יזם תמ"א 38: “הרשויות והדיירים עשו קנוניה נגדי"
יזם תמ"א 38: “הרשויות והדיירים עשו קנוניה נגדי"
חברת מנוס טוענת בכתב תביעה כי דיירי בניין בדרך חברון בירושלים, העירייה והוועדה המחוזית פעלו במשך שנה מאחורי גבה וקידמו פינוי־בינוי למתחם שבו היא קידמה מולם תמ”א 38. דורשת פיצוי 10 מיליון שקל
העולם המורכב, רווי היצרים והתביעות של ההתחדשות העירונית מגיע לשיאים חדשים. בכתב תביעה תקדימי שהגישה חברת היזמות הירושלמית מנוס היא טוענת ל”קנוניה”, לא פחות ולא יותר, מצד 63 דיירי בניין, העירייה והוועדה המחוזית, שלדבריה במשך כשנה פעלו מאחורי גבה וקידמו תוכנית פינוי־בינוי למתחם שבו היא קידמה מולם פרויקט תמ”א 38. כמו כן נתבעו יזמים בבניינים סמוכים.
מנוס החלה לקדם פרויקט תמ”א 38/1 של עיבוי ובנייה ברחוב דרך חברון בירושלים, ולחלופין להקים במקום פרויקט פינוי־בינוי. לטענת היזמית, במסגרת ההסכמים עם הדיירים הוחלט כי גם אם יוחלט על מסלול של פינוי־בינוי, הזכות לקדם אותו שמורה לה. בשנים הללו פעלה מול הדיירים וקיבלה מהם ייפוי כוח לקדם את הפרויקט מול ועדות התכנון. ההסכם נחתם על ידי בעליהן של 40 דירות וכן על ידי עמידר, שהחזיקה בבניין 13 דירות.
לטענת היזמית, אשר הגישה את התביעה באמצעות עורכי הדין אלירן סטריכמן וטלי גראיפר ממשרד שביט בר־און גלאון צין ויתקון ושות', מיד לאחר השלמת המשא ומתן פעלה במשך למעלה מחמש שנים לקידום פרויקט תמ"א בבניין. באוגוסט 2018 הגישה בקשה להיתר בנייה, הכוללת תוספת של 79 דירות. הבקשה אושרה בפברואר 2019 בוועדה המקומית, וכללה תוספת של 65 דירות בלבד. במהלך קידום הפרויקט הגישו מספר דיירים התנגדות בטענה שהם מעדיפים לקדם פינוי־בינוי על פני התמ"א. על רקע זאת החלה מנוס לקדם פרויקט פינוי־בינוי בשיתוף יזם שקידם את הפרויקט בבניין הסמוך.
לפי כתב התביעה, מאז הוחלט להסב את הפרויקט לפינוי־בינוי קיימה היזמית מספר מפגשים עם גורמי התכנון וקיבלה מהם את ברכת הדרך לקידום הפרויקט. כך למשל ביולי 2019 התקיימה פגישה עם מתכננת המחוז שאישרה ליזמים להמשיך ולקדם את התוכנית. בינואר 2020 קיימו היזמים פגישה באגף ההנדסה בעיריית ירושלים, וסגן מהנדס העיר אף נתן את ברכתו להמשך קידום התוכנית כפי שהוצגה לו, כלומר לשני הבניינים. סביב מועדים אלה נפגשו היזמים גם עם נציגות הדיירים ובישרו להם כי יש היתכנות לביצוע הפרויקט.
לקראת סוף 2019 אמרה נציגות הדיירים ליזמים כי הדיירים עדיין שוקלים את התוכנית. לאחר כשנה נקבעה פגישה בוועדה המקומית, שכללה גם גורמים מהמחוז ובהם מתכננת המחוז. לטענתה, באותה הפגישה חלה התפנית, ומלשכת התכנון נמסר לה כי התוכנית היחידה שתקודם היא תוכנית מתחמית שתכלול 8 בניינים, ו"תוכנית כזו כבר מקודמת בלשכת התכנון למעלה משנה". מבדיקה שערכו היזמים התברר להם כי ביוני 2020 התקיים דיון בוועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית שכלל תוכנית מפורטת לפינוי־בינוי של הבניינים.
"מדובר בפעם הראשונה שבה התובעת קיבלה הודעה רשמית על כוונה לקדם תוכנית מתחמית, להבדיל מהתוכנית התת־מתחמית אותה קידמה במשך למעלה משנה מול כל הגורמים הרלוונטיים, ובכלל זאת העירייה, מינהל התכנון וועדות התכנון", לשון כתב התביעה.
בדיעבד התברר למנוס כי אחת הדיירות, אמו של חבר הנציגות המשותפת של שני הבניינים, היא שהגישה את התוכנית, והיזמית שצפויה ככל הנראה לקדם אותה היא חברת אאורה. לטענתה, חבר הנציגות היה בקשר רציף עם היזמית ושיתף עמה פעולה, בשעה שידע שאמו מגישה תוכנית אחרת שמטרתה לנשל אותה מהפרויקט. לטענת היזמית, הדיירים הפרו את ההסכם עמה ביודעין ובחוסר תום לב והיא תובעת את קיום ההסכם או פיצוי בגובה של 10 מיליון שקל.
זכויות יזם בפרויקטים של התחדשות עירונית הן נושא רגיש שהגיע כבר מספר פעמים לבתי המשפט. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי בתי המשפט נמנעים בדרך כלל מלהשית חיוב על הדיירים, וברוב המקרים הצדדים מגיעים להסכמה באמצעות הליך של גישור. עם זאת, אף שדיירים טרם נדרשו לפצות יזם שלא עלה בידו להקים פרויקט, לא ניתן לבטל את השקעתו של היזם בפרויקט לאורך השנים, ובית המשפט יידרש כעת להתייחס לסוגיה המורכבת.
מהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים נמסר: "הוועדה דוחה מכל וכל את את הטענות הנוגעות אליה. הנושא יתברר בהליך משפטי".
מהעירייה נמסר: "אין הסכמה של העירייה או של הוועדה המקומית להגיש את התוכנית, ולא ניתנה החלטה המאפשרת לעשות כן. טענות חברת מנוס נדחו ברובן בפסק דין שניתן בעתירה שכבר הוגשה על ידה, ובית המשפט המחוזי אף הורה לחברה לשלם לעירייה הוצאות של 8,000 שקל. מעבר לאמור, העירייה והוועדה המקומית משיבות לכלל הטענות במסגרת ההליכים בבתי המשפט".
