בדיקת כלכליסטנתוני המשכנתאות: עלייה במחירי הדירות, במינופים ובפעילות המשקיעים
בדיקת כלכליסט
נתוני המשכנתאות: עלייה במחירי הדירות, במינופים ובפעילות המשקיעים
היקף המשכנתאות החדשות ברבעון הראשון זינק ב־15% בהשוואה ל־2020. המשכנתאות לרכישת דירות ביותר מ־3 מיליון שקל מהוות כבר 20% מהשוק לעומת 15% לפני שנתיים. עלייה בחלקם של רוכשי דירה שנייה ומעלה
שוק הנדל"ן רותח, והדבר מתבטא היטב בנתוני המשכנתאות. בשבוע שעבר פורסם בכלכליסט כי חודש מרץ היה חודש חזק מאד בשוק עם משכנתאות בהיקף של מעל ל־8 מיליארד שקל, גבוה ביותר מ־20% לעומת הממוצע ב־12 החודשים האחרונים. אתמול פרסם בנק ישראל נתונים מלאים על שוק המשכנתאות בחודש מרץ, וכשבוחנים את הפרמטרים השונים, המגמה ברורה: שוק הנדל"ן דוהר קדימה, ולא נראה כי יש משהו שיכול לעצור אותו.
בחודש מרץ נלקחו משכנתאות בהיקף של 8.6 מיליארד שקל, כמעט כמו במרץ אשתקד, שהיה חודש שיא. במרץ אשתקד ההיקף החריג נבע מההיסטריה עם פרוץ משבר הקורונה: החשש שהסגר יביא לדחייה בתהליך המשכנתאות ושהנפילות בשוק האג"ח ישפיעו על הריביות, ולכן לווים רבים מיהרו לסגור עסקאות.
הפעם הנתונים החזקים נובעים דווקא מהשגרה החדשה: הביקושים בשוק הדיור מוסיפים להיות גבוהים מההיצע, בעוד אין כרגע צפי לתוכנית ממשלתית להגדלת ההיצע או טיפול בשוק הדיור. הצפי להמשך עליית מחירי הנדל"ן הביא לכך שהביקוש למשכנתאות גובר, שכן רוכשי דירות מעדיפים לסגור עסקאות, ולא להסתכן בהמשך בעליית המחירים.
יותר דירות יקרות
מסיכום הרבעון הראשון של 2021 עולה כי היקף המשכנתאות החדשות היה 22.3 מיליארד שקל, עלייה של 15% לעומת התקופה המקבילה ב־2020, שהייתה שנת שיא. סך המשכנתאות של הציבור הגיע ל־411 מיליארד שקל, עלייה של 9% בתוך 12 חודשים.
עדות נוספת לעלייות המחירים היא הגידול בפלח המשכנתאות לרכישת נכסים בשווי של 3 מיליון שקל ומעלה. ברבעון הראשון של 2019 משכנתאות אלה היוו רק 15% מהשוק, ברבעון הראשון אשתקד הן היוו 16%, וברבעון הראשון של שנת 2021 הן כבר מהוות כמעט 20% מהמשכנתאות. אם בעבר נכס בשווי של יותר מ־3 מיליון שקל נחשב יקר משמעותית מהממוצע, הרי שרכישות נכסים בשווי כזה הופכות ליותר ויותר נפוצות לאור עליית מחירי הדיור.
בעקבות עליית מחירי הדיור, גם המינוף של המשכנתאות נמצא במגמת עלייה. שיעורן של המשכנתאות שבמינוף גבוה (משכנתא בהיקף של יותר מ־60% משווי הנכס) ברבעון הראשון חצה את רף ה־40% ועמד על קרוב ל־42%. לשם השוואה, ברבעון המקביל אשתקד המשכנתאות הממונפות היוו 38.5% מסך המשכנתאות, וברבעון הראשון בשנת 2019 הן היוו רק קצת יותר משליש מהשוק.
העלייה ברמת המינוף נובעת מהשילוב של עליית מחירי הנדל"ן, שמאלצת את רוכשי הדירות (בעיקר רוכשי דירה ראשונה) ליטול מימון גבוה בכדי להצליח ולהשלים את הרכישה. כמו כן, הריבית הנמוכה בשוק, נותנת גם היא רוח גבית להעלאת המינוף.
פעילות המשקיעים תגדל
וכאילו לא מספיקים הביקושים הגבוהים שנובעים מסיבות דמוגרפיות, נתוני בנק ישראל חושפים כי ישנה גם עלייה בפעילות המשקיעים בשוק זה. חלקם של המשקיעים (רוכשי דירה שנייה ומעלה) בשוק המשכנתאות ברבעון הראשון של 2021 היה 13% לעומת 11% ברבעון המקביל אשתקד.
ההערכות הן שפעילות המשקיעים בשוק תמשיך לגדול השנה. ראשית, מס הרכישה למשקיעים הופחת אשתקד. שנית, ישנו גידול בהיקף הנזילות של הציבור גדל משמעותית בשנה האחרונה — היקף הפיקדונות בבנקים זינק ב־230 מיליארד שקל אשתקד, זינוק של 18%, ובעקבות ההתאוששות הכלכלית ממשבר הקורונה, הערכה היא שחלק מהכספים יחפשו השקעות חדשות, בהן בנדל"ן.
כמו כן הרפורמה במסלול הפריים, שמאפשרת הגדלה של רכיב הפריים במשכנתא (המסלול הזול ביותר), מגדילה גם כן את כדאיות ההשקעה בנדל"ן (עלויות המימון יורדות), מה שמהווה גם כן רוח גבית לפעילות המשקיעים.
