בדיקת כלכליסט26 אלף דירות שאישרה המדינה יוחזרו לדיון מחודש
בדיקת כלכליסט
26 אלף דירות שאישרה המדינה יוחזרו לדיון מחודש
ב־20 התוכניות שאישרה ועדת־העל הממשלתית יש פוטנציאל לבניית כ־60 אלף דירות, אולם ב־45% מהן לא החל ביצוע, מה שאומר שתוקפן פג והמועצה הארצית תידרש לדון בהן מחדש. אבל בעיני המדינה הוותמ"ל היא עדיין ועדה יעילה
לא מעט ציפיות נשמעו לאחרונה בעקבות כוונת שרת הפנים אילת שקד לחדש את פעילותה של הוותמ"ל, הוועדה הממשלתית לקידום מתחמים גדולים למגורים, שהוקמה נוכח המחסור בהיצע דירות עד שפג תוקפה ביוני 2020.
לפי נתוני מנהל התכנון, מכניסת חוק ותמ"ל ב־2014 ועד סוף שנת 2020 הכריזה הממשלה על 143 מתחמים בטיפול הוועדה שכוללים יחד כ־431 אלף דירות.
עם זאת, בדיקת "כלכליסט" מגלה שחלק לא מבוטל מהן נשארו באוויר. שש תוכניות שאושרו לפני ארבע שנים לפחות כוללות פוטנציאל לבניית כ־26 אלף דירות, אבל הן לא עמדו ברף הזמנים שנקבע להן בחוק וחייב ביצוע של 25% לפחות מהתשתיות במקום תוך ארבע שנים.
תוכניות אלו יצטרכו לעלות לדיון בפני המועצה הארצית לתכנון ובנייה, שעשויה להורות על תיקונן או במקרה חריג גם על ביטולן.
3 צפייה בגלריה
תל השומר. תוכנית הותמ"ל הענקית מתעכבת מפני שצה"ל טרם פינה את הבסיס במקום
(צילום: שאול גולן)
מתוך 88 תוכניות שאושרו בוותמ"ל מאז נוסדה, 20 קיבלו תוקף סופי לפני ארבע שנים ויותר. ב־70% מהן (14 תוכניות) החל ביצוע של לפחות 25% מהתשתית (אומדן לפי סכום הכסף ששולם עד עתה לקבלני הביצוע), בעוד בשש תוכניות (30%) עוד לא התחילה עבודת התשתית או שיעור הביצוע שלה נמוך מ־25%. בכל 20 התוכניות שאושרו לפני יותר מארבע שנים יש פוטנציאל לבניית כמעט 60 אלף דירות, אלא ששש התוכניות שבהן עוד לא החל ביצוע מכילות כמעט מחצית הדירות ברשימה הזו — יש בהן כ־26.7 אלף דירות, כלומר 45% מהפוטנציאל.
כן עולה כי רשות מקרקעי ישראל שיווקה בהצלחה וחתמה חוזים עם קבלנים לבניית כ־19 אלף דירות במגרשים הנמצאים באותן 20 תוכניות שאושרו לפני ארבע שנים ויותר. כלומר 32% מהדירות בתוכניות האלה אמורות להיות בהליכי בנייה. אך מתוך 26 אלף דירות בשש התוכניות שחרגו מלוח הזמנים, נחתמו עסקאות לבניית 543 דירות בלבד — רק כ־2% מהפוטנציאל.
בהוראת השעה שמתוקפה פועלת ותמ"ל נקבע כי מימושה של תוכנית יחל לכל היותר תוך ארבע שנים ממועד אישורה. מימוש התוכנית מוגדר בהוראת השעה: ביצוע של 25% לפחות מעבודות התשתית להקמתה. משום שהוועדה נוסדה ב־2014, רק עתה עומד הסעיף הזה למבחן, משום שרק לאחרונה חלפו ארבע שנים ממועד אישורן של התוכניות הראשונות שקודמו. בוותמ"ל מגבשים כעת מתווה פעולה שאותו יציגו למועצה הארצית, כאשר האפשרויות שנבחנות הן הארכת תוקף התוכניות או תיקון הכשלים בהן באופן שיאפשר לקדם את מימושן. אך חשוב לזכור כי הסעיף בהוראת השעה שהגדיר את פרק הזמן שבו יש לבצע תוכנית הוא ההצדקה העיקרית לפעילותה של הוועדה, העוקפת את מוסדות התכנון הרגילים.
לדחייה סיבות רבות
הסיבות לדחייה מגוונות: שלוש מבין שש התוכניות שלא עמדו בזמנים הן תוכניות ענק: תל השומר מרכז, שבה מתוכננת בנייה של 10,000 דירות; קרית גת מערב, שבה אפשרות לבניית כ־9,000 דירות; ותוכנית בצפון באר שבע, ל־4,150 דירות.
תוכנית תל השומר היא אחת החשובות שטופלו על ידי הוותמ"ל, לא רק בגלל מספר הדירות הגדול בה, אלא גם בזכות שטחי התעסוקה: כ־440 אלף מ"ר. עבודות התשתית עוד לא החלו פשוט משום שבסיס צה"ל עוד לא פונה. אף שהבסיס טרם פונה המדינה החלה בפיתוח תשתיות תומכות מסביב למחנה כדי לקצר את לוח הזמנים. אסף זנזורי, רכז מדניות תכנון בחברה להגנת הטבע אומר על כך "קידומה של התוכנית בהליך מואץ היה מיותר, כאשר ממילא ידענו שיחלפו שנים עד שהמחנה יפונה". בוותמ"ל סבורים כי אישורה המואץ של התוכנית הוא הטריגר שהניע את המהלך לפינוי המחנה.
תוכנית הבנייה בקריית גת מערב נעצרה משום שהיא עוברת כעת עדכון, במסגרתו יגדל מספר הדירות מ־9,000 ל־13 אלף לפחות. במקביל, הבינוי אמור להיות מותאם גם לאוכלוסייה חרדית, מבחינת מוסדות הציבור וגובה הבניינים ועבודות הפיתוח יכולות להתחיל רק לאחר שיושלמו עבודת כרייה במחצבה בשטח.
הביצוע של תוכנית הבנייה בצפון באר שבע לא קודם עד עתה בגלל עודף היצע בעיר ומתוך חשש כי ייכשלו המכרזים בשכונה. האירוניה בהסבר זה נובעת מכך שהתוכנית קודמה לבקשת ראש העיר רוביק דנילוביץ', כדי לבנות קרוב ל־3,000 וילות במקום מעל 10,000 דירות בבנייה רוויה, מתוך מחשבה כי צמודי הקרקע יהיו פיתוי לאוכלוסייה איכותית להגר לעיר.
התוכנית הולידה בשעתו ביקורת מצד החברה להגנת הטבע, שסברה כי אין טעם לקדם תכנון שמצמצם את היצע הדירות ולא מגדיל אותו. עתה ייתכן שהתוכנית תחזור לתכנון מחודש.
תוכנית נוספת שקצב ההתקדמות בה אינו תואם את הוראת השעה היא לבניית 720 דירות בביר אל מכסור בגליל התחתון. שיעור פיתוח התשתיות המוערך בה הוא 10%, ושווקו בהצלחה 120 דירות. הערכות הן כי זו אינה התוכנית היחידה בישובים ערביים שתחרוג מלוח הזמנים הקצוב. תוכניות בישובים ערביים מסובכות למימוש משום שבדרך כלל נתח גדול מהתוכניות הוא על קרקעות בבעלות פרטית והמדינה מתקשה לפתור ביעילות מחלוקות עם בעלי הקרקע ובינם לבין עצמם.
למה לתכנן אם לא בונים
לדברי זנזורי, "הרעיון בוותמ"ל היה לאשר כמויות אדירות של יחידות דיור כדי להשפיע על משבר הדיור, אין שום טעם בתכנון מואץ אם לא ממשים תוכניות". אך בממשלה לא רואים בוותמ"ל בעיה, בדיוק להיפך: פתרון לחסמים שמעכבים מימוש של תוכניות. הפער בין מספר הדירות בתוכניות מאושרות, לדירות בתוכניות שמומשו אינו תופעה ייחודית לוותמ"ל והיא ניכרת בשיעור גבוה גם בתוכניות שאושרו בוועדות המחוזיות. למעשה המועצה הלאומית לכלכלה העריכה ב־2017, כשהוותמ"ל עוד היתה בחיתוליה, כי 40%־50% מהדירות המאושרות לא נבנות. בנוסף, ותמ"ל, להבדיל ממוסדות תכנון אחרים, עוקבת אחר ביצוע התוכניות, ופועלת לפתרון חסמים המונעים ביצוע.
