תקדים: השוויון בתמ"א לא צריך להיות כלכלי
תקדים: השוויון בתמ"א לא צריך להיות כלכלי
בפסק דין נגד דייר סרבן קבע בית המשפט כי התמורה לכלל הדיירים בפרויקט תמ”א 38/1 תהיה שווה, ללא קשר לגודל הדירה או למיקומה
התמורה שיקבלו דיירים בפרויקט תמ"א 38/1 לא תיקבע בהתאם לשווי הדירה לפני תחילתו של הפרויקט, והתמורה תהיה שווה לכלל הדיירים ללא קשר לגודל הדירה או מיקומה, כך קבעה השופטת לימור ביבי מבית המשפט המחוזי בת"א בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים.
ההחלטה ניתנה בערעור של דייר סרבן לפסק דין של המפקחת על רישום המקרקעין בחולון. הדייר הוא בעליה של דירה בקומה ראשונה בעורף בניין ברחוב חנקין 17 בחולון הכולל 9 דירות, והוא היחיד מבין הדיירים שסירב לחתום ב־2018 על הסכם עם היזם, קבוצת יחד. במסגרת ההסכם, התחייבו הדיירים להעביר ליזם את גג הבית המשותף, חלקים מהחצר וזכויות להקמת 9 דירות חדשות, 8 על הגג ואחת בקומה המפולשת.
בעל הדירה שהתנגד נדחה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשר קבעה כי אין מניעה מלהמשיך ולקדם את הפרויקט. ובעקבות הדחייה הגיש ערעור והציג שלל סיבות לקיפוחו במסגרת הפרויקט. אחת הטענות המרכזיות שלו היתה כי הפרויקט אינו שוויוני במובן זה שהוא — בתור דייר בקומה ראשונה — "מרוויח" פחות מיתר הדיירים, במיוחד לאור העובדה כי בעורף הבניין ממוקמות חניות רבות (במכפילי חניה) שגובלים בחלון דירתו, דבר שגורם לירידת ערך לדירתו. על פי טענה זו הוא הציג חוות דעת שמאית, לפיה מגיע לו פיצוי של 436 אלף שקל.
בפסק הדין השופטת התרכזה בשני נושאים: הראשונה: אם יש פגיעה מהותית בזכויות המיעוט, במקרה זה דייר הסרבן; והשנייה נוגעת לשוויון שבין הדיירים. בנוגע לפגיעה בזכויות הדייר הסרבן היא כתבה כי לדעתה על בסיס טענות קנייניות ניתן לחסום כל פרויקט, וכי יש טענות שמקורן סחטנות. וביהמ"ש עושה הבחנה בין פגיעה קניינית ישירה בדירה של המתנגד לבין פגיעה הקשורה לעבודות שמתבצעות ברכוש המשותף במסגרת הפרויקט.
שוויון מהותי בין בעלי הדירות
לגבי סוגיית השוויון כתבה השופטת, כי בהוראות התמ"א ניתן לראות כי השוויון בין בעלי הדירות הוא שוויון מהותי, וביתר דיוק, כמותי — ולא כלכלי, לאור התמריצים שהתוכנית מקנה. "תמריצים אלו, בכל הנוגע לדירות הקיימות, כוללים תוספות שטח והטבות זהות לכל אחת מהדירות וזאת בין אם מדובר בדירה גדולה ובין אם מדובר בדירה קטנה, בין אם מדובר בדירה ששוויה ההתחלתי גבוה יותר או נמוך ובין אם מדובר בדירה בקומה גבוהה יותר ובין אם בקומה נמוכה".
כך למשל התייחסה השופטת לתוספת המעלית וכתבה כי גם אם ערכה גבוה הרבה יותר לקומות העליונות בבניין, הם גם אלה שיסבלו יותר במהלך הבנייה בשל התוספות על הגג. עוד כתבה, כי היות ובכל פרויקט יש כאלה שסובלים יותר ויש כאלה שנהנים יותר, כדי שהתנגדות הדייר תישמע צריך שהפגיעה בזכויותיו תהיה מהותית. "כלל האצבע יהיה האם כל אחת מהדירות זוכה לתוספות שטחים דומות במהותן בהבדל מדומות בשווין או בתוספת הערך שהן מוספיות לכל אחת מהדירות." את הדיירים בפרויקט יוצגו עוה"ד איתמר כהן ואמיר פרליס. לדברי כהן, זו אמירה ערכית חשובה שעושה סדר בתחום, היות וטענות כאלה נשמעות ללא הרף בהרבה פרויקטים.
