בלעדי לכלכליסטהמחסנים של כפר קאסם יפסיקו להיות פיראטיים
בלעדי לכלכליסט
המחסנים של כפר קאסם יפסיקו להיות פיראטיים
המדינה והעירייה מובילות תוכנית פורצת דרך למגזר הערבי: הריסה ובנייה מחדש של אזור התעשייה הענקי שפועלים בו עשרות מחסנים לוגיסטיים לא חוקיים. תוכנית האיחוד וחלוקה מחדש תכלול מאות בעלי זכויות, גם כאלה שמחוץ לגבולות התוכנית
המדינה ועיריית כפר קאסם מובילות תוכנית פורצת דרך לתכנון במגזר הערבי: הריסה ובנייה מחדש של אזור התעשייה הענקי של כפר קאסם, שבו פועלים כיום עשרות מחסנים לוגיסטיים שנבנו באופן לא חוקי.
בכפר קאסם מקווים שבעקבות זאת ישתפר משמעותית מצב העיר, והיא תוכל להשוות את ההשקעה בתושב ליישובים במעמד סוציואקונומי 6 (מתוך 10), לעומת 3 כיום. בכל מקרה מדובר באתגר עצום המחייב תיאום בין מאות בעלי הזכויות בשטח, מוסדות התכנון, רשות האכיפה והעירייה. לפי שעה, קיימת מחלוקת בין העירייה לוועדה המחוזית בנוגע להיקף התוכנית.
העירייה מבקשת להכניס כ־450 בעלי קרקע במתחם לטבלת חלוקת הזכויות, גם כאלה שהשטח שבבעלותם אינו נכלל בתוכנית הבנייה. הפתרון מצוי כעת בדיונים גם מול המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ, וברור שהוא יהיה ישים רק בהסכמת כל בעלי הקרקעות משום שהוא מחייב את אלה ששפר מזלם ונמצאים בגבולות התוכנית להסכים להתחלק בזכויות הבנייה עם אלה ששטחם לא נכלל בתוכנית. המוטיבציה שלהם אמורה להיות הסרת האיום של קנסות והריסת המבנים הלא חוקיים.
1 צפייה בגלריה
ראש עיריית כפר קאסם, עאדל בדיר, וברקע אזור התעשייה של העיר
(צילום: תנועת רגבים , יאיר שגיא)
"יש הבנה שיש כאן משהו שהוא חשוב ברמת התכנון מחדש, וגם כפיילוט למקרים דומים אחרים בארץ", מדגיש אייל קנץ, מנכ"ל העירייה. "כל בעלי הקרקע חתמו לפני כשנה על הסכמות והתחייבות להריסת בנייה קיימת ופינוי שטחים לצורך הפקעות לצורכי ציבור".
כדי שיהיו מספיק זכויות לחלוקה בין כל בעלי הקרקעות, התוכנית אמורה לחלוש על כ־1,000 דונם מתוך 2,300 שבהם הוקמו המבנים הלא חוקיים. זכויות הבנייה אמורות להיות עצומות, 1.2 מיליון מ"ר. על פי הערכות, מימוש כל זכויות בנייה צפוי להתפרס על 20 שנה.
מחלוקת על היקף התוכנית
על פי הנתונים, היקף כזה של זכויות בנייה אמור לייצר הכנסות שנתיות של כ־70 מיליון שקל. העיר עתידה לצמוח בתוך שני עשורים מ־24 אלף תושבים היום לכ־40 אלף תושבים, וכבר עתה היא סובלת מגירעון שנתי של כ־25 מיליון שקל, משום שהיקף הנדל"ן שאינו למגורים בעיר מסתכם בכ־100 אלף מ"ר בלבד, ללא משרדים אלא בעיקר לוגיסטיקה ומסחר באזור התעשייה בלב הארץ. בנוסף לכך שיעור גביית הארנונה מתושבים נמוך יחסית, כ־50%.
כפר קאסם בחרה בעו”ד מירי כהן, שכיהנה עד ינואר 2020 כסגנית ראש מטה הדיור במשרד האוצר, לנהל את הפרויקט. את התכנון על היבטיו הכלכליים והאדריכליים מובילה חברת CityLink, שבין היתר מתכננת את מתחם המרכז הרפואי החדש בבאר שבע. מהניתוח ש־CityLink הכינה לעירייה עולה כי סיכויי ההצלחה של בנייני משרדים רבי־קומות אינו גבוה, בגלל התחרות העזה בסביבה וההערכה כי יזמים לא יוכלו לגבות דמי שכירות גבוהים בהרבה מ־40 שקל לחודש למ"ר, שעל פי כללי אצבע הוא רף המינימום לרווחיות של פרויקט משרדים. אי לכך ההצעה היא להקים אזור שבו שימושים מעורבים כגון לוגיסטיקה, מסחר ומעט תעשייה עתירת ידע. הבעיה היא שהשימושים האלה גוזלים הרבה שטח משום שאי אפשר לבנות אותם ברבי־קומות, וגם תעריף הארנונה בהם נמוך יחסית למשרדים, ומכאן השאיפה לתכנן על 1,000 דונם.
הוועדה המחוזית מרכז תומכת בתוכנית, אך לא ממהרת לאשר תכנון על עתודת קרקע כה גדולה. הוועדה מציעה להסתפק ב־700 דונם, משום שמדיניות מינהל התכנון היא לא לאשר שינויי ייעוד לתעסוקה בגלל עודפי שטחים בייעוד זה. קלמן דינס, מנכ"ל Citylink, אומר בעניין זה: "יש כאן התנגשות בין התכנון לכלכלה. אזור התעשייה בנוי כבר על מאות דונמים, אבל תוכנית המתאר המחוזית לא מאפשרת להכשיר את השטח כאזור תעשייה". מירב איינשטיין, שמנהלת את הפרויקט מטעם החברה, מסבירה: "לעיר יתרון תחרותי מובהק, קרקעות בסמיכות לכבישי אורך ורוחב ראשיים, בקרבה יחסית לנתב"ג ובמיקום עם צפיפות ועומס נמוכים באופן יחסי". אלא שבוועדה המחוזית סבורים כי אחת הסיבות לביקוש הגבוה שם היא דמי שכירות ומיסוי נמוכים שנובעים מכך שהשימוש אינו חוקי, כלומר לא בטוח כי הביקוש יישמר לאחר שהשטח יוסדר.
האטת הליכי אכיפה
קידומה של התוכנית עד אישורה הסופי צפוי להימשך כמה שנים, בעוד השעון של רשות האכיפה במקרקעין מתקתק. הרשות מאפשרת לתקן את עבירת הבנייה בתוך כמה חודשים מקבלת קנס כדי לבטלו, אבל בעירייה מציעים להאט את הליכי האכיפה כדי שיוכלו להציג אופק תכנוני לבעלי הקרקעות ולהשיג פינוי בהסכמה. וברקע כל זה, ישנם הדיבורים הפוליטיים על ביטול חוק קמיניץ מ־2017, שלפיו יוטלו קנסות במקום לנקוט הליכים פליליים.
על פי תוכנית המתאר המחוזית, המגרשים שקרובים לכפר קאסם מיועדים לשימוש חקלאי, האזור המזרחי הוא לשימור, והחלק הדרומי יועד להקמת תחנת כוח של חברת מבטח שמיר. בשנים האחרונות נבנו בשטח עשרות מחסנים לוגיסטיים באופן לא חוקי. בדרך כלל הוועדה המקומית היא שאחראית על היתרי הבנייה ועל אכיפת חוקי התכנון, אבל כמו רוב היישובים הערביים גם לכפר קאסם אין ועדה מקומית והיא כפופה לוועדה מרחבית (קסם), שבראשה יו"ר הממונה על ידי שר הפנים, והיא שהוציאה את היתרי הבנייה למבנים הלא החוקיים.
