לראשונה: משרד השיכון קנס יזם שהחתים רוכש דירה על הסכם אופציה פיקטיבי
לראשונה: משרד השיכון קנס יזם שהחתים רוכש דירה על הסכם אופציה פיקטיבי
הממונה על חוק המכר הטיל עיצום כספי בסך 223 אלף שקל על חברת קריגר נדל"ן טי.אל.וי ובעליה, בגין עבירות חוק המכר בפרויקט התחדשות עירונית בקריית אונו
הממונה על חוק המכר במשרד השיכון עמית גריידי, קבע לאחרונה כי חברת קריגר נדל"ן טי.אל.וי בע"מ ובעלי החברה אורן פילטר, ביצעו התקשרות עם רוכש דירה בפרויקט התחדשות עירונית של החברה בקריית אונו, על ידי שימוש בהסכם אופציה פיקטיבי. מתוצאות הליך הבדיקה המנהלי שהתקיים במשרד בנושא, עולה כי מטרת הסכם האופציה היתה לעקוף את הוראות חוק המכר, ועל המעורבים הוטל לראשונה עיצום כספי - בסך 223 אלף שקל.
בהליך המנהלי נמצא כי במסגרת התקשרות ב"חוזה אופציה", נגבו מרוכש דירה סכום כסף גבוה, המגיע ל-30% משווי הדירה, כאשר לרוכש ניתנת האופציה להשלים בעתיד 70% נוספים ולרכוש את הדירה. עוד נמצא כי ההסכם נעשה לגבי דירה ספציפית וכלל פרטים מובהקים של חוזה מכר. בסופו של דבר, הרוכש נשאר ללא הדירה וללא הכספים ששולמו למוכרים.
בסיום ההליך המנהלי קבע הממונה, כי מדובר בגביה של כספים בגין מכירת דירה וכי חוק המכר חל במלואו על העסקה. עוד קבע הממונה כי "אינו מקבל את טענות ההגנה של החברה ובעליה. המוכרים הינם יזמים אשר פעלו לקידום פרויקט נדל"ן. יידע כל יזם העוסק במכר דירות כי עליו להתנהל בזהירות יתרה בכל הקשור לכספים הנגבים מרוכשי דירות. הדבר נכון בקשר להסכמי מכר כמו שהוא נכון להסכמים אשר במהותם, מטרתם לעקוף את הוראות חוק המכר ולא כל הסכם המציג עצמו כהסכם אופציה, הוא אכן כזה, על פי מהותו. המבחן לעניין זה איננו כותרת ההסכם, כי אם תוכן ההסכם על סעיפיו השונים והמחויבות המשפטית אשר נוצרת בין הצדדים".
עוד הוסיף הממונה כי "בהתבסס על כלל המידע הכלול בהליך מנהלי זה, הוא אינו יכול לקבל מצב בו הסכם האופציה הינו הסכם לגיטימי אשר חוק המכר אינו חל לגביו. נשאלת השאלה למה לעצור ב-30% ממחיר הדירה? למה לא 90%? ככל ותתאפשר גביה משמעותית כל-כך בהסכם אופציה, כך נרוקן מתוכן את הגנות חוק המכר".
במשרד השיכון מציינים כי מקרה זה מתווסף למקרה נוסף בו הוטל לאחרונה עיצום כספי על בעלי החברה, אז נמכרה דירה בפרויקט אחר באמצעות הסכם הלוואה פיקטיבי אשר נמצא כי מטרתו – לעקוף את חוק המכר.
תופעה של מכירת דירות באמצעות "הסכמי אופציה" או "הסכמי הלוואה", נפוצה במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 בהם יזמים שאינם איתנים פיננסית, נתקלים בקושי לקבל מימון בנקאי. לצורך קבלת כספים שישמשו להתנעת הפרויקט, מציעים היזמים לרוכשים לרכוש דירה בהנחה תמורת העמדת מקדמות משמעותיות ממחיר הדירה. מאחר וחוק המכר מגביל את סכומי הכסף שרוכש דירה אמור להעביר ליזם שמוכר לו דירה, עוקפים היזמים את החוק, ומחתימים את הרוכשים על "הסכמי הלווואה" או "הסכמי אופציה" במסגרתם הרוכש מעביר סכומים גדולים ליזם, מבלי שחוק המכר מגן על אותם רוכשים.
משרד השיכון מדגיש את החשיבות במתן בטוחות חוק מכר ופונה לציבור רוכשי הדירות שלא להעביר כספים למוכר דירה כאשר יש ספק לגבי חוקיות העסקה. ככל ועולה החשש בקשר לעסקת רכש דירה, ניתן לפנות ליחידת חוק המכר במשרד השיכון להתייעצות.
