פרשנותבונה פרויקט נדל"ן? בוא קח כסף
פרשנות
בונה פרויקט נדל"ן? בוא קח כסף
הבנקים מעניקים מאות מיליארדים לענף, אך הסיכון הגדול באמת הוא ההשלמות החוץ־בנקאיות
מאות מליארדי השקלים שמעניקים הבנקים בישראל לענף הנדל"ן לא מדאיגים במיוחד את בנק ישראל, האחראי על יציבותם. אבל חשוב שנפנים שהבנקים הם רק קצה הקרחון בכל הנוגע לאשראי הנדיב והזמין שמחולק בשנים האחרונות כמעט לכל דכפין שמסתובב בענף הנדל"ן. בעולם של ריביות אפסיות באפיקים חסרי סיכון, יותר משיזמי הנדל"ן רוצים לינוק, הגופים המממנים רוצים להניק. כמה שיותר כסף, רק תבואו ותקחו.
עשרות גורמים חוץ בנקאים מחזרים היום אחרי יזמים ואחרי פרויקטים עם כסף כמעט בלתי מוגבל. מה שתפס עד לפני עשור או שניים נתח של אחוזים בודדים מהווה היום כמחצית מהיקף האשראי בשוק הנדל"ן. ובכל מקרה, ברור לגמרי ששם – בשכבות המימון הנוספות הללו, שרובן מהוות השלמה להון העצמי שנדרש מהיזם – נמצא הסיכון הגדול, זה שאולי גם מנפח את הבועה הגדולה בשוק.
סוד גלוי הוא, שיזם נדל"ן כמעט שלא צריך להביא היום הון עצמי מהבית. את ההשלמה לאשראי שנתן לו הבנק הוא יכול לגייס בקלות רבה מגוף מוסדי, מקרן נדל"נית, מקבוצת משקיעים שרעבה לתשואה ומעוד אינספור גופים שרק רוצים לתת כסף ולקבל תמורתו ריבית שאינה דומה לזו שמציע להם היום הבנק.
רק בחודש האחרון נכתב למשל על שני גופים שמעמידים אשראי ליזמי נדל"ן ועומדים לגייס מאות מיליוני שקלים בבורסה של תל אביב – כדי להמשיך להזין את החמצן לשוק הנדל"ן הדוהר קדימה. גמלא הראל של משפחת שפיטלני וחברת הביטוח הראל תנסה לגייס כ-200 מיליון שקל לפי שווי של חצי מיליארד שקל. חברת מכלול, בבעלות אורי פז, אילת רוסק וירון בלנק (צבי זיו, מנכ"ל בנק הפועלים לשעבר, יצטרף לחברה אחרי ההנפקה וישמש יו"ר - ד"מ), תנסה לגייס סכום דומה, לפי שווי של 700-600 מיליון שקל. גמלא נופפה למשקיעים ב־87 הלוואות פעילות ובתשואה של 19% על ההון העצמי, מה שבעיקר מעיד על הסיכון הגבוה שהיא נוטלת על עצמה. לא מסובך לקלוט שאף יזם לא מתנדב לשלם כל כך הרבה על האשראי שקיבל, אלא אם מלווים זולים יותר סגרו בפניו את הדלת.
ובכל מקרה, חשוב גם להבין שלא מדובר בעיסקה רעה לאף אחד מהצדדים. לא פעם, המהירות, הקלות והנדיבות של אותם גורמים חוץ בנקאיים, סירות מירוץ שאינן כבולות לרגולציה הבנקאית הכבדה, היא שמוציאה לדרך פרויקט נדל"ני שיניב לבעליו מיליונים רבים (אחרי הוצאות המימון).
לאמיתו של דבר, ההיצע הזמין של הכסף מוכר לכל מי שחי כאן בעשור האחרון. גם בשוק המשכנתאות, שם קבע לכאורה בנק ישראל מגבלה מאוד ברורה להיקף ההלוואה הבנקאית שרוכש דירה יכול ליטול ביחס לשווי הנכס שהוא קונה – 75% לרוכשי דירה ראשונה, 70% למשפרי דיור ו־50% בלבד למשקיעים, ניתן מאוד בקלות לגייס מאות אלפי שקלים נוספים כהשלמה לאותו רף של מימון, אפילו מהבנק עצמו. בנקים, חברות ביטוח, חברות כרטיסי האשראי ועוד שלל גופים מספקים "הלוואות לכל מטרה", שמאפשרות בפועל לקנות דירה כמעט בלי שקל מהבית, אבל עם חוב שעלול למוטט את הלווה במהמורה הראשונה שחילה תקרה בדרכו.
באופן דומה, גם בפני היזמים פרוס היום היצע אשראי כמעט אין־סופי. אם הבנק אמר להם לא או שהסכים להעמיד אשראי נמוך מדי, אפשר לעבור ממלווה אחד למשנהו עד שהריבית פוגשת את הסיכון, והיזם יכול להמשיך להתגלגל. אבל כמו באשראי לרוכשי דירות, גם באשראי הנדיב ליזמים אנחנו עלולים לגלות שמדובר במלכודת דבש. האשראי הנדיב מוריד דרמטית את חסמי הכניסה לקוני הדירות כמו גם ליזמי נדל"ן, מה שמגדיל את הביקוש לכל דירה וקרקע ומעלה כמובן את המחירים של דירות וקרקעות.
