה התייחסו בדו"ח היא מחירי השכירות. מהדו"ח עולה כי חלה התמתנות בולטת במחירי השכירות ברבעון הרביעי של השנה על רקע חזרתן של דירות שהיו מושכרות לתיירים (אירביאנבי) לטווח קצר בתל אביב וירידת ביקושים של סטודנטים, משרתי מילואים ואוכלוסיות נוספות. בבנק ישראל מציינים, כי ירידת מחירי השכירות נוצרה חרף המצב התקדימי שנוצר בשוק השכירות מאז פרוץ המלחמה, שבו כרבע מיליון איש שהתפנו מהצפון והדרום. מתוך המפונים, כ-44 אלף אלף משקי בית יזדקקו לפתרונות מגורים ממושכים יותר לאור הנזקים שנגרמו לבתיהם.
מהדו"ח עולה גם אופטימיות מסוימת, בשל השוואה שערכו כלכלני הבנק בין היקף המחסור בעובדים בענף כעת, לעומת היקפו בתקופת האינתיפאדה השנייה. ערב האינתיפאדה השנייה היוו העובדים הפלסטינים כ-27% מהמועסקים בענף, ועם פרוץ האינתיפאדה מספרם פחת בכמחצית, אך העסקתם לא הופסקה לחלוטין. בשנת 2000 מספר העובדים הפלסטינים המועסקים בענף הבינוי היה דומה לזה של הזרים (כ-60 אלף) לעומת כ-100 אלף פלסטינים וכ-28 אלף זרים ערב פרוץ מלחמת "חרבות ברזל".
לפי הדו"ח, ההתאוששות המוחלטת מהיעדרם של חלק מהפלסטינים בימי האינתיפאדה השנייה ארכה כחמישה רבעונים, בהם עלה מספר העובדים הזרים בהדרגה עד שהצליחו להחליף את הפלסטינים, שלא הורשו להיכנס ארצה. האופטימיות בהשוואה זו, היא מכך שהפגיעה במספר התחלות הבנייה בעקבות האינתיפאדה הייתה מתונה, והתבטאה בירידה של כ-7% בלבד ברבעון הרביעי של שנת 2000 ביחס לממוצע שלושת הרבעונים הראשונים שלה. עם זאת היקפי סיום הבנייה נפגעו יותר וירדו בשליש.
