בלעדי לכלכליסטתביעה: "קרן בן דוד מכרה 3 דירות באוויר"
בלעדי לכלכליסט
תביעה: "קרן בן דוד מכרה 3 דירות באוויר"
חברי הפרויקט שהיה אמור לקום קרוב לים בת”א תובעים את האחיות קרן ודנה בן דוד בטענה ששיווקו יותר דירות מהמותר וגרמו עיכובים של שנים. בן דוד: "ניסיון סחיטה”
חברי קבוצת רכישה בפרויקט שהיה אמור לקום ליד הים בתל אביב הגישו בימים האחרונים תביעה נגד מארגנות הקבוצה, האחיות קרן ודנה בן דוד, בטענה כי שיווקו שלוש דירות מעבר למותר בתוכנית, ובכך גזרו על הפרויקט אי ודאות ועיכובים של שנים.
ב־2013 שיווקה דוידסון, בבעלות האחיות בן דוד, פרויקט מגורים יוקרתי ברחוב עזרא הסופר 20, בין שכונת נווה צדק לחוף הים. מחיר הדירות הסופי הוערך אז ב־40 אלף שקל למ"ר, נמוך בעשרות אחוזים ממחירי דירות היום בסביבה. אלא שכמו בקבוצות רכישה רבות אחרות, מתברר ששוב גלגלו המארגנים את הסיכונים אל חברי הקבוצה. למעלה משבע שנים אחרי השיווק, הפרויקט טרם קיבל ליווי בנקאי וטרם התחיל להיבנות.
נציגות קבוצת הרכישה ורוכשי 18 הדירות ששווקו הגישו תביעה על 6.6 מיליון שקל נגד האחיות בן דוד ונגד אחיהן, עו"ד שלומי בן דוד, שייצג את הקבוצה. בתביעה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב נטען גם כי המארגנים הגדירו את הפרויקט כקבוצת רכישה במטרה לחמוק מההתחייבויות המוטלות עליה על פי חוק המכר, לרבות תשלום על עיכוב במסירת דירות שנגרם בשל רשלנותה.
"פקק של רוכשים"
התובעים מבקשים מבית המשפט לבטל את ההסכמים למכירת שלוש הדירות העודפות, להשיב את הכספים לרוכשי הדירות הללו אלה ולשלם להם פיצויים, ולהכריז כי הפרויקט הוא יזמי ואינו קבוצת רכישה, דבר שיאפשר להם להגיש תביעות נגד החברה על הפרת חוק המכר.
מהתביעה, שהוגשה באמצעות עו"ד עידן איידן ממשרד איידן תירוש ושות', עולה כי קבוצת דוידסון רכשה בעצמה את המגרש ב־2013. אף שהפרויקט הוצג כבניין בן 8 קומות ו־21 דירות, בפועל התוכנית הקיימת נכון למועד שיווק דירות איפשרה הקמת שש קומות ו־15 דירות בלבד. החברה התחייבה בפני הרוכשים כי עד שלא יתקבל בידה היתר בנייה, הכולל הקלות שונות לתוספת הקומות והדירות, החברה לא תמכור את הדירות הנוספות.
באוגוסט 2014 הגישה החברה בקשה להיתר בנייה שכללה הקלות, אך בדצמבר 2014 החליטה הוועדה המקומית לדחות את הבקשה. למרות זאת, במהלך 2015 מכרה דוידסון שלוש דירות בקומה נוספת, שהיו למעשה "דירות באוויר". לטענת התובעים, "לאחר מכירת הדירות באוויר לא ניתן היה לבנות את הפרויקט כלל, בהיעדר כל היתכנות מעשית ותכנונית לקבלת היתר, והפרויקט נתקע למשך תקופה ממושכת של מספר שנים. דוידסון יצרה פקק של רוכשים ללא היצע דירות מספיק כדי לספק את כל הדירות שנמכרו, באופן שסיכל לחלוטין את הקמת וקידום הפרויקט, כך שגם כיום ובמשך שנים מאז שנמכרו לתובעים הדירות, לא הונחה ולו אבן פינה ראשונה".
עוד נטען בתביעה כי במסגרת הרכישה הוסתר מהם שעורך הדין המלווה את הקבוצה, שלומי בן דוד, הוא אחיהן של בעלות החברה ומצוי בניגוד עניינים חמור. התובעים טוענים כי בעת המחלוקת צידד בן דוד באינטרס החברה ולא באינטרס הרוכשים אותם התיימר לייצג.
באפריל 2019 הגישו הרוכשים בעצמם בקשה להיתר בנייה התואם את התב"ע המאושרת לבניין בן 15 דירות בלבד. דוידסון מצדה טוענת כי הסכימה להחזיר את כספם של רוכשי שלוש הדירות העודפות ולפצות אותם כספית, אולם לטענת הרוכשים החברה התנתה מהלך זה בחתימה של כלל התובעים על מסמך היעדר תביעות.
בדוידסון עדיין סבורים שיש אופק תכנוני ותוספת הדירות תאושר בסופו של דבר.
”הרוכשים מתוחכמים”
מדוידסון נמסר: "כבר בהסכם השיתוף ניתן גילוי מלא בנוגע לחוסר הוודאות בתכנון ולצורך בהקלות וזכויות מכוח תמ"א 38 לשם אישור הפרויקט". עוד ציינה כי לאחר דחיית הבקשה להיתר שכללה הקלות בקווי בניין, הגישה הקבוצה ערר על ההחלטה ומאז האירועים לא היו בשליטתה. לטענתה, הקבוצה החליטה, בניגוד לעמדת דוידסון, להגיש בקשה להיתר בנייה ל־15 הדירות המאושרות, ובכך לגרוע את שלוש הדירות וזכויות לקומה נוספת שנותרה בבעלות דוידסון.
"לפנים משורת הדין הציעה דוידסון לפצות את החברים הנגרעים במלוא סכום השקעתם ואף בתוספת עשרות אחוזים מעבר לכך, אלא שהקבוצה סירבה לכך והעלתה דרישות מופרזות ביותר העומדות בניגוד מוחלט להסכמים עליהם חתמה הקבוצה לרכישת קרקע כקבוצה ובנייה עצמית, והעלאת טענות לפיהן כביכול רכשו דירות גמורות מקבלן לפי חוק המכר, דבר שאינו נכון ואף מנוגד במפורש להסכמים עליהם חתמו. מדובר בחברי קבוצה שחלקם רוכשים מתוחכמים שרכשו דירות חוזרות בקבוצות שונות, לרבות בקבוצות הקשורה בחברה, והם ידעו והבינו את משמעות הרכישה בקבוצה ואת היותם יזמים של הפרויקט לכל דבר ועניין. משמעות התביעה היא ניסיון סחיטה של ממש נגד החברה שהסכימה להפחית משמעותית את תמורת המכר של המקרקעין שעד היום בחלוף שנים רבות טרם שולמה במלואה לחברה. וכך מוצאת עצמה החברה למעשה נאנסת על ידי חברי הקבוצה להידרש לוותר על כל יתרת תמורת המקרקעין".
לעניין עו"ד שלומי בן דוד נמסר: "בתחילת דרכה של החברה הוא החזיק במניות דוידסון וכיהן כדירקטור מספר חודשים. עם זאת, הוא חדל להיות בעל מניות ודירקטור עובר למועד גיבוש הקבוצה ולשלב מכירת הקרקע לקבוצה, וממועד זה לא עמד בכל ניגוד עניינים בקשר לפעולותיו".
עוד נמסר מטעם דוידסון כי "בעת השיווק ניתן היה להוציא היתר ביחס לכלל היחידות ששווקו, אלא שתוך כדי הליכי תכנון בוצע על ידי עיריית ת"א פרסום לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה מכוחם חלה "הקפאה" במתן הקלות ביחס לרבעים 5 ו-6 ובכללם הפרויקט. לשמחתנו, לפני כשלושה שבועות, שוחררה ההקפאה באופן שבו הועדה המקומית מאפשרת מחדש את מתן ההקלות ואת הקמת הפרויקט בהתאם לתכנון המקורי לרבות היחידות ששווקו".
המארגנות ציינו כי חברי הקבוצה הצטרפו אליה לפי ערך של כ-30 אלף שקל למ"ר, "וכיום הם נהנים משווי של 70,000 שקל למ"ר".
