"היקף המשכנתאות ביוני יחצה את 10 מיליארד השקלים"
"היקף המשכנתאות ביוני יחצה את 10 מיליארד השקלים"
שיא ההלוואות לדיור שנשבר בחודש מאי משקף מגמה גוברת של זינוק בשוק המשכנתאות, אשר דוחף את מחירי הדיור למעלה. האפקט שמזין את התהליך: ההבנה שיעבור זמן רב עד שהממשלה תגדיל את היצע הדירות ותוביל מהלך שיוריד את המחירים
שוק המשכנתאות דוהר קדימה, ולא נראה שיש באופק מה שיבלום זאת. אתמול פרסם בנק ישראל נתונים לגבי חודש מאי, ומהם עולה כי במאי נשבר שיא כל הזמנים, והיקף המשכנתאות החדשות שנלקחו בו עמד על 9.5 מיליארד שקל.
זהו נתון הגבוה ב־82% לעומת מאי אשתקד. הפער האדיר נובע מכך שבמאי 2020 המשק רק החל לצאת מהסגר, והפעילות בשוק המשכנתאות עוד היתה נמוכה יחסית. אולם גם כשמשווים את הנתון לממוצע 12 החודשים האחרונים, רואים שמדובר בעלייה של 37%.
נזכיר כי השיא האחרון נקבע במרץ אשתקד, אז נלקחו משכנתאות בהיקף של 8.7 מיליארד שקל. היה זה בחודש שבו פרץ משבר הקורונה, ורוכשי דירות מיהרו לסגור עסקאות בשל אי־הוודאות שהיתה בשווקים באותו הזמן. אולם כעת השיא נובע בעיקר מזינוק בהיקף הפונים לבצע משכנתא, ובנוסף לכך גם מהתייקרות מחירי הנדל"ן שמביאה לגידול בהיקף המשכנתאות.
נתוני חודש מאי אינם חריגים וחד־פעמיים, אלא משקפים מגמה הולכת וגוברת של עלייה בפעילות בשוק המשכנתאות. "כל הסימנים מראים שבחודש יוני יישבר השיא, ונגיע למשכנתאות בהיקף של מעל 10 מיליארד שקל. בקצב הנוכחי נסיים את שנת 2021 עם משכנתאות חדשות בהיקף של 100 מיליארד שקל", אומר דרור פלדמן, מנהל פעילות המשכנתאות של מזרחי טפחות, בשיחה עם "כלכליסט".
יורדים מהגדר וחוזרים אל השוק במלוא העוצמה
פלדמן מציין כי הסיבה המרכזית לעלייה בהיקף המשכנתאות היא הזינוק בכמות הלווים. "היקף הפניות שאנחנו מקבלים זינק בעשרות אחוזים לעומת נתוני 2020. זה בהחלט מאתגר ומחייב אותנו למאמץ רחב כדי לשמור על רמת שירות טובה עם צמיחה חדה כל כך של פניות", הוא אומר.
אתם רואים עלייה בפעילות באזורים מסוימים?
"זה נכון שבאופן טבעי יש תמיד את האזורים שבולטים בביקושים, אבל העלייה בהיקפי הפעילות ובביקושים היא לכל אורכה של הארץ מצפון ועד דרום".
פלדמן מודה שהיקף הביצועים החזקים לא היה צפוי. "שנת 2020 הפתיעה אותנו עם ביצועי שיא בשוק המשכנתאות למרות הקורונה. לאור הביצועים הגבוהים אשתקד, היו מי שחשבו שאולי השוק יירגע קצת השנה, אבל אנחנו רואים בחודשים האחרונים דווקא קפיצת מדרגה משמעותית בהיקף הפעילות, וזו לא תנודה חד־פעמית", הוא אומר.
הנתונים החריגים הללו הם תוצאה של קוקטייל שמקורו בכמה גורמים - ריאליים, פיננסיים ופסיכולוגיים - שהמשותף להם הוא שכולם מובילים את מחירי הדיור למעלה. מחירי הדירות עלו ב־1% באפריל וב־5.6% בשנה האחרונה.
הבעיה הבסיסית היא פער משמעותי בין הביקוש להיצע בשוק הנדל"ן בישראל. פער זה קיים כבר שנים רבות, והוא רק הולך ומחריף. מאז פרויקט מחיר למשתכן לא נעשתה פעולה משמעותית ממשלתית לטיפול בשוק הנדל"ן, ונושא זה הוזנח בשנתיים האחרונות מאז נכנסה המדינה לקיפאון פוליטי. זאת ועוד, גם תוכנית מחיר למשתכן לא הביאה לירידה במחירים, אלא לכל היותר לכך שרוכשי דירות ישבו על הגדר והמתינו, וכעת חוזרים אל השוק במלוא עוצמתם.
בצד המימון, ישנה כמובן הריבית הנמוכה, שגם ירדה בשנה האחרונה בעקבות משבר הקורונה. וכאילו כל זה לא מספיק, בנק ישראל הוסיף עוד קיסם למדורה כשבתחילת השנה הסיר את המגבלה על נטילת משכנתא בריבית פריים - המסלול הזול ביותר, כך שניתן לקחת היום שני שלישים לעומת שליש מהמשכנתא במסלול זה.
המימון הזול מדרבן גם את כן הביקושים, בעיקר בקרב המשקיעים, שחלקם בשוק עלה בחודשים האחרונים מ־10% לאזור ה־15%. כלומר גם אם המהלך להגדלת רכיב הפריים תרם להוזלה של המשכנתא, בסופו של דבר היא נבלעת בעלייה במחירי הדיור, ונוצר מצב שלקוחות משלמים יותר על רכישת הדירה.
וכאן מגיע גם האפקט הפסיכולוגי שמזין את התהליך: כל הגורמים הללו מהווים רוח גבית לעליות המחירים. וכשההבנה בציבור היא שבתקופה הקרובה לא צפוי מהלך שיוריד את המחירים - שהרי גם אם הממשלה תתניע תהליך שכזה, ייקח זמן עד שהוא יתרחש וישפיע על השוק - אז כל מי שישבו על הגדר בשנים האחרונות מתחילים לרדת, היקפי הפעילות בשוק גדלים, המחירים עולים, והמגמה עוד יותר מתעצמת. שכן רוכשי הדירות נלחצים וממהרים לסגור עסקאות, לפני שהמחירים יוסיפו לעלות.
האפקט הפסיכולוגי משפיע גם על ההיצע, כשבעלי דירות לא ממהרים למכור את דירותיהם או להתפשר במחיר בציפייה שהמחירים יוסיפו לעלות.
התחלות הבנייה לא מדביקות את הביקוש
פלדמן מציין שבנוסף לכל הגורמים הללו גם העלייה במחירי התשומות מהווה זרז להגדלת הפעילות בשוק המשכנתאות. "לקוחות שנמצאים בתהליך של רכישת דירה, רואים איך היא הולכת ומתייקרת בשל ההצמדה למדד מחיר תשומות הבנייה שנמצא במגמת עלייה. כדי לעצור את החשיפה למדד, הם מנסים להקדים תשלומים, וממהרים גם כן להשיג את המימון לכך באמצעות המשכנתא", הוא אומר.
הממשלה החדשה יכולה בכלל לבלום את המגמה הזו?
"ממשלה חדשה בוודאי יכולה לעצור את זה. עד היום כל הניסיונות לטפל בשוק הנדל"ן התמקדו בצד הביקוש, ובניסיון לצנן אותו. אבל הבעיה היא בצד ההיצע. התחלות הבנייה לא מדביקות את הביקוש, וצריך להוביל פעולות נמרצות כדי לטפל בזה. אם לא ישחררו קרקעות לצורך הגדלת ההיצע בצורה מסיבית ומהירה, אז המצב שאנחנו רואים כעת יימשך כמה שנים".
אתם מרגישים בנוח להעניק הלוואות בקצב גבוה כל כך?
"הסיכון בשוק לא רק שלא גדל, אלא אנחנו רואים שיש שיפור במצב הלווים. הרבה מהם חזרו לעבוד. אין עלייה בשיעור ההחזר החודשי מתוך ההכנסה של הלווה. אנחנו נמצאים היום ברמה הנמוכה ביותר שבה היינו בכל הקשור לכשלים במשכנתאות. הרוב הגדול של מי שדחה תשלומים אשתקד חזר לשלם אותם כסדרם ובמלואם. ואצל הלקוחות החדשים אנחנו כמעט ולא נתקלים בבעיות".
